Письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 29.11.2006 № 03-29/2296 "О государственной регистрации предварительного договора"

Вопрос: Требуют ли предварительные договоры обязательной государственной регистрации, если их предметом является заключение в будущем договора, который будет требовать такой регистрации?

Ответ: Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь, рассмотрев ваше обращение, сообщает, что поскольку согласно правилам статьи 70 Закона о нормативных правовых актах Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь не является органом, осуществляющим официальное толкование нормативных правовых актов, представляется возможным изложить свое мнение относительно поставленного вопроса.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Положениями пункта 3 статьи 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом в силу норм пункта 2 статьи 399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Таким образом, поскольку государственная регистрация не относится к форме договора, то предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

Кроме того, на основании положений пункта 3 статьи 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Наряду с этим обращаем ваше внимание на то обстоятельство, что согласно нормам подпункта 3.4 пункта 3 статьи 24 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации предварительного договора или сделки, в соответствии с которой возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав, возможно, наступят в будущем, записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели.

На основании изложенного представляется, что государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон договора как добровольно принятая на себя обязанность.