Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 № 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

Документ утратил силу

Зарегистрировано в НРПА РБ 12 января 2008 г. N 8/17935

На основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь", Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемую Инструкцию по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель Г.И.КУЗНЕЦОВ

СОГЛАСОВАНО

Министр архитектуры

и строительства

Республики Беларусь

А.И.Селезнев

17.12.2007

                                               УТВЕРЖДЕНО
                                               Постановление
                                               Государственного
                                               комитета по имуществу
                                               Республики Беларусь
                                               20.12.2007 N 67

Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция) разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 168, 1/7999), СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.0.01), СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.2.01), СТБ 52.3.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.3.01), и применяется для оказания услуг по оценке следующих объектов оценки (за исключением жилых и не завершенных строительством объектов):

единого объекта недвижимого имущества (далее - объект недвижимости);

капитальных строений (зданий, сооружений), а также их частей;

изолированных помещений (помещений);

инженерных сетей;

благоустройства;

вложений в объекты недвижимости;

прочих объектов;

элементов объекта недвижимости.

2. Расчет стоимости объекта оценки производится в целях:

2.1. продажи конкретному покупателю, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);

2.2. внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;

2.3. продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);

2.4. передачи в залог (ипотеку);

2.5. безвозмездного отчуждения;

2.6. безвозмездной передачи;

2.7. передачи в безвозмездное пользование;

2.8. передачи в доверительное управление;

2.9. мены;

2.10. наследования имущества;

2.11. разрешения имущественных споров;

2.12. возмещения убытков (ущерба);

2.13. реализации управленческих решений;

2.14. иных не противоречащих законодательству.

Объекты самовольного строительства оцениваются только для целей принятия решения о судьбе такого объекта.

3. Для целей настоящей Инструкции применяются термины и определения, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, а также следующие термины и определения:

базовый год - период времени, за который принимаются данные для составления реконструированного отчета о доходах;

вспомогательные улучшения - объекты подсобного и обслуживающего назначения;

долгоживущие конструктивные элементы - конструктивные элементы, срок жизни которых совпадает со сроком жизни улучшения;

исправимый физический износ - физический износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений;

исправимый функциональный износ - износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно, так как затраты на него меньше, чем добавленная при этом стоимость улучшений;

коэффициент плотности застройки - отношение площади застройки к площади земельного участка;

краткоживущие конструктивные элементы - конструктивные элементы, срок жизни которых меньше срока жизни улучшения в целом;

модифицированный метод экономической жизни - метод экономической жизни, позволяющий выделить исправимый, неисправимый физический, функциональный и внешний износ или определить износ одного вида;

неисправимый физический износ - физический износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превышают добавленную стоимость улучшений;

неисправимый функциональный износ - износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавленная при этом стоимость улучшений;

нормативный срок службы - срок службы объекта оценки, установленный в соответствии с законодательством;

нормативный срок службы конструктивных элементов - период времени, установленный техническими нормативными правовыми актами (далее - ТНПА), после которого конструктивные элементы улучшений должны быть заменены;

основное улучшение - основной объект строительства, имеющий вспомогательные улучшения, связанные с ним общим назначением;

площадь застройки здания - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды и проходы под ним включаются в площадь застройки;

полная аренда - аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта недвижимости оплачиваются арендодателем;

распределенная аренда - аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором;

самоамортизирующийся кредит - кредит, выплачиваемый периодическими равновеликими платежами, состоящими из процентов и основной суммы долга;

срок экспозиции - период времени от даты размещения объекта оценки на рынке до даты осуществления сделки;

условный земельный участок - часть поверхности земли, имеющая площадь, местоположение и другие характеристики, не отраженные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистр недвижимости);

фактический срок службы - период времени от даты ввода объекта оценки в эксплуатацию до даты оценки;

фактический срок службы конструктивных элементов - период времени, в течение которого конструктивные элементы выполняли свои функции на дату оценки;

чистая аренда - аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором.

Глава 2 ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

4. Порядок проведения оценки может включать следующие этапы:

4.1. определение задания и заключение договора на проведение независимой оценки;

4.2. сбор и анализ информации;

4.3. обследование объекта оценки;

4.4. определение предпосылок и ограничений;

4.5. анализ рынка недвижимости;

4.6. анализ местоположения объекта оценки;

4.7. описание объекта оценки;

4.8. выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

4.9. расчет стоимости выбранными методами;

4.10. обоснование итоговой стоимости объекта оценки;

4.11. составление и оформление отчета об оценке;

4.12. составление заключения об оценке.

Порядок проведения оценки индексным методом и методом пересчета валютной стоимости осуществляется в соответствии с подпунктами 4.1, 4.2, 4.9, 4.11, 4.12 пункта 4 настоящей Инструкции. В случае необходимости порядок проведения оценки индексным методом может включать подпункты 4.3, 4.6, 4.7.

Обязательная оценка должна проводиться до совершения с объектом оценки соответствующей сделки или иного значимого действия.

5. Перед заключением договора на проведение независимой оценки (далее - договор) оценщик формулирует задание на оценку, которое устанавливается договором и отражается в отчете об оценке.

В задании на оценку указываются цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика, снимающие любую двусмысленность, связанную с проведением оценки.

Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки, либо судебное постановление.

Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с законодательством.

Дата оценки не может устанавливаться ранее первого дня даты осмотра объекта оценки и (или) даты заключения договора.

6. Для проведения оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика заказчик представляет следующие документы:

копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации здания, изолированного помещения, сооружения, а в случае его отсутствия другой документ, подтверждающий права на объект оценки;

копию документа, удостоверяющего право на земельный участок;

копию технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;

копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, выписку из инвентарной книги учета объектов основных средств, копию других типовых унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств;

проектно-сметную документацию по объекту оценки;

копию договора (договоров) аренды;

сведения о доходах по объекту оценки;

сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта оценки, коммунальные услуги и др.;

сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонте;

сведения о земельном налоге;

сведения о налоге на недвижимость;

другие документы.

Все копии документов, представленные заказчиком оценки, должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.

6.1. При проведении оценки могут использоваться следующие источники информации:

сведения из регистра недвижимости;

сведения из реестра цен и регистра стоимости государственного земельного кадастра;

сведения об объекте оценки (техническая, проектно-сметная документация);

данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия;

проектно-сметная документация по объекту-аналогу;

прайс-листы, проспекты;

классификаторы, в том числе Временный республиканский классификатор основных средств и нормативные сроки их службы, утвержденный постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21 ноября 2001 г. N 186 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., N 114, 8/7489);

номенклатурные каталоги и справочники;

типовые системы технического обслуживания и ремонта;

информация, размещенная на Интернет-сайтах, в том числе данные о продажах и аренде объектов недвижимости;

прейскуранты и справочники цен;

информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьюторов;

документы, подтверждающие приобретение объекта оценки;

информация о ценах выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний;

справочная и нормативная литература;

литература по оценке;

экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;

данные из средств массовой информации;

сборники удельных показателей стоимости строительства, эксплуатационных затрат и др.;

отчеты об оценке;

базы данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы;

другие источники.

6.2. Полученная исходная информация и документы анализируются оценщиком, изучается состав и объем их представления, исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.

6.3. При анализе информации и представленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий, противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую достоверную информацию.

6.4. При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.

7. Обследование объекта оценки заключается в его визуальном осмотре на месте расположения с целью установления фактических данных о его функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.

Если в состав объекта оценки входит несколько улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), при обследовании объекта оценки производится осмотр каждого улучшения. При выявлении по результатам осмотра дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки и не предусмотренных договором, по согласованию с заказчиком исполнитель оценки составляет дополнительное соглашение к договору об оценке таких улучшений. В случае необходимости и в соответствии с договором оценщик может проводить обмеры и рассчитывать объемы работ по объекту оценки.

В компетенцию оценщика не входит проведение технической диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом. При необходимости проведения экспертизы технического состояния объекта оценки заказчик оценки или исполнитель оценки по согласованию с заказчиком оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ.

По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра оценщиком согласно приложению 1 или комиссией заказчика оценки согласно приложению 2.

Если оценщик при оценке рыночным методом выполняет оценку только сравнительным или доходным методом, то решение о составлении акта осмотра принимается оценщиком в зависимости от целесообразности учета технического состояния объекта оценки в сравнительном или доходном методе.

8. Предпосылки и ограничения определяются в соответствии с СТБ 52.0.01 в зависимости от условий договора, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

9. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, заключения договоров аренды, договорные и рыночные арендные ставки, срок экспозиции объектов недвижимости и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на его стоимость.

10. Анализ местоположения объекта оценки начинается с указания адреса объекта оценки и включает описание объекта оценки, окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик.

11. При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и улучшений.

11.1. Описание земельного участка включает уникальный номер оценочной зоны, площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, ограничений (обременений) прав, формы участка и других особенностей земельного участка по усмотрению оценщика.

11.2. Описание улучшений включает:

дату ввода в эксплуатацию;

описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;

описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов на дату осмотра;

несоответствие выявленных оценщиком по результатам обследования фактических данных сведениям, содержащимся в представленных документах;

другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, по усмотрению оценщика.

12. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости обусловлен требованиями законодательства, наличием информации, целью оценки, видом стоимости, особенностями объекта оценки, условиями договора.

13. Расчет стоимости объектов оценки выбранными методами оценки и методами расчета стоимости производится в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, глав 3 - 9 настоящей Инструкции. При оценке рыночным методом расчет производится с учетом оцениваемых имущественных прав, физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.

14. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки производится при определении стоимости рыночным методом оценки.

При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются имущественные права, их ограничения, наличие сервитутов, финансовые и имущественные интересы, предпосылки и ограничения, принятые в оценке.

14.1. Если оценка проводилась одним методом в рамках рыночного метода оценки, стоимость, полученная в результате расчета, является итоговой стоимостью объекта оценки.

14.2. В случае применения нескольких методов в рамках рыночного метода оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.

Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.

14.3. При определении стоимости рыночным методом в белорусских рублях или в иной валюте итоговую стоимость следует округлять:

до 10 денежных единиц, если итоговая стоимость не превышает 1 тыс. денежных единиц;

до 100 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 1 тыс. денежных единиц и не превышает 100 тыс. денежных единиц;

до 1000 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 100 тыс. денежных единиц и не превышает 1000 тыс. денежных единиц;

по усмотрению оценщика, но не более чем на 5 процентов, если итоговая стоимость превышает 1000 тыс. денежных единиц.

14.4. Стоимость, определенная индексным методом или методом пересчета валютной стоимости, не округляется.

14.5. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

14.6. Итоговая стоимость рассчитывается без налога на добавленную стоимость. В отдельных случаях и в соответствии с договором итоговая стоимость дополнительно может указываться с налогом на добавленную стоимость.

15. Составление и оформление отчета об оценке производятся в соответствии с СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01 с учетом особенностей по видам объектов оценки.

15.1. Отчет об оценке может составляться в краткой (краткий отчет об оценке) или полной письменной форме (стандартный отчет об оценке).

15.2. Краткий отчет об оценке составляется при применении индексного метода, метода пересчета валютной стоимости и в других случаях по заявке заказчика.

15.3. Краткий отчет об оценке должен содержать:

наименование и адрес объекта оценки;

сведения об исполнителе оценки, оценщиках, заказчике оценки;

дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

индивидуальные признаки объекта оценки;

дату оценки;

цены оценки;

валюту оценки;

цель оценки;

вид определяемой стоимости;

краткий анализ исходных данных и местоположения объекта оценки;

краткое описание методов оценки и методов расчета стоимости;

обоснование итоговой стоимости;

ссылку на используемые стандарты;

другие данные по усмотрению оценщика.

15.4. Стандартный отчет об оценке должен содержать:

титульный лист с указанием наименования и адреса объекта оценки;

сведения об исполнителе оценки, оценщиках, заказчике оценки;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату осмотра объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости, итоговую стоимость;

основные предпосылки и ограничения;

анализ данных, используемых для оценки;

анализ местоположения объекта оценки;

анализ рынка недвижимости;

описание объекта оценки;

методы оценки и методы расчета стоимости, обоснование их применения;

обоснование итоговой стоимости;

ссылка на используемые стандарты;

список технических нормативных правовых актов и используемых литературных источников;

перечень данных, используемых при оценке с указанием их источника;

приложения;

другие данные, необходимые для проведения оценки, а также по усмотрению оценщика.

15.5. Отчет об оценке должен быть пронумерован, подписан оценщиком и руководителем исполнителя оценки, скреплен печатью оценщика и исполнителя оценки.

При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, отчет об оценке должен быть им подписан и скреплен его личной печатью.

Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплен личной печатью оценщика.

16. Составление заключения об оценке производится в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01 и с учетом особенностей составления заключения об оценке по видам объектов оценки.

16.1. Заключение об оценке содержит:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

номер и дату заключения договора либо указание на судебное постановление;

описание объекта оценки и имущественных прав на него;

цель оценки;

дату оценки;

валюту оценки;

названия используемых методов оценки;

итоговую стоимость объекта оценки;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

16.2. Если стоимость объекта оценки рассчитывается в ценах на дату, отличную от даты оценки, то в заключении об оценке указываются цены оценки.

16.3. Заключение об оценке подписывается оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скрепляется его личной печатью, а также подписывается руководителем и скрепляется печатью исполнителя оценки, если исполнителем оценки является юридическое лицо.

При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение об оценке должно быть им подписано и скреплено его личной печатью.

Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, заключение об оценке должно быть подписано оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплено личной печатью оценщика.

17. Исполнители оценки при проведении независимой оценки обязаны:

не разглашать конфиденциальную информацию, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;

хранить копии заключений и отчетов об оценке, обеспечить сохранность информации на бумажных носителях, содержащей перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника, а также описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки. Такие документы подлежат хранению не менее пяти лет с даты подписания соответствующих заключения и отчета об оценке руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки. Законодательными актами может быть установлен более длительный срок хранения указанных в настоящем абзаце документов.

Заключения и отчеты об оценке могут храниться в виде электронных документов.

17-1. Оценка, проведенная в соответствии с настоящей Инструкцией, действительна:

для целей, указанных в подпунктах 2.1, 2.4, 2.9 пункта 2 настоящей Инструкции, - в течение шести месяцев с даты, на которую проводится оценка;

для целей, указанных в подпункте 2.2 пункта 2 настоящей Инструкции, - в течение девяти месяцев с даты, на которую проводится оценка;

для иных целей, предусмотренных в пункте 2 настоящей Инструкции, - в течение года.

18. Копии заключений и отчетов об оценке, иную информацию, полученную от заказчика оценки, исполнитель оценки обязан представлять по запросам государственных органов для выполнения возложенных на них функций.

