Решение Конституционного Суда Республики Беларусь от 06.04.2007 № П-210/2007 "О правовом регулировании систематической сдачи физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания"

В Конституционный Суд Республики Беларусь поступило обращение, касающееся правового регулирования отношений, связанных с систематической сдачей физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания, в котором ставится вопрос о том, относится ли такая деятельность граждан к предпринимательской деятельности.

Проанализировав положения Конституции, Гражданского и Жилищного кодексов, законов, указов и других нормативных правовых актов Республики Беларусь, касающихся исследуемого вопроса, Конституционный Суд установил следующее.

В соответствии с действующим законодательством физические лица вправе сдавать в наем (поднаем) жилые помещения в порядке и на условиях, определенных актами законодательства.

Статьей 642 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) установлено, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК).

В статьях 85 и 101 ЖК предусмотрено, в частности, что наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда вправе сдавать по договору поднайма, а собственники жилых помещений в домах частного жилищного фонда - по договору найма жилые помещения гражданам и членам их семей в порядке, определенном законодательством Республики Беларусь.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. N 1191 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497" утверждены, в частности, формы договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан, а также договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, согласно которым договоры найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда должны быть зарегистрированы в местных исполнительных и распорядительных органах, а договоры поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда - в организациях, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда.

На практике имеют место случаи, когда граждане-наниматели, а также граждане-собственники жилых помещений периодически за плату сдают жилые помещения на краткосрочный период (на часы, сутки и т.п.).

Согласно законодательству Республики Беларусь сдача гражданами жилых помещений по договорам найма (поднайма) другим гражданам возможна без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, что вытекает из пункта 6 статьи 18 Закона Республики Беларусь "О подоходном налоге с физических лиц" в редакции Закона от 9 декабря 2005 г. (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом от 12 июля 2006 г.), а также подпунктов 1.1, 1.4, 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497 "Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах" (далее - Указ N 497).

Так, в пункте 6 статьи 18 данного Закона предусмотрено, в частности, что налоговые ставки в отношении доходов, полученных плательщиками, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, в наем (поднаем) жилых помещений в размере, не превышающем пятисот базовых величин в налоговом периоде, определяемых на дату фактического получения дохода, устанавливаются в фиксированных суммах. При получении в налоговом периоде доходов в размере, превышающем пятьсот базовых величин, такие доходы включаются в совокупный годовой доход.

Подпунктом 1.4 пункта 1 Указа N 497 определено, в частности, что при получении в налоговом периоде доходов от сдачи физическим лицам в наем (поднаем) жилых помещений в размере более 500 базовых величин физические лица представляют в налоговый орган налоговую декларацию.

В подпункте 1.6 пункта 1 этого Указа предусмотрено, в частности, что физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче другим физическим лицам в наем (поднаем) жилых помещений не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре найма (поднайма) жилого помещения срока фактического предоставления таких помещений в наем (поднаем) зарегистрировать договор в соответствующем органе.

На практике возникает вопрос о необходимости заключения гражданами с другими гражданами договоров найма (поднайма) жилых помещений на краткосрочный период (на часы, сутки и т.п.) и регистрации таких договоров в установленном порядке. Исходя из анализа действующего законодательства, можно предположить, что и к этим лицам предъявляются требования о заключении договоров найма (поднайма) и их регистрации в соответствующих органах, хотя с учетом характера краткосрочного проживания и частой сменой жильцов исполнить эти требования затруднительно.

Систематическая сдача жилых помещений гражданами-собственниками и гражданами-нанимателями на краткосрочный период по своим признакам тяготеет к предпринимательской деятельности и на практике рассматривается как предпринимательская деятельность при осуществлении ее как процесса (действия), направленного на систематическое получение прибыли, то есть осуществлении неоднократно в течение налогового периода (два и более раз) по различным договорам (найма, оказания услуг). Вместе с тем и при длительной сдаче квартиры (комнаты) собственник или наниматель также получает доход, который в некоторых случаях (в зависимости от площади квартиры, количества комнат и др.) может быть даже большим, чем при сдаче на краткосрочный период.

В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 1 ГК предпринимательской деятельностью является самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Согласно Общегосударственному классификатору Республики Беларусь "Виды экономической деятельности", утвержденному постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2001 г. N 52, введенному в действие с 1 марта 2002 г. (далее - ОКЭД), предоставление мест для краткосрочного проживания в сельских домиках, коттеджах и квартирах относится к экономической деятельности (подкласс 55230).

В абзаце втором раздела 2 ОКЭД предусмотрено, что вид экономической деятельности - это процесс, когда материальные ресурсы, оборудование, труд, технология сочетаются таким образом, что это приводит к получению однородного набора продукции (товаров или услуг).

В то же время четкие критерии отнесения к предпринимательской деятельности сдачи физическими лицами жилых помещений другим гражданам для краткосрочного проживания не определены. Например, в гражданском и жилищном законодательстве отсутствует разъяснение понятий "предоставление мест в домах, квартирах, коттеджах для краткосрочного проживания" (на часы, сутки и т.п.), "систематическая сдача жилых помещений" и "систематическое получение прибыли".

Конституционный Суд обращает внимание на то, что в законодательстве предусмотрена административная (статья 12.7 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях) и уголовная (статья 233 Уголовного кодекса Республики Беларусь) ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность, в том числе осуществление ее без государственной регистрации.

В связи с этим представляется целесообразным четко определить критерии отнесения отдельных видов деятельности физических лиц к предпринимательской деятельности, в частности при предоставлении жилых помещений для краткосрочного проживания (на часы, сутки и т.п.), когда регистрация в качестве индивидуального предпринимателя является обязательной.

По мнению Конституционного Суда, только надлежащее правовое регулирование отношений, касающихся систематической сдачи гражданами жилых помещений для краткосрочного проживания другим гражданам, будет способствовать более полной реализации прав граждан на использование принадлежащего им недвижимого имущества, а также предотвращению необоснованного привлечения граждан к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Неясность и неопределенность положений нормативных правовых актов, их противоречивость и двусмысленность могут привести как к нарушениям прав и законных интересов граждан, так и злоупотреблению с их стороны своими правами.

В связи с изложенным Конституционный Суд предлагает Совету Министров Республики Беларусь:

1. Принять в установленном законом порядке меры по надлежащему регулированию порядка и условий сдачи гражданами жилых помещений другим гражданам для проживания (пребывания) на краткосрочный период (часы, сутки и т.п.). При этом целесообразно определить, проживание какой продолжительности является краткосрочным, а также что понимается под систематической сдачей жилья и др.

2. Более четко и однозначно определить, при каких условиях граждане, сдающие жилые помещения другим гражданам для краткосрочного проживания (пребывания), должны руководствоваться жилищным законодательством либо законодательством о предпринимательской деятельности, так как систематическая сдача жилых помещений на краткосрочный период без заключения договора найма (поднайма) может быть отнесена к предпринимательской деятельности.

3. Решить, насколько при систематической сдаче жилых помещений для краткосрочного проживания в многоквартирных домах соблюдаются права и законные интересы других жильцов (собственников, нанимателей), а также не изменяются ли при этом предназначение жилого помещения и его статус (квартира превращается в гостиницу).

Вносится в порядке части восьмой статьи 22 Кодекса Республики Беларусь о судоустройстве и статусе судей.

Принято на заседании Конституционного Суда 6 апреля 2007 г.

Председатель Г.А.ВАСИЛЕВИЧ