Глава 3 ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ

19. Индексный метод представляет собой метод определения стоимости путем применения коэффициентов (индексов) к остаточной стоимости с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее - переоценки), или остаточной стоимости объектов оценки.

20. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость объектов оценки (за исключением объекта недвижимости, элементов объекта недвижимости).

21. Определение оценочной стоимости зависит от исходной информации, базы определения оценочной стоимости и способа расчета остаточной стоимости или остаточной стоимости объекта оценки.

22. Базой определения оценочной стоимости является для:

юридических лиц - балансовая стоимость с учетом переоценок;

индивидуальных предпринимателей - остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;

физических лиц - цена приобретения или цена объекта-аналога, первоначальная стоимость объекта оценки, установленная на основании других документов;

отдельных видов сделок и других значимых действий в соответствии с законодательством - остаточная стоимость объекта оценки или остаточная стоимость объекта-аналога в соответствии с законодательством.

22.1. Если базой определения оценочной стоимости является балансовая стоимость, отраженная в бухгалтерском учете юридического лица, или остаточная стоимость, отраженная в книге учета индивидуального предпринимателя, с учетом переоценок, то оценочная стоимость рассчитывается по формуле

                         С   = С    x К   ,
                          оц    ост    пер

где  С   - оценочная стоимость объекта оценки на дату оценки в ценах
      оц

на  первое  число  месяца, за исключением подпунктов 2.3, 2.5 - 2.8,
2.13,  2.14 пункта 2 настоящей Инструкции, когда оценочная стоимость
определяется в ценах на дату последней переоценки, д.е.;
     С    - остаточная (балансовая) стоимость с учетом переоценок по
      ост

данным бухгалтерского учета юридического лица или отраженная в книге
учета индивидуального предпринимателя, д.е.;
     К    - коэффициент пересчета.
      пер

Коэффициент пересчета принимается для цели оценки, указанной в:

подпунктах 2.1, 2.2, 2.4, 2.9 - 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, - равным коэффициенту изменения стоимости основных средств вида (группы) основных средств, ежемесячно доводимому Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь (далее - КИС ОС);

подпунктах 2.3, 2.5 - 2.8, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции, - равным единице.

22.2. КИС ОС применяется на первое число месяца, предшествующего дате оценки, в том числе в случае, если по состоянию на 1 января текущего года переоценка не проводилась.

22.2.1. Если объект оценки принят к бухгалтерскому учету в период, прошедший с даты предыдущей переоценки, то КИС ОС принимается от даты принятия к бухгалтерскому учету.

22.2.2. Если объекты оценки получены безвозмездно в период, прошедший с даты последней переоценки, для целей, указанных в подпунктах 2.1, 2.2, 2.4, 2.9, 2.10 - 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, КИС ОС принимается:

к дате принятия к бухгалтерскому учету - по объектам оценки, первоначальная стоимость которых определена исходя из рыночной стоимости;

к декабрю года, предшествующего дате последней переоценки, - по объектам оценки, первоначальная стоимость которых принимающей стороной определена исходя из стоимости, отраженной в бухгалтерском учете у передающей стороны с учетом последней переоценки;

к дате принятия к бухгалтерскому учету передающей стороной - по объектам оценки, приобретенным в период после последней переоценки и принятым к бухгалтерскому учету принимающей стороной по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете у передающей стороны на дату передачи.

22.2.3. КИС ОС применяется по помещениям в жилых домах, выведенным из состава жилищного фонда, к дате проведения последней переоценки данного объекта оценки.

22.2.4. КИС ОС равен единице в случае проведения оценки по состоянию и в ценах на 1 января или 1 февраля текущего года, когда переоценка проводилась в установленном порядке по состоянию на 1 января текущего года.

22.3. Оценочная стоимость объектов оценки, договор лизинга по которым прекращен, определяется с учетом переоценок, не проведенных по этим объектам оценки за период нахождения в лизинге.

22.4. Остаточная (балансовая) стоимость с учетом переоценок по данным бухгалтерского учета юридического лица или отраженная в книге учета индивидуального предпринимателя рассчитывается по формуле

                       С    = ПС(ВС) - А   ,
                        ост             нак

где ПС(ВС) - первоначальная (восстановительная)  стоимость по данным
бухгалтерского   учета   юридического   лица   или   индивидуального
предпринимателя в ценах на дату последней переоценки объекта оценки,
д.е.;
     А     -  накопленная амортизация по данным бухгалтерского учета
      нак

или отраженная в книге учета индивидуального предпринимателя на дату
оценки  в  ценах  на  дату  последней   переоценки  объекта  оценки,
д.е.

22.4.1. Первоначальная (восстановительная) стоимость зданий, сооружений, изолированных помещений, которые были введены в эксплуатацию в период с 1 января 1992 г. до 1 января 1995 г., определяется рыночным методом в рамках затратного метода (за исключением объектов, по которым одна из проведенных переоценок была произведена на основании заключения оценщика либо методом прямой оценки).

22.4.2. Первоначальная (восстановительная) стоимость помещения, выделяемая из стоимости здания, может определяться по проектно-сметной документации или пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей) или общей площади (при одинаковой высоте этажей) и указывается отдельной суммой.

Определение общей площади и объема производится в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28 июля 2004 г. N 39 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., N 174, 8/11613) (далее - Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации), по объемно-планировочным показателям.

22.4.3. Первоначальная (восстановительная) стоимость жилых помещений в жилых домах, выводимых из состава жилищного фонда, определяется на дату вывода из состава жилищного фонда.

22.4.4. Первоначальная (восстановительная) стоимость нежилых помещений в зданиях, в том числе жилых домах, определяется на дату ввода здания в эксплуатацию.

22.5. Для целей оценки, предусмотренных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9, 2.11 пункта 2 настоящей Инструкции:

оценочная стоимость улучшений (за исключением зданий, изолированных помещений), накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет 90 процентов и более от первоначальной (восстановительной) стоимости, определяется в размере 10 процентов от первоначальной (восстановительной) стоимости, но не ниже утилизационной стоимости, подтверждаемой соответствующим расчетом, произведенным комиссией организации, индивидуальным предпринимателем;

оценочная стоимость зданий и изолированных помещений, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет 50 процентов и более от первоначальной (восстановительной) стоимости, определяется с учетом заключения территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об обследовании зданий, изолированных помещений на предмет определения их фактического физического износа (в процентах) и в расчет принимаются данные с наименьшим значением износа или амортизации.

22.5.1. По полностью самортизированным объектам оценки первоначальная (восстановительная) стоимость определяется с учетом коэффициентов изменения стоимости основных средств вида (группы) основных средств, аналогичных для переоценки основных средств, имеющих остаточную стоимость.

22.6. Если базой определения оценочной стоимости является цена приобретения или цена объекта-аналога, или первоначальная стоимость объекта оценки (объекта-аналога), установленная на основании других документов, в базисном или ином уровне цен, в том числе текущем уровне цен по отдельным видам сделок и другим значимым действиям, оценочная стоимость рассчитывается на дату оценки по формуле

                               о
                        С   = С    x К   ,
                         оц    ост    пер

где  С   - оценочная стоимость объекта оценки на дату оценки в ценах
      оц

на  первое  число  месяца, д.е.;

      о
     С      -  остаточная  стоимость объекта оценки в текущем уровне
      ост

цен  на дату оценки, д.е.;
     К    - коэффициент пересчета, равный единице.
      пер

22.6.1. Остаточная стоимость объекта оценки в текущем уровне цен на дату оценки определяется по формуле

                        о
                       С    = С     - И   ,
                        ост    в(з)    физ

где  С      -  стоимость  восстановления (замещения) на дату оценки,
      в(з)

д.е.;
     И     -  физический  износ  объекта  оценки  на дату  оценки  в
      физ

текущем уровне цен, д.е.

Физический износ определяется методом нормативного износа.

22.6.2. Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается по формуле

                                   1     д
                      С     = С  (С ) x К  ,
                       в(з)    n   n     ос

где  С      - стоимость  восстановления  (замещения) на дату оценки,
      в(з)

д.е.;
     С  - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
      n

      1
     С   - первоначальная  стоимость объекта оценки, рассчитанная по
      n

первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.;

      д
     К     -  сводный  коэффициент дооценки первоначальной стоимости
      ос

объекта оценки от цен, в которых определена первоначальная стоимость
объекта   оценки,  до  даты  оценки  (далее  -  сводный  коэффициент
дооценки), который рассчитывается по формуле:

                   д
                  К   = К  x К  x ... x К  x К   ,
                   ос    1    2          п    п+1

где  К , К , ... , К   -  коэффициенты  изменения стоимости основных
      1   2         п

средств,  вида  (группы)  основных  средств, доводимые  Национальным
статистическим комитетом   Республики   Беларусь.   Принимаются   по
коэффициентам    пересчета    стоимости    основных   средств   всех
предшествующих   переоценок,   начиная   с  уровня  цен,  в  котором
определяется первоначальная стоимость объекта оценки;
     К    принимается  аналогично  К     в соответствии с подпунктом
      п+1                           пер

22.1 пункта 22 настоящей Инструкции (за исключением целей, указанных
в  подпунктах  2.3,  2.5  -  2.8,  2.13,  2.14  пункта  2  настоящей
Инструкции, когда К    равен единице).
                   п+1

     Если  объект  оценки  принят  к  бухгалтерскому учету в период,
прошедший  с  даты  предыдущей переоценки, то К  принимается от даты
                                               п

принятия к бухгалтерскому учету.
     Сводный коэффициент дооценки равен единице, если первоначальная
стоимость объекта оценки принимается в текущих ценах на дату оценки.

Если первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога определяется в базисном уровне цен, то при расчете стоимости восстановления (замещения) учитываются налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с подпунктом 35.2 пункта 35 настоящей Инструкции.

22.6.3. Если исходные документы по объекту оценки у юридического лица, индивидуального предпринимателя, физического лица отсутствуют или недостоверны, оценочная стоимость определяется в соответствии с подпунктом 22.6 пункта 22 настоящей Инструкции.

22.7. Для целей оценки, предусмотренных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9, 2.11 пункта 2 настоящей Инструкции:

оценочная стоимость улучшений (за исключением зданий, изолированных помещений), физический износ которых по данным расчета методом нормативного износа на дату оценки составляет 90 процентов и более от стоимости восстановления или замещения, определяется в размере 10 процентов от стоимости восстановления или замещения;

оценочная стоимость зданий и изолированных помещений, физический износ которых по результатам расчета методом нормативного износа на дату оценки составляет 50 процентов и более от стоимости восстановления или замещения, определяется с учетом заключения территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об обследовании зданий, изолированных помещений на предмет определения их фактического физического износа и в расчет принимаются данные с наименьшим значением износа.

Пересчет оценочной стоимости объекта оценки в иностранную валюту производится по официальному курсу иностранной валюты, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день, предшествующий дате оценки.

Глава 4 МЕТОД ПЕРЕСЧЕТА ВАЛЮТНОЙ СТОИМОСТИ

23. Метод пересчета валютной стоимости - метод определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.

Методом пересчета валютной стоимости определяется восстановительная (первоначальная) стоимость объекта оценки.

24. Оценка методом пересчета валютной стоимости проводится в порядке, предусмотренном пунктом 4 настоящей Инструкции.

Глава 5 РЫНОЧНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ

25. Рыночный метод представляет собой метод оценки объектов недвижимости или элементов объектов недвижимости на основе использования одного, двух или всех следующих методов оценки: затратного, доходного, сравнительного.

25.1. Рыночный метод применяется для целей оценки, указанных в пункте 2 настоящей Инструкции. Использование одного или нескольких методов в рамках рыночного метода оценки определяется оценщиком.

Оценка рыночным методом производится в порядке, установленном главой 2 настоящей Инструкции.

25.2. Оценка имущественных прав производится в соответствии с настоящей Инструкцией только рыночным методом.

26. К видам стоимости, определяемым на основе рыночного метода оценки, относятся:

рыночная;

инвестиционная;

ликвидационная;

специальная.

26.1. Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться в наиболее эффективном или текущем использовании в соответствии с договором и для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9 - 2.11, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции.

Рыночная стоимость объекта недвижимости для целей, указанных в подпункте 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, определяется только в текущем использовании.

26.2. Инвестиционная стоимость может рассчитываться для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.3 (за исключением продажи на аукционе), 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции.

Методы расчета инвестиционной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод, получаемых инвестором от приобретения объекта недвижимости, и инвестиций, необходимых для осуществления инвестиционных целей.

При расчете инвестиционной стоимости учитываются дополнительные условия, срок экспозиции объекта оценки при вынужденном отчуждении.

26.3. Ликвидационная стоимость может рассчитываться для целей продажи на торгах (аукционе и по конкурсу) имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), а также при распродаже имущества за долги и оценке имущества ликвидируемого предприятия.

Методы расчета ликвидационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от предполагаемого срока экспозиции объекта оценки, спроса и предложения по объектам-аналогам, состояния объекта оценки и других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

26.4. Специальная стоимость может рассчитываться для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.3, 2.13 пункта 2 настоящей Инструкции.

Методы расчета специальной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод объекта оценки, капитальных вложений и дополнительных условий, которые должен выполнить покупатель с приобретением прав на объект оценки.

При расчете специальной стоимости может учитываться срок экспозиции при вынужденном отчуждении.

27. Объекты недвижимости, по которым основным доходом является доход от основной деятельности (доход от бизнеса), в том числе гостиницы, автозаправочные станции и другие высокодоходные объекты недвижимости, оцениваются рыночным методом с учетом доходов от основной деятельности. Если объект оценки не используется или убыточен, то определение стоимости объекта оценки может проводиться без учета дохода от основной деятельности.

Глава 6 ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ

28. Расчет стоимости объектов недвижимости затратным методом включает:

определение стоимости местоположения объекта недвижимости;

определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;

определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

расчет косвенных затрат;

определение прибыли предпринимателя;

определение внешнего удорожания;

определение накопленного износа объекта недвижимости;

определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

29. Определение стоимости местоположения объекта недвижимости производится с учетом норм СТБ 52.2.01.

При определении стоимости местоположения объекта недвижимости учитываются экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости, в том числе имущественные права на земельный участок в составе объекта недвижимости, сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок.

29.1. Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, права, ограничения (обременения) прав на этот участок зарегистрированы в установленном порядке и при предполагаемом переходе права на объект недвижимости будет передаваться приобретателю весь земельный участок (права на него), то стоимость местоположения объекта недвижимости определяется с учетом характеристик этого участка, прав, ограничений (обременений) прав на него, отраженных в регистре недвижимости.

29.2. Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не создан либо при переходе прав на объект недвижимости приобретателю будет передаваться часть земельного участка (доля в праве на него), то стоимость местоположения объекта недвижимости определяется с учетом характеристик условного земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него. Информация о характеристиках, правах и ограничениях прав на условный земельный участок (долю в праве на него) представляется и подписывается заказчиком.

Площадь условного земельного участка может определяться как двойная площадь застройки либо исходя из коэффициента использования территории либо коэффициента плотности застройки и других требований, содержащихся в ТНПА.

29.3. Стоимость вспомогательного улучшения, расположенного на одном земельном участке с основным улучшением, определяется без стоимости местоположения объекта недвижимости.

29.4. Если определяется стоимость объекта недвижимости, в состав которого входят основное улучшение и вспомогательное улучшение, для их раздельного отчуждения, стоимость местоположения объекта недвижимости распределяется между ними пропорционально общей площади и (или) объему или стоимости восстановления (замещения), если это не противоречит законодательству и представленным документам.

29.5. При определении стоимости объекта недвижимости, в состав которого входят несколько основных улучшений, одно или несколько вспомогательных улучшений, расположенных на одном земельном участке, стоимость местоположения объекта недвижимости распределяется пропорционально общей площади основных улучшений и вспомогательных улучшений, имеющих площадь застройки, или в соответствии с подпунктом 32.6 пункта 32 настоящей Инструкции. Стоимость вспомогательных улучшений, земельный участок под которые не выделяется или у которых нет площади застройки, определяется без стоимости местоположения объекта недвижимости.

29.6. Если объектом оценки является вспомогательное улучшение, расположенное за пределами земельного участка, на котором находится основное улучшение, то при оценке для целей, связанных с переходом прав, рассчитывается стоимость местоположения такого улучшения с учетом характеристик условного земельного участка, необходимого для обслуживания вспомогательного улучшения, если это не противоречит законодательству и представленным документам.

29.7. Риск создания земельного участка с характеристиками, отличными от характеристик условного земельного участка, несет заказчик оценки.

29.8. Если из представленных документов однозначно не следует, какой объект является основным улучшением, а какой вспомогательным, оценщик руководствуется решением заказчика.

29.9. Если оценивается вспомогательное улучшение для целей возможного отчуждения отдельно от основного улучшения, применяется порядок оценки основного улучшения.

29.10. При оценке объектов недвижимости для целей определения размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), определение стоимости местоположения объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, производится исходя из площади земельного участка, принимаемой равной площади застройки соответствующих капитальных строений.

30. Определение стоимости местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости производится по формуле

                    V  = КС     x S  x k  x k ,
                     L     зоны    L    р    ц

где V  - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;
     L

     КС      -  кадастровая  стоимость земель оценочной зоны по виду
       зоны

функционального использования земель, д.е./кв.м;
     S  - площадь земельного участка, кв.м;
      L

     k    -   корректирующий  коэффициент,  учитывающий  особенности
      р

земельного участка;
     k   - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных
      ц

участков.
     30.1. Расчет  корректирующего  коэффициента (k ) производится в
                                                   p

случае, если факторы оценки кадастровой оценки земель оценочной зоны
не совпадают с факторами оценки оцениваемого земельного участка.
     Коэффициент  (k ), учитывающий изменение цен на рынке земельных
                    ц

участков,  определяется  при  выявленных  изменениях  цен  на  рынке
земельных участков после даты кадастровой оценки.

30.2. Факторы оценки и значения корректирующих коэффициентов определяются в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на дату кадастровой оценки.

31. Рыночная стоимость права аренды (временного пользования) земельного участка рассчитывается методами, установленными в соответствии с СТБ 52.2.01, а также методом капитализации по норме отдачи и иными.

Рыночная стоимость права аренды (временного пользования) земельного участка методом капитализации по норме отдачи может быть определена по формуле

                                      NOI
                             n(n-1)      Lt
                        V  =  SUM   ---------,
                         L   t=1(0)         t
                                    (1 + r )
                                          t

где  NOI    -  годовой  чистый  операционный  доход, приходящийся на
        Lt

земельный участок в году t, д.е.;
     n  -  количество  лет  с  даты оценки до окончания срока аренды
(временного пользования);
     r  - норма дисконтирования в году t.
      t

Норма дисконтирования может рассчитываться методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и др.

Норма дисконтирования в году t может приниматься равной средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.

32. Если на одном земельном участке расположено несколько основных улучшений, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на одно основное улучшение, может определяться с учетом коэффициента использования территории или коэффициента плотности застройки.

32.1. Если коэффициент использования территории меньше или равен единице, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле

                                  S
                                   Bi
                            S   = ---,
                             Li   k
                                   um

где  S   - площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е
      Li

основное улучшение, кв.м;
     S   -  общая  площадь  i-го  основного  улучшения,  входящего в
      Bi

состав  объекта  недвижимости,  кв.м  (определяется в соответствии с
Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации);
     k   - коэффициент использования территории.
      um

32.2. Если коэффициент использования территории больше единицы, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле

                                   S   - S
                                    Bi    Зi
                      S   = S   + (---------),
                       Li    Зi        '
                                      k
                                       um

где  S    -  площадь застройки i-го основного улучшения, входящего в
      Зi

состав объекта недвижимости, кв.м;

      '
     k   - дополнительный коэффициент использования территории.
      um

32.3. Коэффициент использования территории рассчитывается по формуле

                                  S
                                   B
                            k   = --,
                             um   S
                                   L

где   S   -  общая  площадь  основных  улучшений,  расположенных  на
       B

земельном участке, кв.м;
     S - площадь земельного участка, кв.м.
      L

32.4. Дополнительный коэффициент использования территории определяется по формуле

                                    S   - S
                          '     n  ( Bi    Зi)
                         k   = SUM -----------,
                          um   i=1   S  - S
                                      L    З

где  S   -  площадь  застройки  всех основных улучшений на земельном
      З

участке, кв.м;
     n - количество основных улучшений на земельном участке.

32.5. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, с использованием коэффициента плотности застройки определяется по формуле

                                  S
                                   Зi
                            S   = ---,
                             Li   k
                                   пл

где k   - коэффициент плотности застройки.
     пл

32.6. Площадь условного земельного участка может определяться в соответствии с функциональным назначением объекта оценки или коэффициентом плотности застройки по ТНПА.

33. При оценке изолированного помещения, входящего в состав объекта недвижимости, учитывается соответствующая доля в праве на земельный участок.

34. Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная стоимость объекта-аналога определяется на основании исходной информации и расчета стоимости по объектам-аналогам.

Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога зависит от исходной информации и документов, представленных заказчиком. Решение о способе определения первоначальной стоимости улучшений принимает оценщик.

34.1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости может определяться по рыночной стоимости новых улучшений с учетом стоимости местоположения объекта оценки или объекта-аналога по ценам, сформированным рынком на дату оценки. В этом случае первоначальная стоимость объекта недвижимости является стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.

Основой расчета первоначальной стоимости объекта недвижимости может являться информация о цене приобретения (стоимости нового строительства) объекта оценки, подтвержденная документально (договор купли-продажи, договор долевого строительства и др.), ценах одного квадратного метра нового строительства объектов-аналогов и другая информация.

34.2. Если объектом оценки является улучшение, то исходной информацией для определения первоначальной стоимости объекта оценки может являться инвентарная карточка учета объекта основных средств (далее - инвентарная карточка), другие типовые унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, проектно-сметная документация объекта оценки, акт приемки в эксплуатацию объекта оценки и др.

34.3. При определении первоначальной стоимости объекта оценки оценщик должен проанализировать следующую информацию:

дату ввода объекта в эксплуатацию;

соответствие конструктивных и объемно-планировочных показателей, отраженных в техническом паспорте, данным осмотра объекта и документам, подтверждающим стоимость;

уровень стоимости, отраженный в представленных документах;

другую информацию, имеющую отношение к определению первоначальной стоимости объекта оценки.

При выявлении в процессе анализа несоответствия исходных данных в представленных документах оценщик вправе потребовать от заказчика оформления документов в установленном порядке или принять для расчетов данные, наиболее достоверные по его мнению.

В случае отражения в инвентарной карточке объекта оценки как единого комплекса, состоящего из нескольких улучшений (зданий, сооружений и др.), необходимо определять первоначальную стоимость каждого улучшения (здания, сооружения и др.), входящего в единый комплекс, путем выделения их стоимости из единого комплекса или расчета стоимости каждого улучшения отдельно.

34.4. Первоначальная (восстановительная) стоимость помещений, выделяемых из общего объема здания (в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет), может определяться по проектно-сметной документации или пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей), или общей площади (при одинаковой высоте этажей) и указывается отдельной суммой.

Определение общей площади и объема производится в соответствии с ТНПА по объемно-планировочным показателям.

34.4.1. Первоначальная (восстановительная) стоимость жилых помещений в жилых домах, выделяемых из состава жилищного фонда, определяется на дату вывода из состава жилищного фонда.

34.4.2. Первоначальная (восстановительная) стоимость нежилых помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет, определяется на дату ввода здания в эксплуатацию.

Если на дату оценки изменено функциональное назначение помещения, выполнены отделочные работы и другое, определение первоначальной стоимости помещения (изолированного помещения) производится с учетом его нового функционального назначения, выполненных отделочных работ и других особенностей на дату оценки.

34.5. Первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по проектно-сметной документации объекта оценки на основании сводного сметного расчета стоимости строительства объекта в целом (далее - ССР), по объектным и локальным сметам, входящим в его состав. Детализация расчетов зависит от объекта оценки и условий договора.

При необходимости определения стоимости ремонтных работ оценщик может составить укрупненный сметный расчет, ССР или воспользоваться услугами специализированных организаций.

34.5.1. Определение первоначальной стоимости объекта оценки по проектно-сметной документации объекта оценки производится с учетом следующих затрат:

по строительно-монтажным работам - стоимости прямых затрат по общестроительным работам подземной и надземной частей зданий, по устройству внутренних санитарно-технических, электротехнических работ, работ по устройству слаботочных сетей в пределах габаритов зданий, по монтажу оборудования внутренних инженерных систем и подъемно-транспортного оборудования; накладных расходов и плановых накоплений по всем видам строительных, специальных строительных и монтажных работ в зависимости от места строительства (городское или сельское строительство);

по оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию - стоимости приобретения;

лимитированных и прочих затрат (в том числе проектных и изыскательских работ, пусконаладочных работ), относящихся соответственно к строительно-монтажным работам и оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию;

по отводу и освоению территории строительства, прокладке наружных инженерных сетей в границах микрорайонной (квартальной) застройки, благоустройству и озеленению территории застройки - в случае наличия данных затрат и в соответствии с условиями договора;

на инженерную и транспортную инфраструктуру населенного пункта в соответствии с законодательством - в случае подтверждения наличия данных затрат;

других не входящих в сметную стоимость строительства объекта, но относимых на стоимость строительства в установленном порядке.

34.5.2. Расчет стоимости затрат, указанных в подпункте 34.5.1 пункта 34 настоящей Инструкции, может проводиться путем применения соответствующих коэффициентов либо соответствующими расчетами в порядке, установленном ТНПА.

34.5.3. Первоначальная стоимость объекта оценки принимается по итогу ССР, если он составлен на одно основное улучшение и вспомогательные улучшения к нему.

34.5.4. Если ССР составлен на комплекс основных улучшений и вспомогательных улучшений к ним, а объектом оценки является один или несколько объектов, затраты, отраженные в ССР по главам 8 - 12, учитываются в объемах, необходимых для функционирования каждого из объектов оценки, а первоначальная стоимость объекта оценки может рассчитываться по формуле

                    С  = С    x К  + С   x К  ,
                     n    смр    л    об    л1

где С  - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
     n

     С    - стоимость строительно-монтажных работ по объекту оценки,
      смр

д.е.;
     С    -  стоимость  затрат на оборудование внутренних инженерных
      об

систем  и  подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту
оценки, д.е.;
     К   - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,
      л

относящиеся к строительным и монтажным работам;
     К   - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,
      л1

относящиеся к оборудованию.

Необходимость учета затрат, отраженных по главам 1, 4 - 7 ССР, а также учета стоимости оборудования определяется заданием на оценку и (или) договором.

При наличии информации по объекту оценки или по объектам-аналогам затраты по главам 1, 4 - 7 ССР могут приниматься по укрупненным показателям стоимости 1 квадратного метра отведенной территории, 1 погонного метра инженерных сетей и систем и др. При наличии информации затраты рассчитываются долей каждого вида затрат от сметной стоимости объекта оценки, а при отсутствии - по укрупненным показателям и т.д.

Если фактические данные по объекту оценки не полностью соответствуют проектно-сметной документации на объект оценки, то проводятся корректировки на выявленные отличия.

34.6. Первоначальная стоимость объекта оценки может приниматься по акту приемки в эксплуатацию, в котором содержатся сведения о стоимости строительства в базисном уровне цен.

34.7. Если исходные документы по расчету первоначальной стоимости объекта оценки отсутствуют или представленная информация не может быть принята за основу, первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по первоначальной стоимости объекта-аналога с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:

республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненным показателям стоимости строительства, укрупненным сметным нормативам, укрупненным показателям сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений, удельным капитальным затратам, нормативам удельных капитальных вложений, прейскурантам на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскурантам на специализированное строительство, укрупненным показателям восстановительной стоимости (далее - УПВС) и т.д.);

проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;

параметрических зависимостей;

данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в литературных источниках и средствах массовой информации;

отчетов об оценке объектов-аналогов;

других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки или объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели).

При выборе республиканских и ведомственных нормативов для определения первоначальной стоимости объекта оценки учитывается дата введения в действие сметных нормативов, дата ввода в эксплуатацию объекта оценки, а также соответствие показателей выбранного объекта-аналога объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и технологии возведения объекта оценки.

34.8. Выбор объекта-аналога и расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога основаны на последовательном выполнении следующих этапов:

установление функционального назначения, объемно-планировочных показателей и конструктивных характеристик объекта оценки;

выбор единицы сравнения;

сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам;

выявление элементов сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

корректировка стоимостных показателей объекта-аналога по элементам сравнения;

расчет первоначальной стоимости объекта оценки.

34.8.1. Установление функционального назначения (если отсутствует соответствующая информация из регистра недвижимости), объемно-планировочных показателей (основными из которых являются строительный объем, общая площадь), конструктивных характеристик объекта оценки производится в соответствии с ТНПА по определению объемно-планировочных показателей. При возникновении сомнений в достоверности отражения функционального назначения, объемно-планировочных показателей и конструктивных характеристик объекта оценки в представленных документах либо отсутствии документов оценщик может произвести в соответствии с договором обследование или обмеры объекта оценки и в дальнейшем руководствоваться полученными результатами.

34.8.2. Выбор единицы сравнения производится в зависимости от вида улучшений, а в случае необходимости - типа конструктивного элемента (вида работ).

34.8.3. Сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам предусматривают сопоставление объекта оценки с объектом-аналогом по соответствующему набору технико-экономических показателей.

34.8.4. Корректировка стоимости объекта-аналога проводится по элементам сравнения, в том числе технологическим, объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и др.

Корректировка стоимости может осуществляться коэффициентами или замещением стоимости в абсолютном выражении.

34.8.5. Расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога на основе сметных нормативов должен выполняться в соответствии с законодательством по ценообразованию в строительстве, общей и технической частью к сборникам нормативов, указанным в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, а также учитывать условия оценки, предусмотренные заданием на оценку, договором.

34.9. Параметрические зависимости применяются для расчета первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога независимо от источника используемой информации.

Параметрические зависимости определяются параметрическими методами.

Параметрические методы - совокупность способов расчета стоимости, основанных на установлении функциональной зависимости и степени влияния технико-экономических показателей (параметров) объекта оценки или объекта-аналога (объектов-аналогов) на их стоимость.

К наиболее часто применяемым параметрическим методам относятся следующие методы:

сравнения удельных показателей;

математической статистики;

агрегатный;

балльный;

экспертный.

34.9.1. Метод сравнения удельных показателей основан на определении удельного показателя стоимости объекта оценки или объекта-аналога по выбранному главному параметру заданного параметрического ряда.

Метод сравнения удельных показателей используется для оценки объектов, предельная полезность которых может характеризоваться одним главным потребительским параметром. К таким показателям относятся мощность (вместимость, пропускная способность), площадь, объем и др.

Метод сравнения удельных показателей рекомендуется использовать при расчетах несложных объектов или в случаях, если остальные параметры по объектам совпадают или близки.

34.9.2. Методы математической статистики применяются для определения технико-экономических параметров объектов, относящихся к данному параметрическому ряду, построения и выравнивания ценовых соотношений. Эти методы используются для анализа и обоснования уровня и соотношения цен объектов.

Оценщику предоставлено право выбора методов математической статистики в зависимости от параметрического ряда, который описывает соотношение технико-экономических параметров и цен объектов-аналогов.

В случае наличия большого количества параметров могут составляться структурно-элементные модели объекта анализа или использоваться статистические методы. Структурно-элементные модели отражают только существенные или основные параметры, совпадающие с параметрами объекта оценки.

34.9.3. Агрегатный метод заключается в суммировании стоимости отдельных частей, элементов и видов работ с добавлением стоимости отдельных конструктивных элементов или уменьшением стоимости объекта оценки за счет заменяемых конструктивных элементов.

34.9.4. Балльный метод основан на экспертном присвоении каждому технико-экономическому показателю объекта оценки или объекта-аналога определенного числа баллов, суммирование которых дает интегральную оценку технико-экономического уровня объекта оценки или объекта-аналога.

Балльный метод применяется для сравнительной оценки объектов оценки, когда информация о конъюнктуре рынка отсутствует или ограничена.

34.9.5. Экспертный метод основан на результатах опроса потребителей или коллективного суждения экспертов о возможной ценности и размерах потребительского спроса объектов-аналогов и объекта оценки.

Оценщик может использовать и другие параметрические методы для определения первоначальной стоимости объекта оценки.

35. Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога к текущему уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).

Для определения стоимости восстановления (замещения) на дату оценки используются общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г.Минску для работ, не освобождаемых от налога на добавленную стоимость, доводимые Министерством архитектуры и строительства, применяемые к базисному уровню цен 1991 года или 1 января 2006 г. (далее - индексы СМР). Для г.Минска индекс СМР принимается по графе "г.Минск (без КПД)".

Расчет стоимости восстановления (замещения) зависит от способа расчета первоначальной стоимости объекта оценки.

Деноминация при использовании индексов СМР в расчете стоимости восстановления (замещения) не учитывается.

35.1. В случае, если первоначальная стоимость объекта оценки определена на основании информации и документов по объекту оценки (инвентарной карточки, проектно-сметной документации, акта приемки в эксплуатацию), рассчитывается стоимость восстановления объекта оценки.

В случаях, указанных в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, рассчитывается стоимость замещения.

35.2. Если первоначальная стоимость объекта оценки определялась на основании документов по объекту оценки, стоимость восстановления рассчитывается по формуле

                    C  = С  x K     x K    x К ,
                     в    п    1991    смр    н

где С  - стоимость восстановления на дату оценки, д.е.;
     в

     С  - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
      п

     K      -  индекс  пересчета стоимости объекта оценки в базисный
      1991

уровень  цен  1991  года  принимается в соответствии с приложением 3
(K      равен  единице, если первоначальная стоимость объекта оценки
  1991

определена  в  базисном  уровне цен 1991 года или в уровне цен после
1991 года);
     K    - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле
      смр

                                  K
                                   1смр
                           K    = -----,
                            смр   K
                                   2смр

где K     - индекс СМР, действующий на дату оценки;
     1смр

     K      -  индекс  СМР,  принимаемый  от  уровня  цен, в котором
      2смр

рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки;
     К   -  коэффициент,  учитывающий  налоги и отчисления в целевые
      н

бюджетные  и  внебюджетные фонды в соответствии с законодательством,
рассчитанный  без  налога  на  добавленную  стоимость (далее - НДС).
Принимается  равным  1,1  на  дату утверждения настоящей Инструкции,
подлежит   корректировке   Государственным  комитетом  по  имуществу
Республики  Беларусь,  если  изменение законодательства по названным
фондам  приведет  к  его  увеличению или уменьшению. (К  принимается
                                                       н

равным   единице,   если  первоначальная  стоимость  объекта  оценки
определяется в ином уровне цен, отличном от базисного).

35.3. Если за основу расчета первоначальной стоимости объекта оценки приняты проектно-сметная документация или акт приемки в эксплуатацию объекта оценки с учетом стоимости оборудования, стоимость восстановления внутреннего инженерного оборудования объекта оценки рассчитывается по формуле

                       об          д
                      С   = С   x К   x К ,
                       в     об    об    н

        об
где    С   -  стоимость   восстановления   внутреннего   инженерного
        в

оборудования на дату оценки, д.е.;

      д
     К   -  сводный  коэффициент  дооценки стоимости оборудования на
      об

дату  оценки  (далее  -  сводный коэффициент дооценки оборудования),
который рассчитывается по формуле

                  д
                 К   = К  x К  x ... x К  x К   ,
                  об    1    2          п    n+1

где К ,  К , ... ,  К  - коэффициенты  изменения  стоимости основных
     1    2          п

средств  вида  (группы)  основных  средств,  доводимые  Национальным
статистическим комитетом   Республики   Беларусь.   Принимаются   по
коэффициентам    пересчета    стоимости    основных   средств   всех
предшествующих   переоценок,   начиная   с  уровня  цен,  в  котором
определяется первоначальная стоимость объекта оценки;
     К    принимается  аналогично  К    в  соответствии с подпунктом
      п+1                           пер

22.1 пункта 22 настоящей Инструкции (за исключением целей, указанных
в  подпунктах  2.3,  2.5  -  2.8,  2.13,  2.14  пункта  2  настоящей
Инструкции, когда К    равен единице).
                   п+1

Сводный коэффициент дооценки оборудования равен единице, если стоимость затрат на оборудование внутренних инженерных систем и подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту оценки, принимается в текущих ценах на дату оценки.

35.4. Если первоначальная стоимость оборудования определена в базисном уровне цен 1955, 1969, 1984, 1991 годов или в ином уровне цен до 20 августа 1994 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 10000.

Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 20 августа 1994 г. до 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 1000.

Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация не учитывается.

35.5. В случае, если первоначальная стоимость объекта оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, одновременным использованием проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам или только проектно-сметной документации по объектам-аналогам, стоимость замещения рассчитывается по формуле

                         '
                   С  = С  x K     x K    x К ,
                    з    п    1991    смр    н

где С  - стоимость замещения на дату оценки, д.е.;
     з

      '
     С   - первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная  по
      п

первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.

35.6. Если в состав объекта оценки входит оборудование, стоимость замещения рассчитывается в соответствии с подпунктом 35.3 пункта 35 настоящей Инструкции.

35.7. Если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен до 1991 года и по результатам обследования на объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми техническими решениями, стоимость восстановления (замещения) может рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (далее - коэффициент НТП) по формуле

                          '
           C  (С ) = С  (С ) x K     x K    x К  x k   ,
            в   з     п   п     1991    смр    н    НТП

где k    - коэффициент НТП, который рассчитывается по формуле
     НТП

                                        n
                         k    = (1 + Дс) ,
                          НТП

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где  Дс  -  рост  стоимости, учитывающий влияние научно-технического
прогресса, доля;
     n - количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.

Рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимается оценщиком от одного до трех процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения ценообразующих факторов за период, прошедший с момента ввода в эксплуатацию объекта оценки или с момента введения в действие технических нормативных правовых актов, по которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки, до даты оценки.

Влияние научно-технического прогресса может быть учтено другими методами.

36. Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

К косвенным затратам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

затраты на проведение технической инвентаризации;

затраты на изготовление землеустроительного дела;

затраты на государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

другие затраты.

Если часть косвенных затрат входит в сметную стоимость строительства, то эта часть не включается в расчет.

Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

36.1. Метод прямого расчета позволяет определить косвенные затраты на основании представленных заказчиком документов о таких затратах с учетом их приведения в текущие цены на дату оценки.

Допускается расчет косвенных затрат с применением прейскурантов цен, прайс-листов, калькуляций затрат организаций, предоставляющих соответствующие услуги, и других источников.

36.2. Сравнительный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа данных по объектам-аналогам на рынке недвижимости, баз данных исполнителей оценки или организаций, имеющих такие базы, отчетов об оценке и других документально подтвержденных источников информации о стоимости таких затрат.

36.3. Экспертный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа информации, размещенной на Интернет-сайтах, в средствах массовой информации, литературных источниках, каталогах и справочниках, а также экспертного мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости или управляющих объектами недвижимости.

36.4. Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам.

Относительная величина косвенных затрат по объекту-аналогу определяется как отношение денежного выражения косвенных затрат к одному из расчетных показателей:

стоимости восстановления по объекту-аналогу;

суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения объекта-аналога;

цене (рыночной стоимости) объекта-аналога;

других.

36.5. При расчете косвенных затрат допускается применение средней стоимости типичных услуг на рынке недвижимости на единицу показателя (одного кв.м объекта оценки или объекта-аналога, одного объекта оценки или объекта-аналога и др.).

37. Прибыль предпринимателя (инвестора) - это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.

Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости. Убыток предпринимателя является внешним износом.

37.1. Основой для расчета прибыли предпринимателя по объекту оценки могут являться следующие расчетные показатели, отражающие инвестиции в объект недвижимости (далее - расчетный показатель инвестиций):

стоимость восстановления (замещения);

остаточная стоимость объекта-аналога (объекта оценки);

цена (рыночная стоимость) объекта-аналога;

стоимость местоположения объекта недвижимости;

сумма стоимости восстановления (замещения) и косвенных затрат;

сумма стоимости восстановления (замещения) и стоимости местоположения объекта недвижимости;

другие.

37.2. Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле

                           ПП = Н   x С ,
                                 ПП    и

где ПП - прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;
     Н   - норма прибыли предпринимателя (далее - норма прибыли);
      ПП

     С  - расчетный показатель инвестиций, д.е.
      и

37.3. Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки.

Если норма прибыли определена относительно стоимости восстановления по объекту-аналогу, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно стоимости восстановления (замещения) объекта оценки.

Если норма прибыли рассчитана относительно суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения объекта-аналога, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения по объекту оценки.

37.4. Норма прибыли определяется по формуле

                                 а
                               ПП
                         Н   = -- x 100%,
                          ПП    а
                               С
                                и

      а
где ПП  - прибыль предпринимателя, рассчитанная по  объекту-аналогу,
д.е.;

      а
     С  - расчетный показатель инвестиций по объекту-аналогу, д.е.
      и

Норма прибыли определяется одним из методов: экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.

37.4.1. Метод экспертных оценок позволяет определить норму прибыли на основании экспертной оценки ее величины специалистами рынка недвижимости, инвесторами, финансистами, а также оценщиком на основании баз данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы данных, отчетов об оценке и других источников.

При этом проводится анализ цен на рынке недвижимости, тенденции их изменения, оценивается влияние микро-, макроэкономических показателей и других внешних факторов на привлекаемые инвестиции в сопоставимые по риску инвестиционные проекты или бизнес-планы.

37.4.2. Метод выделения позволяет определить норму прибыли путем выделения прибыли предпринимателя из цены продажи или рыночной стоимости объекта-аналога как отношение прибыли предпринимателя к расчетному показателю инвестиций объекта-аналога.

37.4.3. Метод индекса прибыльности позволяет определить норму прибыли как отношение суммы настоящей стоимости чистого операционного дохода и настоящей стоимости реверсии за срок прогноза к расчетному показателю инвестиций по объекту-аналогу за минусом единицы.

38. Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.

38.1. Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.

Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).

38.1.1. Определение внешнего удорожания методом капитализации дохода основано на капитализации прироста чистого операционного дохода или прироста чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы.

38.1.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж (рыночной стоимости по отчетам об оценке) объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.

39. Определение накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки начинается с выявления факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (условия эксплуатации объекта оценки, существующие улучшения, требования рынка, внешние факторы и др.).

40. Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).

41. Округление относительной величины износа производится:

для конструктивного элемента - до 5%;

для объекта оценки в целом - до 1%.

42. При определении износа используются следующие методы:

нормативного износа;

средневзвешенного износа;

экономической жизни;

разбивки;

рыночной выборки.

Допускается определение износа иными методами (модифицированными методами экономической жизни и др.).

43. Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

рыночной выборки;

экономической жизни;

разбивки;

другими.

43.1. Расчет накопленного износа объекта оценки методом рыночной выборки производится на основании данных о продажах объектов-аналогов. При этом выполняется следующая последовательность действий:

отбор информации по объектам-аналогам, корректировка их цен;

определение стоимости местоположения объектов-аналогов;

определение остаточной стоимости улучшений по объектам-аналогам путем исключения стоимости местоположения объекта-аналога из цен продаж объектов-аналогов;

расчет стоимости восстановления улучшений по объектам-аналогам;

определение величины накопленного износа по объектам-аналогам путем вычитания остаточной стоимости улучшений из стоимости восстановления улучшений;

определение относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) от их стоимости восстановления;

расчет средней относительной величины накопленного износа;

определение накопленного износа объекта оценки путем умножения средней относительной величины накопленного износа на его стоимость восстановления (замещения).

Допускается производить расчет относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) как отношение средней величины накопленного износа по объектам-аналогам к средней стоимости восстановления по объектам-аналогам.

Метод рыночной выборки применяется при наличии информации о продажах объектов-аналогов и рыночной (кадастровой) стоимости свободных земельных участков.

43.2. Определение накопленного износа объекта оценки методом экономической жизни производится по формуле

                              Т
                               эф
                       И    = --- x 100%,
                        нак   Т
                               эк

где Т   - эффективный возраст объекта оценки, лет;
     эф

     Т   - экономическая жизнь объекта оценки, лет.
      эк

Метод экономической жизни применяется при отсутствии информации, позволяющей разделить накопленный износ по видам.

43.3. Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний виды износа.

43.4. При последовательном и однократном учете факторов, влияющих на уменьшение стоимости объекта оценки, накопленный износ рассчитывается по формуле

                    И    = И    + И      + И  ,
                     нак    физ    функц    вн

где И    - накопленный износ объекта оценки, д.е., %;
     нак

    И    - физический износ улучшений, д.е., %;
     физ

    И      - функциональный износ улучшений, д.е., %;
     функц

    И   - внешний износ объекта оценки, д.е., %.
     вн

43.5. Относительная величина накопленного износа может определяться по формуле

            И    = 1 - (1 - И   )(1 - И     )(1 - И  ).
             нак             физ       функц       вн

44. Физический износ улучшений определяется методами:

нормативного износа;

средневзвешенного износа;

экономической жизни;

разбивки;

другими.

44.1. Метод нормативного износа позволяет определить физический износ улучшения как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы.

Метод нормативного износа рекомендуется использовать в случаях:

соответствия технического состояния объекта оценки нормативным требованиям;

нормального режима эксплуатации объекта оценки;

проведения оценки без осмотра;

иных случаях по усмотрению оценщика.

44.2. Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

Техническое состояние конструктивных элементов объекта оценки на дату осмотра устанавливается по результатам обследования и отражается в акте осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа производится в соответствии с приложением 15 к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации.

Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков.

Метод средневзвешенного износа рекомендуется применять в случае, если эффективный возраст улучшения отличается от его фактического срока службы, а также в случаях, перечисленных в подпункте 44.4 пункта 44 настоящей Инструкции.

44.3. Физический износ улучшений методом экономической жизни рассчитывается в соответствии с подпунктом 43.2 пункта 43 настоящей Инструкции.

Допускается применение модифицированного метода экономической жизни.

44.4. Метод разбивки основан на разделении физического износа улучшений на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и суммировании.

Физический износ методом разбивки может определяться в случаях:

необходимости точного расчета износа конструкций улучшений и их частей;

аварийного состояния улучшений или высокой степени разрушения конструкций;

реконструкции или изменения функционального назначения объекта оценки;

иных случаях по усмотрению оценщика.

Расчет физического износа методом разбивки рекомендуется производить по примерной форме расчета в соответствии с приложением 4 к настоящей Инструкции.

44.4.1. Исправимый физический износ определяется как стоимость отложенного ремонта по результатам обследования улучшений и их конструктивных элементов, которые подразделяются на краткоживущие и долгоживущие. Позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые дефекты и повреждения конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.

Стоимость отложенного ремонта (исправимый физический износ) может определяться:

как сумма произведений относительных величин исправимого физического износа конструктивных элементов и стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов;

как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений путем составления смет на ремонтные работы;

другими способами.

44.4.2. Неисправимый физический износ определяется суммой значений неисправимого физического износа краткоживущих и неисправимого физического износа долгоживущих конструктивных элементов улучшений.

Неисправимый физический износ рассчитывается от стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов за минусом исправимого износа отдельно по краткоживущим и долгоживущим элементам.

Неисправимый физический износ краткоживущих (долгоживущих) конструктивных элементов улучшений может определяться методами нормативного износа, экономической жизни, модифицированными методами экономической жизни и другими методами.

При использовании метода нормативного износа относительная величина неисправимого физического износа отдельных конструктивных элементов определяется как отношение фактического срока службы соответствующего конструктивного элемента к его нормативному сроку службы. Денежное выражение неисправимого износа конструктивного элемента определяется произведением относительной величины неисправимого физического износа на разницу стоимости восстановления (замещения) и исправимого износа этого конструктивного элемента.

Нормативный срок службы конструктивных элементов объекта оценки принимается в соответствии с техническим кодексом установившейся практики "Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения" (ТКП 45-1.04-14-2005 (02250), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10 октября 2005 г. N 262.

44.5. Физический износ улучшений может определяться по шкале экспертной оценки физического износа в соответствии с настоящей Инструкцией в случаях:

невозможности определения удельного веса конструктивных элементов зданий согласно приложению 5;

оценки сборно-разборных, передвижных и временных зданий, а также зданий, нормативный срок службы которых менее 30 лет, согласно приложению 6.

45. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.

Функциональный износ рассчитывается от стоимости восстановления конструктивных элементов улучшений за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).

Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.

Причинами исправимого и неисправимого функционального износа улучшений могут быть:

отсутствие элементов;

необходимость замены или модернизации элементов;

наличие сверхулучшений.

Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.

46. Внешний (экономический) износ определяется после учета влияния на стоимость объекта оценки факторов, относящихся к физическому и функциональному износу.

Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект недвижимости.

Негативное влияние на стоимость объекта оценки могут оказывать экономические, природные и другие факторы (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменения законодательства, градостроительной ситуации в регионе, инфраструктуры, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышение допустимых пределов вредного воздействия на окружающую среду антропогенных факторов и др.).

46.1. Для определения внешнего износа могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.

Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).

46.1.1. Определение внешнего износа методом капитализации дохода основано на капитализации потери чистого операционного дохода или чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.

46.1.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.

47. Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется по формуле

                V = V  + V  + EP + IC + EA  - AD,
                     L    B               X

где V - стоимость объекта недвижимости, д.е.;
    V  - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;
     L

    V  - стоимость улучшений, д.е.;
     B

    EP - прибыль предпринимателя, д.е.;
    IC - косвенные затраты, д.е.;
    EA  - внешнее удорожание, д.е.;
      X

    AD - накопленный износ, д.е.

Стоимость улучшений определяется стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.

Если стоимость восстановления (замещения) определяется по первоначальной стоимости объекта недвижимости, то стоимость объекта недвижимости затратным методом оценки определяется как разница между стоимостью восстановления и накопленным износом объекта недвижимости.

Накопленный износ рассчитывается в соответствии с подпунктами 43.2, 43.4, 43.5 пункта 43 настоящей Инструкции.

48. При расчете стоимости вспомогательных улучшений, определяемой без учета стоимости их местоположения, прибыль предпринимателя и внешнее удорожание по ним не рассчитываются.

Глава 7 ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ

49. Оценка объектов недвижимости доходным методом проводится в следующем порядке:

сбор и анализ информации;

расчет годового чистого операционного дохода;

прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;

определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;

определение стоимости объекта недвижимости.

50. Сбор и анализ информации включают поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством, изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

51. Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года.

51.1. В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:

года, предшествующего дате оценки;

средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);

текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;

расчетные рыночные;

прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам;

другие.

51.2. Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте недвижимости.

По составу затрат различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.

51.3. Реконструированный отчет о доходах может составляться в соответствии с настоящей Инструкцией:

при полной аренде согласно приложению 7;

при чистой аренде согласно приложению 8;

при распределенной аренде согласно приложению 9;

при привлечении заемного капитала согласно приложению 10.

В отдельных случаях реконструированный отчет о доходах может составляться по доходам от основной деятельности (автозаправочные станции, гостиницы и др.).

51.4. Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются годовые потери арендной платы;

определяется годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход;

определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.

52. Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год.

Если в качестве показателей базового года принимаются показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в установленном порядке в аренду площадям рассчитывается по договорной арендной плате. По остальным площадям в объекте оценки в расчет принимается рыночная арендная плата. Кроме того, учитываются скользящий доход и прочие доходы, получаемые от объекта недвижимости.

Если в качестве показателей базового года оценщиком принимаются рыночная, расчетная рыночная или прогнозируемая арендная плата по объектам-аналогам, то арендную плату и другие доходы оценщик обосновывает в отчете об оценке.

53. Потери арендной платы определяются как сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом году.

Потери арендной платы могут быть определены расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.

54. Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле

EGI = PGI - V&L,

где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

V&L - сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базового года, д.е.

55. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

Если информация об операционных расходах по объекту оценки отсутствует, операционные расходы могут определяться по коэффициенту (мультипликатору) операционных расходов или коэффициенту (мультипликатору) чистого операционного дохода объектов-аналогов.

55.1. К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование объекта оценки и прочие).

Налог на недвижимость, земельный налог определяются в соответствии с законодательством.

55.2. К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг, НДС, сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных дорог (далее - сбор в республиканский фонд), расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и др.

55.2.1. НДС, сбор в республиканский фонд определяются в соответствии с законодательством.

55.2.2. Расходы на управление включают затраты на содержание управляющих объекта недвижимости, в том числе фонд заработной платы и фонд социальной защиты населения, и другие затраты.

Расходы на управление могут определяться по данным бухгалтерского учета и их прогнозируемого изменения или выделяться из фактической себестоимости услуг в процентах от действительного валового дохода.

55.2.3. Расходы на коммунальные услуги включают затраты на электроэнергию, отопление, воду и другие платежи, необходимые для функционирования объекта недвижимости.

Расходы на коммунальные услуги могут определяться из объемов их потребления за базовый год с учетом их прогнозируемого изменения или исходя из нормативов потребления ресурсов, определенных в соответствии с законодательством для конкретного функционального использования объекта недвижимости.

55.2.4. Расходы на маркетинг и работу с арендаторами включают затраты на маркетинг, рекламу, ведение договоров аренды и др.

55.2.5. Расходы на уборку, обеспечение безопасности, техническое обслуживание могут относиться к постоянным расходам или переменным расходам.

Расходы на уборку включают фонд заработной платы работников и фонд социальной защиты населения, расходные материалы, затраты на эксплуатацию машин и оборудования, связанных с уборкой объекта недвижимости.

Расходы на обеспечение безопасности включают затраты по охране объекта недвижимости, в том числе расходы на организацию пропускного режима, эксплуатацию охранных систем и оборудования и др.

Расходы на техническое обслуживание включают затраты на техническое обслуживание объектов оценки.

55.3. К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов улучшений.

Расходы на замещение зависят от принятого оценщиком метода амортизации краткоживущих элементов и объекта оценки в целом.

Расходы на замещение определяются линейным методом или с использованием коэффициента фонда возмещения.

55.3.1. Расходы на замещение линейным методом определяются по формуле

                               n         1
                       P    = SUM C   x --- ,
                        зам   i=1  вi   Т
                                         нi

где P    - расходы на замещение по объекту  недвижимости,  д.е./год;
     зам

    C      -    стоимость     восстановления   i-го   краткоживущего
     вi

конструктивного элемента улучшения, д.е.;
    Т      -    нормативный    срок    службы  i-го   краткоживущего
     нi

конструктивного элемента улучшения, лет;
    n   -   количество   краткоживущих   конструктивных    элементов
улучшения.

55.3.2. Расходы на замещение с использованием коэффициента фонда возмещения определяются по формуле

                              n
                      P    = SUM C   x SFF ,
                       зам   i=1  вi      i

где  SFF   -  коэффициент  фонда возмещения для i-ого краткоживущего
        i

конструктивного  элемента  улучшения,  который  может рассчитываться
методом Хоскольда или Инвуда.

56. Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного дохода объекта-аналога.

57. Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.

57.1. Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле

                                  OE
                            M   = ---,
                             OE   EGI

где M   - коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;
     OE

    OE - годовые операционные расходы, д.е.

57.2. Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле

                                  NOI
                           M    = ---,
                            NOI   EGI

где   M     -  коэффициент  (мультипликатор)  чистого  операционного
       NOI

дохода;
     NOI   -   годовой   чистый   операционный   доход   по  объекту
недвижимости, д.е.

58. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может проводиться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или годового чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменение дохода и стоимости объекта недвижимости за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.

Прогнозирование осуществляется методом сценариев по трем альтернативным вариантам расчета (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному) или более.

Срок прогноза принимается оценщиком. При этом учитывается срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости. В среднем срок прогноза может приниматься оценщиком равным 5 годам.

59. Определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода зависит от выбранного метода расчета стоимости объекта недвижимости в доходном методе оценки.

60. Если стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом прямой капитализации, определение общего коэффициента капитализации может производиться методами:

сравнительного анализа продаж;

мультипликатора валового дохода;

инвестиционной группы;

коэффициента покрытия долга.

60.1. Метод сравнительного анализа продаж основан на данных о чистом операционном доходе и ценах продаж по объектам-аналогам.

Общий коэффициент капитализации по объекту оценки рассчитывается методом сравнительного анализа продаж по формуле

                                   a
                                NOI
                             n     i
                       R  = SUM ---- / n,
                        o   i=1   a
                                 V
                                  i

где R  - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;
     o

       a
    NOI  - годовой чистый операционный доход  i-го  объекта-аналога,
       i

д.е.;

     a
    V   - цена i-го объекта-аналога, д.е.;
     i

    n - количество объектов-аналогов.

60.2. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом мультипликатора валового дохода рассчитывается по формуле

                               a
                              M
                               NOI
                           n      i
                     R  = SUM ----- / n,
                      o   i=1  a
                              M
                               EGI
                                  i

     a
где M     - мультипликатор   (коэффициент)   чистого   операционного
     NOI
        i

дохода i-го объекта-аналога;

     a
    M     -  мультипликатор  действительного  валового дохода  i-го
     EGI
        i

объекта-аналога.

60.3. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости, по формуле

                    R  = R  x I + R  x (1 - I),
                     o    i        j

где   R   -  коэффициент  капитализации  для  i-го  финансового  или
       i

имущественного интереса;
     R    -  коэффициент  капитализации  для  j-го  финансового  или
      j

имущественного интереса;
     I  -  доля  i-го  финансового  или  имущественного  интереса  в
стоимости объекта недвижимости.

60.4. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом коэффициента покрытия долга для самоамортизирующегося кредита определяется по формуле

                         R  = R  x DCR x M,
                          o    M

где R  - коэффициент капитализации для заемного капитала;
     M

     M - доля заемного капитала;
     DCR - коэффициент   покрытия   долга,   который определяется по
формуле

                                  NOI
                            DCR = ---,
                                  DS

где DS - годовая сумма по обслуживанию долга, д.е.

61. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего дохода, определение нормы дисконтирования производится следующими методами:

кумулятивного построения;

сравнения альтернативных инвестиций;

выделения;

мониторинга;

другими.

61.1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле

                    r = r  + r  + r  + r  + r ,
                         f    1    2    3    4

где  r - норма дисконтирования;
     r  - безрисковая норма;
      f

     r ,  r ,  r ,  r   -  премии за риски, учитывают следующие виды
      1    2    3    4

риска   при   инвестициях   в   объекты   недвижимости:  риск  рынка
недвижимости  (r ),  риск  низкой  ликвидности (r ), риск управления
                1                                2

объектом недвижимости (r ), финансовый риск (r ).
                        3                     4

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.

Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.

Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от местоположения, типа (функционального использования) и физических характеристик объекта недвижимости.

Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.

В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора.

61.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций - метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи. Для определения нормы дисконтирования конкретного проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска или нормы процента по коммерческим кредитам, или нормы прибыли по облигациям.

61.3. Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам-аналогам.

Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения за срок прогноза.

При этом в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости, по которым известны цены предложений (сделок купли-продажи).

Порядок расчета нормы дисконтирования методом выделения включает:

выбор объектов-аналогов с известными ценами продаж, арендным доходом;

составление реконструированного отчета о доходах по объектам-аналогам;

прогнозирование потока чистого дохода методом сценариев для объектов-аналогов. При этом реверсия принимается равной цене продажи с учетом прогнозируемого увеличения или уменьшения стоимости объекта недвижимости;

расчет внутренних норм отдачи по выбранным сценариям;

определение нормы дисконтирования для объекта оценки.

Внутренняя норма отдачи по каждому сценарию определяется подбором параметра IRR при условии, что чистая настоящая стоимость равна нулю, из формулы

                                NOI          REV
                          n        t            n
              NPV = -V + SUM ---------- + ----------,
                         i=1          t            n
                             (1 + IRR)    (1 + IRR)

где NPV - чистая настоящая стоимость объекта-аналога, д.е.;
    V - настоящая стоимость инвестиций, д.е.;
    NOI   -  годовой чистый операционный доход по объекту-аналогу в
       t

году t, д.е.;
     IRR - внутренняя норма отдачи (неизвестная величина);
     REV  - прогнозируемый доход от продажи объекта-аналога, д.е.;
        n

     n - срок прогноза, лет.

Норма дисконтирования рассчитывается как средневзвешенное значение внутренних норм отдачи.

61.4. Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях объектов-аналогов и инвестициях в объекты-аналоги.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге финансовых инструментов рынка недвижимости и кредитного рынка.

62. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом дисконтирования денежных потоков путем капитализации с применением расчетных моделей, определение общего коэффициента капитализации производится в зависимости от выбранной расчетной модели в соответствии с подпунктами 62.1 - 62.3 пункта 62 настоящей Инструкции.

Общий коэффициент капитализации по моделям дохода рассчитывается в зависимости от способа возврата капитала в случаях:

бесконечного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

62.1. В модели бесконечного потока общий коэффициент капитализации равен норме дисконтирования, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта.

62.2. Общий коэффициент капитализации методом Инвуда определяется по формуле

                           R  = Y  + SFF,
                            o    o

где Y  - общая норма отдачи;
     o

    SFF - коэффициент фонда возмещения, определяется по формуле

                                    r
                            SFF = ------,
                                   n
                                  S  - 1

где r - норма дисконтирования, равная общей норме отдачи;

     n
    S  - множитель накопления.

62.3. Общий коэффициент капитализации методом Хоскольда определяется по формуле

                                       '
                          R  = Y  + SFF ,
                           o    o

       '
где SFF  - коэффициент фонда  возмещения,  который  определяется  по
норме дисконтирования, равной безрисковой норме.

63. Общий коэффициент капитализации по моделям собственности рассчитывается в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.

63.1. Общий коэффициент капитализации равен общей норме отдачи, если доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени.

63.2. Если доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, общий коэффициент капитализации определяется по формуле Эллвуда:

                         R  = Y  +/- Д SFF,
                          o    o

--------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"

где Д - относительное изменение стоимости объекта недвижимости (плюс - стоимость объекта недвижимости уменьшается; минус - увеличивается).

При этом коэффициент фонда возмещения определяется в зависимости от рассматриваемой ситуации методом Инвуда или методом Хоскольда или др.

63.3. Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный, общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле

                                        1
                        R  = Y  +/- Д x - ,
                         o    o         n

--------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"

где n - срок амортизации актива.

63.4. Общий коэффициент капитализации методом Ринга определяется по формуле в соответствии с подпунктом 63.3 пункта 63 настоящей Инструкции при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.

63.5. Если и доход, и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент), то общий коэффициент капитализации определяется по формуле

                          R  = Y  +/- GR,
                           o    o

где GR - периодическая норма изменения дохода и стоимости.

63.6. Общий коэффициент капитализации по моделям собственности может рассчитываться при линейном изменении дохода стоимости объекта недвижимости, другом изменении дохода или стоимости.

Если доход от эксплуатации объекта недвижимости и стоимость объекта недвижимости изменяются произвольным образом (нерегулярное изменение дохода и стоимости), то норма дисконтирования рассчитывается методом выделения. Изменение нормы дисконтирования прогнозируется оценщиком.

64. Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционным моделям рассчитывается, если поток дохода изменяется определенным регулярным образом.

64.1. Исходной информацией для определения общего коэффициента капитализации по ипотечно-инвестиционной модели являются:

отчисления в счет погашения кредита;

доля собственного капитала в стоимости объекта недвижимости;

изменение стоимости объекта недвижимости;

изменение регулярного дохода.

64.2. Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционной модели определяется по формуле

                             '
                       R  = R  +/- Д  x SFF,
                        o           o

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

     '
где R  - базовый коэффициент капитализации;
    Д  -   изменение   стоимости   недвижимости  (плюс - уменьшение,
     o

минус - увеличение).

64.3. Базовый коэффициент капитализации определяется по формуле

                '
               R  = Y  - M x (Y  + M    x SFF - R ),
                     E         E    PRN          M

где Y  - норма отдачи собственного капитала;
     E

    M      -  доля   настоящей  стоимости  основной  суммы  кредита,
     PRN

выплаченная за срок прогноза.

65. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), мультипликатор валового дохода рассчитывается по формуле

                                     a
                                    V
                              n      i
                 M         = SUM ---------- / n,
                  PGI(EGI)   i=1    a    a
                                 PGI (EGI )
                                    i    i

где M         -  средний  валовой  мультипликатор по  потенциальному
     PGI(EGI)

или действительному валовому доходу по объектам-аналогам;

      a
     V  - цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;
      i

        a    a
     PGI (EGI )  -  потенциальный или действительный  валовой  доход
        i    i

по i-му объекту-аналогу, д.е.;
     n - количество объектов-аналогов.

66. Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

валовой ренты (валового мультипликатора);

остатка.

67. Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости, д.е.

Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе.

68. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи производится либо дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо капитализацией с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза.

68.1. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования производится по формуле

                              NOI         REV
                         n       t           n
                    V = SUM --------- + ---------,
                        t=1         t           n
                            (1 + r )    (1 + r )
                                  t           n

где r  - норма дисконтирования в году t;
     t

    r  - норма дисконтирования в году n;
     n

    REV  - реверсия в году n, д.е.;
       n

    t - расчетный период от 1 до n, лет;
    n - срок прогноза, лет.

Расчет стоимости производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета.

Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.

68.2. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков капитализацией с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции.

К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:

модели дохода;

модели собственности;

ипотечно-инвестиционные модели.

68.2.1. Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.

В случае, если поступление потока дохода равномерно, в зависимости от предположений о способе возврата капитала возможно применение следующих методов расчета стоимости:

бесконечного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

68.2.1.1. Метод бесконечного потока применяется в случаях:

поток дохода бесконечен;

поток дохода конечен и цена продажи объекта недвижимости равна начальной цене покупки объекта недвижимости.

68.2.1.2. Метод Инвуда предполагает возврат капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения с нормой процента, равной общей норме отдачи.

Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, генерирующих постоянные потоки дохода.

68.2.1.3. Метод Хоскольда предполагает аккумулирование вкладов в фонде возмещения по безрисковой норме.

Метод Хоскольда рекомендуется применять для оценки высокоприбыльных объектов недвижимости.

68.2.2. Модели собственности используются в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.

68.2.2.1. При предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции.

68.2.2.2. При предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.2 пункта 63 настоящей Инструкции.

68.2.2.3. Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.3 пункта 63 настоящей Инструкции.

68.2.2.4. Если доход и стоимость объекта недвижимости уменьшаются прямолинейно, стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом Ринга в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, а общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.4 пункта 63 настоящей Инструкции при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.

Модель Ринга применяется для оценки истощаемых активов при условии:

возврат капитала происходит равными долями в течение срока прогноза;

чистый доход всегда состоит из постоянной суммы возврата капитала и уменьшающегося дохода на капитал, остающегося в активе. При этом общий доход уменьшается до тех пор, пока актив не истощится.

68.3. Одним из способов прогнозирования дохода при отсутствии достаточной информации о договорах аренды является предположение об изменении дохода с постоянной нормой дисконтирования по экспоненту.

68.3.1. Если доход и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент), стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, а общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.5 пункта 63 настоящей Инструкции.

68.3.2. Если доход изменяется экспоненциально, а стоимость объекта недвижимости остается постоянной, то стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

                                      э
                           V = NOI x A ,
                                      n

       э
где   A    -   настоящая  стоимость  экспоненциально   изменяющегося
       n

аннуитета.

68.3.3. Настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по формуле

                                 n
               э        (1 +/- Д)
              A  = (1 - ----------) / (r +/- Д).
               n             n
                            S

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

Если доход уменьшается экспоненциально, в числителе ставится минус, в знаменателе - плюс.

Если доход увеличивается экспоненциально, в числителе ставится плюс, в знаменателе - минус.

69. Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.

Ипотечно-инвестиционные модели применяются в случае, когда инвестиции в объект недвижимости рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией.

69.1. Если поток дохода изменяется определенным регулярным образом и для финансирования объекта недвижимости использованы заемный и собственный капитал, для расчета стоимости объекта недвижимости используется ипотечно-инвестиционная модель, по которой стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 64.2 пункта 64 настоящей Инструкции.

69.2. Если поток дохода изменяется неравномерно и при финансировании объекта недвижимости используется заемный и собственный капитал, стоимость объекта недвижимости определяется по общей ипотечно-инвестиционной модели в соответствии с подпунктом 69.2.3 пункта 69 к настоящей Инструкции. В этом случае реконструированный отчет о доходах может оформляться в соответствии с приложением 10 к настоящей Инструкции. При этом отдельно рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, и чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга).

69.2.1. Годовая сумма по обслуживанию долга определяется в соответствии со схемой кредитования.

Для самоамортизирующегося кредита годовая сумма по обслуживанию долга определяется по формуле

                                     1
                           DS = V  x --,
                                 M   A
                                      n

где DS  -  годовая  сумма  по обслуживанию  долга,  включая  возврат
основной суммы долга и проценты по кредиту, д.е.;
     V  - сумма кредита, д.е.;
      M

     1
     -- - взнос на амортизацию единицы.
     A
      n

69.2.2. Годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, определяется по формуле

                          NOI  = NOI - DS,
                             E

где   NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход, приходящийся на
         E

собственный капитал, д.е.

69.2.3. Стоимость объекта недвижимости по общей ипотечно-инвестиционной модели определяется по формуле

                    n
               V = SUM PV(NOI  ) + PV(TG - BAL) + V ,
                   t=1       Et                    M

где  NOI    -  годовой  чистый  операционный доход,  приходящийся на
        Et

собственный капитал, в году t, д.е.;
     TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу, д.е.;
     BAL - невыплаченный остаток кредита на дату продажи, д.е.;
     V  - сумма кредита, д.е.;
      M

     n - срок прогноза, лет.

70. Определение стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты (методом валового мультипликатора) базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном или действительном валовом доходе объекта оценки.

70.1. Стоимость объекта недвижимости методом валовой ренты определяется по формуле

                     V = PGI(EGI) x M        ,
                                     PGI(EGI)

где PGI(EGI) - потенциальный или действительный валовой доход объекта оценки, д.е.

71. Метод остатка позволяет определить стоимость объекта недвижимости или стоимость элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес).

Выделяют следующие виды метода остатка для:

земли;

улучшений;

собственного капитала;

заемного капитала.

71.1. Метод остатка для земли применяется, если известна стоимость улучшений и необходимо определить стоимость местоположения объекта недвижимости или стоимость объекта недвижимости в целом.

71.2. Метод остатка для улучшений применяется, если известны стоимость местоположения объекта недвижимости, годовой чистый операционный доход, коэффициенты капитализации для земли и для здания и необходимо определить стоимость улучшений или стоимость объекта недвижимости в целом.

71.3. Метод остатка для собственного капитала применяется, если известны сумма кредита, срок кредита, норма процента по кредиту, коэффициент капитализации для собственного капитала и необходимо определить стоимость собственного капитала или объекта недвижимости в целом.

71.4. Метод остатка для заемного капитала применяется, если известны стоимость собственного капитала, предполагаемая норма отдачи на собственный капитал, годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, норма процента по кредиту, срок кредита и необходимо определить стоимость заемного капитала или стоимость объекта недвижимости в целом.

71.5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка осуществляется в следующей последовательности:

определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный интерес;

рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости;

рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса;

определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес элемента объекта недвижимости с известной стоимостью, по формуле

                          NOI  = V  x R ,
                             j    j    j

где  V  - стоимость  элемента объекта  недвижимости, приходящаяся на
      j

известный интерес;
     R  - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта
      j

недвижимости с известным интересом;
     определяется коэффициент капитализации, приходящийся на элемент
объекта недвижимости с неизвестным интересом;
     рассчитывается  годовой чистый операционный доход, приходящийся
на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом, по формуле

                         NOI  = NOI - NOI ,
                            i            j

где  NOI   -   годовой    чистый    операционный  доход  от  объекта
недвижимости;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся на
        j

элемент объекта недвижимости с известным интересом;
     определяется    стоимость    элемента   объекта   недвижимости,
приходящаяся на неизвестный интерес, по формуле

                                 NOI
                                    i
                            V  = ----,
                             i    R
                                   i

где  NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся на
        i

элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;
     R  - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта
      i

недвижимости с неизвестным интересом;
     определяется стоимость объекта недвижимости как сумма стоимости
элементов  объекта  недвижимости с известным интересом и неизвестным
интересом.

Глава 8 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. КОРРЕКТИРОВКИ И МЕТОДЫ ИХ ПРОВЕДЕНИЯ

72. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.

Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

73. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

исследование рынка;

анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

определение единиц сравнения;

сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

выбор элементов сравнения;

расчет корректировок по элементам сравнения;

корректировка цен объектов-аналогов;

приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

74. При исследовании рынка осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении).

75. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам производятся на основании информации об объектах сходного функционального назначения и выбора из их числа предполагаемых объектов-аналогов.

76. Определяются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цена одного квадратного метра, цена одного кубического метра, цена одного места, цена одного объекта недвижимости, цена одного земельного участка и др.

77. При сравнении объекта оценки с объектами-аналогами анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др. В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

78. Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения.

При проведении оценки объектов недвижимости выделяются следующие элементы сравнения:

имущественные права;

условия финансирования;

состояние рынка (время продажи);

условия продажи;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

условия использования;

иные элементы сравнения.

79. Расчет корректировок производится по результатам выбора элементов сравнения.

Корректировки по элементам сравнения подразделяются на:

корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка (время продажи) и условия продажи;

корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения.

Корректировка по элементу сравнения проводится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения.

79.1. Корректировка на имущественные права выполняется в случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от имущественных прав на объект оценки.

Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

Корректировка на право собственности выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды.

Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности.

Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки.

Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов.

79.2. Корректировка на условия финансирования выполняется, если условия расчета по объекту-аналогу и объекту оценки отличаются следующим образом:

расчет по объекту-аналогу или объекту оценки осуществляется полностью или частично неденежным эквивалентом, в том числе ценными бумагами, материальными ресурсами, другими объектами недвижимости и пр. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости указанного платежного средства;

условия кредитования полностью или частично отличаются от рыночных (например, льготное кредитование). В этом случае необходимо учитывать схему кредитования объекта оценки и объекта-аналога (самоамортизирующийся кредит, кредит с изменяющимися платежами и др.) и условия кредитования (срок кредита, изменение нормы процента и др.).

Корректировка на условия финансирования для самоамортизирующегося кредита может определяться с использованием функций сложного процента (взноса на амортизацию единицы, настоящей стоимости аннуитета, будущей стоимости аннуитета), в том числе по формуле

                                       p
                         ДV  = Дpmt x A ,
                           ф           n

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где ДV  - корректировка на условия финансирования, д.е.;
      ф

    Дpmt - приращение платежа по кредиту, д.е.;

     p
    A  - настоящая стоимость аннуитета по  рыночной  норме процента.
     n

Приращение платежа по кредиту определяется по формуле

                        Дpmt = pmt  - pmt ,
                                  р      л

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где  pmt  -  платеж  по  кредиту  по  рыночной  норме  процента  при
        р

соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года, д.е.;
    pmt  -  платеж  по   кредиту  по  льготной  норме  процента  при
       л

соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года, д.е.

Платеж по кредиту по рыночной (льготной) норме процента при соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года определяется по формуле

                                     1
                          pmt = V  x --,
                                 M   A
                                      n

где  V  - сумма кредита, д.е.;
      M

     1
     -- - взнос на амортизацию  единицы   по   рыночной   (льготной)
     A
      n

норме процента.

Если кредит выплачивается изменяющимися платежами, корректировка может определяться методом капитализации по норме отдачи, в том числе при годовых платежах по кредиту и годовом начислении процентов по формуле

                                    Дpmt
                               n        t
                        ДV  = SUM ---------,
                          ф   t=1         t
                                  (1 + r )
                                        t

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где  Дpmt  - приращение платежа по кредиту в году t, д.е.;
         t

     r   -  норма  дисконтирования  в  году  t при рыночных условиях
      t

кредитования;
     n - срок кредита, лет.

79.3. Корректировка на состояние рынка (время продажи) выполняется в случае, если со времени продажи объекта-аналога прошло более одного месяца при условии изменения цен на рынке недвижимости.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости может определяться с применением индексов (коэффициентов) СМР, КИС ОС, индексов изменения цен объектов-аналогов на рынке недвижимости и строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений), других данных рынка недвижимости, в том числе по формуле

                             a    a
                           (V  - V )
                             1    2
                     ДV  = --------- x 100%,
                       c       a
                              V
                               2

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где    ДV   -  относительная корректировка на состояние рынка (время
         c

продажи), %;

      a
     V   -  среднерыночная  цена   объектов-аналогов на дату оценки,
      1

д.е./кв.м;

      a
     V  - цена объекта-аналога на дату продажи, д.е./кв.м.
      2

При наличии статистической информации по объектам-аналогам корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена с использованием метода параметрических зависимостей.

79.4. Корректировка на условия продажи проводится в случае нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем, когда продажа объекта-аналога произошла по цене ниже или выше рыночной (срочная продажа, наличие семейной, деловой или финансовой связи между участниками сделки и др.).

При невозможности выявления нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем объект недвижимости из перечня объектов-аналогов исключается.

79.5. Корректировка на местоположение может определяться любым из методов проведения корректировок, в том числе как разница между кадастровой стоимостью 1 кв.м земельного участка объекта оценки и кадастровой стоимостью 1 кв.м земельного участка объекта-аналога по формуле

                             о
                            V
                             к
                     ДV  = (-- - 1) x 100%,
                       м     а
                            V
                             к

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где  ДV  - корректировка на местоположение, %;
       м

      о    а
     V ,  V  -  кадастровая  стоимость  земельного  участка  объекта
      к    к

оценки и объекта-аналога соответственно, д.е./кв.м.

Корректировка на местоположение может выполняться путем исключения из стоимости объектов-аналогов кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае корректировка на местоположение выполняется сразу за корректировками первой группы. После выполнения корректировок на другие выбранные элементы сравнения к скорректированной стоимости улучшений объектов-аналогов добавляется кадастровая стоимость земельного участка объекта оценки.

79.6. Корректировка на физические характеристики выполняется по следующим элементам сравнения:

конструктивные элементы и объемно-планировочные решения, в том числе площадь, соотношение общей площади и полезной площади, строительный объем, этажность, высота потолков и др.;

вид и качество отделки (высококачественная, улучшенная, простая отделка);

размеры земельного участка и его границы;

дополнительные улучшения;

состояние объекта;

другие.

При определении корректировки на физические характеристики могут быть использованы следующие источники информации: УПВС, проектно-сметная документация объекта оценки и объекта-аналога и другие документы для определения первоначальной стоимости, указанные в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, цены строительного рынка, рынка ремонтных работ, нормативные документы по определению арендной платы и другая достоверная информация.

79.6.1. Если объекты находятся в сопоставимых условиях по объемно-планировочным и конструктивным показателям, кроме площади и объема, то корректировка на площадь (строительный объем) может определяться по формуле

                             оl    al
                            С   - C
                             n     n
                     ДV   = --------- x 100%,
                       пл      al
                              C
                               n

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где ДV   - корректировка на площадь (строительный объем), %;
      пл

     оl     al
    С  ,   C   -   первоначальная    стоимость   объекта   оценки  и
     n      n

объекта-аналога соответственно, д.е./кв.м (д.е./куб.м).

Первоначальная стоимость объекта оценки и первоначальная стоимость объекта-аналога может определяться с использованием УПВС и других ТНПА по ценообразованию в строительстве. При определении корректировки на площадь или объем необходимо определить и другие параметры, от которых зависит изменение первоначальной стоимости объекта оценки и объекта-аналога. С помощью статистического анализа построить уравнение, отражающее зависимость первоначальной стоимости объекта оценки и объекта-аналога от этих параметров, а затем рассчитать корректировку.

Для проведения корректировки на площадь (строительный объем) первоначальная стоимость 1 кв.м (куб.м) объекта оценки и первоначальная стоимость 1 кв.м (куб.м) объекта-аналога должны быть определены одним и тем же способом.

79.6.2. Корректировка на соотношение общей площади и полезной площади помещений может быть определена по формуле

                              о
                             k
                       l      s
                     ДV   = (-- - 1) x 100%,
                       пл     а
                             k
                              s

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

      l
где ДV   - корректировка на соотношение площадей, %;
      пл

     о
    k  - коэффициент  соотношения площадей по объекту оценки;
     s

     а
    k  - коэффициент  соотношения площадей по объекту-аналогу.
     s

Коэффициент соотношения площадей определяется как отношение полезной площади объекта оценки (объекта-аналога) к общей площади объекта оценки (объекта-аналога).

79.7. Корректировка на экономические характеристики проводится, если потенциальный или действительный валовой доход и операционные расходы по объектам-аналогам отличаются от таких же показателей по объекту оценки или среднерыночных.

Корректировка на экономические характеристики может определяться по формуле

                                 о
                                М
                                 ОЕ
                        ДV   = (--- - 1) x 100%,
                          эк     а
                                М
                                 ОЕ

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где ДV   - корректировка на экономические характеристики, %;
      эк

     о
    М   -  коэффициент   (мультипликатор)  операционных  расходов по
     ОЕ

объекту оценки;

     а
    М    -   средний   коэффициент    (мультипликатор)  операционных
     ОЕ

расходов по объектам-аналогам.

79.8. Корректировка на условия использования проводится, если использование объекта-аналога отлично от использования объекта оценки.

Корректировка на условия использования может проводиться капитализацией прироста или потерь чистого операционного дохода.

Корректировка на условия использования выполняется и в том случае, если объект недвижимости не эксплуатируется (аварийное состояние, нарушение санитарных норм и норм пожарного надзора и др.). При этом корректировка заключается в определении величины затрат на приведение объекта недвижимости в состояние, соответствующее нормативным требованиям.

79.9. Корректировка на листинг продаж выполняется в случае, если при выборе объекта-аналога используется цена предложения данного объекта-аналога и есть вероятность изменения этой цены.

Величина корректировки на листинг продаж определяется по каждому объекту-аналогу отдельно.

79.10. Если цена (стоимость) объектов-аналогов включает НДС, проводится корректировка на НДС по формуле

                                    a
                                   V  x H
                                         НДС
                         ДV    = -------------,
                           НДС   (H    + 100%)
                                   НДС

     --------------------------------
     Д - большая греческая буква "дельта"

где ДV    - корректировка на НДС, д.е.;
      НДС

     a
    V  - цена (стоимость) объекта-аналога, д.е.;

    H    - ставка налога на добавленную стоимость, %.
     НДС

79.11. При наличии дополнительных элементов, входящих в состав объекта оценки (объектов-аналогов), таких как мебель, оборудование и (или) других улучшений, проводится корректировка, величина которой определяется стоимостью этих дополнительных элементов.

79.12. При проведении корректировок следует исключить проведение взаимосвязанных корректировок. К взаимосвязанным корректировкам относятся:

корректировка на общую площадь и полезную площадь помещений;

корректировка на дату ввода в эксплуатацию и износ (наличие капитального ремонта или реконструкции);

корректировка на местоположение и транспортную доступность;

корректировка на чистый операционный доход и операционные расходы;

другие.

80. При применении сравнительного метода могут быть использованы количественные и качественные методы проведения корректировок, на основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.

80.1. К количественным методам проведения корректировок относятся:

анализ парного набора данных;

статистический анализ;

графический анализ;

анализ тенденций;

иные.

80.1.1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

Определение корректировки методом анализа парного набора данных включает в себя следующие этапы:

по результатам отбора информации по объектам-аналогам составляется таблица исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

выбирается пара объектов-аналогов, которая различается между собой только тем элементом сравнения, на который проводится корректировка;

определяется величина корректировки по выбранному элементу сравнения как разница между ценами объектов-аналогов, составляющих пару.

80.1.2. Метод статистического анализа основан на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики, в том числе корреляционно-регрессионного анализа.

Корреляционно-регрессионный анализ позволяет определить уравнение, отражающее зависимость между ценой (стоимостью) объекта недвижимости и определяющими ее факторами. По полученным результатам можно оценить степень зависимости факторных признаков (местоположение, качество отделки, конструктивные особенности и т.д.) и результативного признака (цена, стоимость), а в случае необходимости спрогнозировать их новые значения.

80.1.3. Метод графического анализа включает в себя следующие этапы:

выражение результатов статистического анализа в графической форме;

построение кривой распределения параметров;

определение формулы для расчета скорректированной стоимости;

оценка точности полученных результатов.

80.1.4. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок путем статистической обработки большого количества информации, определения факторов, влияющих на цену продажи, и включает в себя следующие этапы:

составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и качественные и (или) количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов;

выполнение оцифровки качественных характеристик (упорядочивание их в определенную числовую систему, в которой отношение между отдельными характеристиками выражено в соответствующих числах);

определение величины корректировки или стоимости объекта оценки с помощью функции - тенденция табличного процессора Microsoft Excel.

80.2. К качественным методам проведения корректировок относятся:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ (ранжирование);

индивидуальные опросы;

иные.

80.2.1. Метод относительного сравнительного анализа основан на расчете корректировок путем сопоставления качественных элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично). Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Корректировка методом относительного сравнительного анализа включает в себя следующие этапы:

составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

обозначение условными знаками направления корректировок цен объектов-аналогов (стрелками, "плюс" или "минус", баллами и др.);

выявление общей корректировки для каждого объекта-аналога, направление которой совпадает с направлением условных знаков, количество которых преобладает для данного объекта-аналога;

определение верхней и нижней границы стоимости объекта оценки;

определение стоимости объекта оценки как среднего арифметического значения между верхней и нижней границей стоимости объекта оценки.

80.2.2. Метод распределительного анализа (ранжирования) основан на расчете корректировок, при котором цены объектов-аналогов ранжируются в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов недвижимости. Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

Корректировка методом распределительного анализа включает в себя следующие этапы:

составляется таблица из качественных и (или) количественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки. Отдельной строкой указываются цены объектов-аналогов;

вводится шкала из балльных оценок, которая позволяет отразить характеристики объектов-аналогов по отношению к объекту оценки (хуже, лучше, аналогично). При этом за точку отсчета принимается значение характеристики для объекта оценки;

осуществляется шкалирование (упорядочивание) исходных качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки путем перевода их в балльные оценки;

каждому элементу сравнения присваивается весовой коэффициент (коэффициент важности) исходя из степени влияния элемента сравнения на величину стоимости объекта недвижимости. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;

определяется сумма балльных оценок элементов сравнения с учетом весомости по объекту оценки и каждому объекту-аналогу;

присваиваются ранги объекту оценки и каждому объекту-аналогу по сумме баллов в порядке убывания или возрастания;

определяется верхняя и нижняя граница стоимости объекта оценки;

определяется стоимость объекта оценки как среднее арифметическое значение между верхней и нижней границей стоимости.

80.2.3. Метод индивидуальных опросов позволяет определить корректировки по результатам обработки информации, полученной от профессиональных участников рынка недвижимости (экспертов), либо другой информации, позволяющей более точно определить величину корректировки.

80.3. Корректировки могут выполняться также методом анализа затрат, методом прямого сравнения характеристик, экспертным методом и др.

80.4. При проведении корректировок оценщик может использовать сочетание количественных и качественных методов проведения корректировок.

81. Корректировки цен объектов-аналогов по выбранным элементам сравнения проводятся только относительно объекта оценки.

Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

Корректировки определяются в абсолютном или относительном выражении (в процентах или долях). Относительные корректировки вносятся первыми.

82. Скорректированные цены объектов-аналогов могут приводиться к одной стоимости объекта оценки математическими методами как среднее арифметическое значение, мода, медиана, средневзвешенная величина и др.

Глава 9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

83. Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании.

При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка и должен последовательно для каждого варианта дать обоснованные ответы на вопросы, является ли предполагаемое использование:

наиболее вероятным;

законодательно разрешенным или существует разумная вероятность получения юридического разрешения на такое использование;

физически осуществимым;

финансово целесообразным.

Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором стоимость местоположения объекта недвижимости наибольшая из рассматриваемых вариантов.

84. Анализ наиболее эффективного использования может выполняться методом остатка для земли в следующем порядке:

выбираются варианты использования (функционального назначения) объекта недвижимости, которые могут быть реализованы на данном земельном участке в соответствии с законодательством;

анализируется физическая возможность, финансовая и экономическая целесообразность их осуществления;

рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости по вариантам использования;

определяется стоимость улучшений по каждому варианту;

рассчитывается коэффициент капитализации для здания;

определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на улучшения, по всем вариантам;

определяется коэффициент капитализации для земли;

рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, по всем вариантам;

определяется стоимость местоположения объекта недвижимости по выбранным вариантам использования;

определяется рыночная или кадастровая стоимость земельного участка исходя из предпосылки, что земельный участок, на котором расположен соответствующий объект, незастроен;

стоимость местоположения объекта недвижимости по вариантам использования сравнивается с рыночной или кадастровой стоимостью незастроенного земельного участка;

выбирается вариант наиболее эффективного использования.

При анализе наиболее эффективного использования стоимость местоположения объекта недвижимости по вариантам, которые могут быть реализованы на данном земельном участке, может определяться другими методами, установленными в СТБ 52.2.01.

85. Анализ наиболее эффективного использования выполняется как для незастроенного земельного участка, так и для застроенного земельного участка.

При выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться правилами:

если в стоимости объекта недвижимости стоимость его местоположения превышает стоимость незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;

если в стоимости объекта недвижимости стоимость его местоположения меньше стоимости незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.

86. При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.

Приложение 1
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

                                АКТ
  осмотра здания, сооружения, изолированного помещения, помещения,
 благоустройства или его части, расположенного по адресу ___________
              по состоянию на "__" ___________ 20__ г.

Год ввода в эксплуатацию ___________________________________________
Этажность __________________________________________________________
Конструктивный тип (здания, сооружения) ____________________________

     На  основании  договора  на  проведение  независимой  оценки от
"__" ___________ 20__   г.   N ____   произведен  визуальный  осмотр
состояния объекта оценки и его конструктивных элементов:

----+---------------------+--------------------+---------------
¦ N ¦   Наименование и    ¦ Описание состояния ¦       Износ       ¦
¦п/п¦   характеристика    ¦   конструктивных   ¦  конструктивных   ¦
¦   ¦   конструктивных    ¦     элементов      ¦   элементов, %    ¦
¦   ¦      элементов      ¦                    ¦                   ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦ 1 ¦          2          ¦         3          ¦         4         ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦   ¦                     ¦                    ¦                   ¦
¦---+---------------------+--------------------+--------------------

     По результатам обследования составлен настоящий акт о состоянии
объекта оценки и его конструктивных элементов.

Выводы  и  примечания  (в том числе отклонения от нормальных условий
эксплуатации) ______________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________

Оценщик ____________________________________________________________

Приложение 2
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

                                      УТВЕРЖДЕНО
                                      Руководитель юридического лица
                                      ______________________________
                                      "__" ______________ 20__ г.

                                АКТ
  осмотра здания, сооружения, изолированного помещения, помещения,
 благоустройства или его части, расположенного по адресу ___________
              по состоянию на "__" ___________ 20__ г.

Год ввода в эксплуатацию ___________________________________________
Этажность __________________________________________________________
Конструктивный тип (здания, сооружения) ____________________________

     На  основании  договора  на  проведение  независимой  оценки от
"__" ___________ 20__ г. N ___________    комиссией    в    составе:
_____________________________ произведен визуальный осмотр состояния
объекта оценки и его конструктивных элементов:

----+---------------------+--------------------+---------------
¦ N ¦   Наименование и    ¦ Описание состояния ¦       Износ       ¦
¦п/п¦   характеристика    ¦   конструктивных   ¦  конструктивных   ¦
¦   ¦   конструктивных    ¦     элементов      ¦   элементов, %    ¦
¦   ¦      элементов      ¦                    ¦                   ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦ 1 ¦          2          ¦         3          ¦         4         ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦   ¦                     ¦                    ¦                   ¦
¦---+---------------------+--------------------+--------------------

     По результатам обследования составлен настоящий акт о состоянии
объекта оценки и его конструктивных элементов.
Выводы и примечания (в  том  числе  отклонения от нормальных условий
эксплуатации) ______________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________

Члены комиссии: ______________________
                ______________________

Приложение 3
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

                            КОЭФФИЦИЕНТЫ
        пересчета стоимости в базисный уровень цен 1991 года

-------+-----------------+-------------------------------------
¦Уро-  ¦Коэффициенты пе- ¦Примечание                               ¦
¦вень  ¦ресчета стоимости¦                                         ¦
¦цен   ¦объекта оценки в ¦                                         ¦
¦      ¦базисный уровень ¦                                         ¦
¦      ¦цен 1991 года    ¦                                         ¦
+------+-----------------+-----------------------------------------+
¦1955  ¦К     x К     x  ¦К     - коэффициент пересчета из цен     ¦
¦год   ¦ 1969    1984    ¦ 1969                                    ¦
¦      ¦                 ¦                                         ¦
¦      ¦x К       x К    ¦1955 года в цены 1969 года, К     = 1,15 ¦
¦      ¦   отрасл    тер ¦                             1969        ¦
¦      ¦                 ¦                                         ¦
+------+-----------------+К     - коэффициент пересчета из цен     ¦
¦1969  ¦К     x К       x¦ 1984                                    ¦
¦год   ¦ 1984    отрасл  ¦                                         ¦
¦      ¦                 ¦1969 года в цены 1984 года, К     = 1,2  ¦
¦      ¦x К              ¦                             1984        ¦
¦      ¦   тер           ¦                                         ¦
+------+-----------------+(1,23)                                   ¦
¦1984  ¦К       x К      ¦К      , К    - коэффициенты пересчета из¦
¦год   ¦ отрасл    тер   ¦ отрасл   тер                            ¦
+------+-----------------+                                         ¦
¦1991  ¦1                ¦цен 1984 года в цены 1991 года,          ¦
¦год   ¦                 ¦К       принимается по индексам изменения¦
¦      ¦                 ¦ отрасл                                  ¦
¦      ¦                 ¦                                         ¦
¦      ¦                 ¦сметной стоимости строительно-монтажных  ¦
¦      ¦                 ¦работ по отраслям народного хозяйства,   ¦
¦      ¦                 ¦отраслям промышленности и направлениям в ¦
¦      ¦                 ¦составе отраслей, К    = 0,99            ¦
¦      ¦                 ¦                   тер                   ¦
¦------+-----------------+------------------------------------------

     Примечание.  Применение  К    ,  К        аналогично применению
                               1984    отрасл

этих  коэффициентов при проведении переоценки по состоянию на 1 июня
1992 г.  в  соответствии  с постановлением Государственного комитета
Республики  Беларусь по статистике и анализу от 21 июля 1992 г. N 39
"Об   утверждении   Методических  указаний  по  переоценке  основных
фондов".

Приложение 4
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

        Форма расчета физического износа зданий, сооружений,
       изолированных помещений, помещений, инженерных сетей,
                   благоустройства или их частей

----+---------+---------+---------+----------+----------+--------+---------+---------+----------+------
¦N  ¦Наиме-   ¦Удельный ¦Стоимость¦Исправи-  ¦Исправи-  ¦Стои-   ¦Факти-   ¦Норматив-¦Неисправи-¦Исправи-  ¦
¦п/п¦нование  ¦вес      ¦восста-  ¦мый износ ¦мый износ ¦мость   ¦ческий   ¦ный срок ¦мый износ ¦мый и     ¦
¦   ¦конструк-¦конструк-¦новления ¦конструк- ¦конструк- ¦восста- ¦срок     ¦службы   ¦конструк- ¦неисправи-¦
¦   ¦тивных   ¦тивных   ¦конструк-¦тивных    ¦тивных    ¦новления¦службы   ¦конструк-¦тивных    ¦мый износ ¦
¦   ¦элементов¦элементов¦тивных   ¦элементов,¦элементов,¦без     ¦конструк-¦тивных   ¦элементов,¦конструк- ¦
¦   ¦         ¦в        ¦элемен-  ¦%         ¦д.е.      ¦испра-  ¦тивных   ¦элемен-  ¦д.е.      ¦тивных    ¦
¦   ¦         ¦стоимос- ¦тов, д.е.¦          ¦(гр. 4 x  ¦вимого  ¦элемен-  ¦тов, лет ¦(гр. 7 x  ¦элемен-   ¦
¦   ¦         ¦ти улуч- ¦         ¦          ¦x гр. 5)  ¦износа, ¦тов, лет ¦         ¦x гр. 8 / ¦тов итого,¦
¦   ¦         ¦шения, % ¦         ¦          ¦          ¦д.е.    ¦         ¦         ¦/ гр. 9)  ¦д.е.      ¦
¦   ¦         ¦         ¦         ¦          ¦          ¦(гр. 4 -¦         ¦         ¦          ¦(гр. 6 +  ¦
¦   ¦         ¦         ¦         ¦          ¦          ¦- гр. 6)¦         ¦         ¦          ¦+ гр. 10) ¦
+---+---------+---------+---------+----------+----------+--------+---------+---------+----------+----------+
¦ 1 ¦    2    ¦    3    ¦    4    ¦    5     ¦    6     ¦   7    ¦    8    ¦    9    ¦    10    ¦    11    ¦
+---+---------+---------+---------+----------+----------+--------+---------+---------+----------+----------+
¦                                                                                                          ¦
+---+---------+---------+---------+----------+----------+--------+---------+---------+----------+----------+
¦   ¦ВСЕГО    ¦         ¦         ¦          ¦          ¦        ¦         ¦         ¦          ¦          ¦
¦---+---------+---------+---------+----------+----------+--------+---------+---------+----------+-----------

Физический износ объекта оценки составляет __________________________

Оценщик _____________________________________________________________

     Примечание.  Форма  применяется  в случае наличия исправимого и
неисправимого   физического   износа  краткоживущих  и  долгоживущих
конструктивных  элементов.  При отсутствии одного из указанных видов
износа форма устанавливается оценщиком.

Приложение 5
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

ШКАЛА ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ПРИ НЕВОЗМОЖНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ УДЕЛЬНОГО ВЕСА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ (КРОМЕ ЖИЛЫХ)

---------------------+------------------------------------+----
¦  Состояние здания  ¦    Характеристика фактического     ¦Износ, %¦
¦                    ¦          состояния здания          ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Новое, отличное     ¦Новое, построенное и еще не         ¦ 0 - 5  ¦
¦                    ¦эксплуатировавшееся, в отличном     ¦        ¦
¦                    ¦состоянии                           ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Очень хорошее       ¦Бывшее в эксплуатации до 1/4        ¦10 - 15 ¦
¦                    ¦нормативного срока службы, полностью¦        ¦
¦                    ¦отремонтированное или               ¦        ¦
¦                    ¦реконструированное, в очень хорошем ¦        ¦
¦                    ¦состоянии                           ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Хорошее             ¦Бывшее в эксплуатации более 1/4     ¦20 - 35 ¦
¦                    ¦нормативного срока службы, после    ¦        ¦
¦                    ¦капитального ремонта или            ¦        ¦
¦                    ¦реконструкции, в хорошем состоянии  ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Удовлетворительное  ¦Бывшее в эксплуатации, требующее    ¦40 - 50 ¦
¦                    ¦некоторого текущего ремонта или     ¦        ¦
¦                    ¦замены отдельных краткоживущих      ¦        ¦
¦                    ¦конструктивных элементов (частей),  ¦        ¦
¦                    ¦таких как кровля, проемы, полы,     ¦        ¦
¦                    ¦сантехнические и электротехнические ¦        ¦
¦                    ¦устройства и др.                    ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Условно пригодное   ¦Бывшее в эксплуатации, пригодное для¦50 - 65 ¦
¦                    ¦дальнейшей эксплуатации, но         ¦        ¦
¦                    ¦требующее значительного ремонта или ¦        ¦
¦                    ¦замены долгоживущих конструктивных  ¦        ¦
¦                    ¦элементов (частей), таких как стены,¦        ¦
¦                    ¦перегородки, покрытия и др.;        ¦        ¦
¦                    ¦либо не эксплуатирующееся и имеющее ¦        ¦
¦                    ¦незначительные разрушения или       ¦        ¦
¦                    ¦отсутствие краткоживущих            ¦        ¦
¦                    ¦конструктивных элементов            ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Неудовлетворительное¦Бывшее в эксплуатации, требующее    ¦70 - 75 ¦
¦                    ¦капитального ремонта либо           ¦        ¦
¦                    ¦реконструкции;                      ¦        ¦
¦                    ¦либо затрат на устранение           ¦        ¦
¦                    ¦недостатков, равных 65% и более от  ¦        ¦
¦                    ¦стоимости восстановления или        ¦        ¦
¦                    ¦стоимости замещения;                ¦        ¦
¦                    ¦либо не эксплуатирующееся и имеющее ¦        ¦
¦                    ¦значительные разрушения или         ¦        ¦
¦                    ¦отсутствие долгоживущих             ¦        ¦
¦                    ¦конструктивных элементов;           ¦        ¦
¦                    ¦либо физический возраст которого    ¦        ¦
¦                    ¦превышает срок его экономической    ¦        ¦
¦                    ¦жизни                               ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Негодное к          ¦Бывшее в эксплуатации, требующее    ¦   80   ¦
¦эксплуатации        ¦затрат на устранение недостатков    ¦        ¦
¦                    ¦свыше 85% от стоимости              ¦        ¦
¦                    ¦восстановления или стоимости        ¦        ¦
¦                    ¦замещения;                          ¦        ¦
¦                    ¦в отношении которого нет разумных   ¦        ¦
¦                    ¦перспектив на продажу, кроме как    ¦        ¦
¦                    ¦по стоимости возврата  материалов;  ¦        ¦
¦                    ¦либо опасное для пребывания         ¦        ¦
¦                    ¦человека;                           ¦        ¦
¦                    ¦либо полностью разрушенное;         ¦        ¦
¦                    ¦либо подлежащее сносу вследствие    ¦        ¦
¦                    ¦непригодности к эксплуатации        ¦        ¦
¦--------------------+------------------------------------+---------

Приложение 6
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

ШКАЛА ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА СБОРНО-РАЗБОРНЫХ, ПЕРЕДВИЖНЫХ И ВРЕМЕННЫХ ЗДАНИЙ, А ТАКЖЕ ЗДАНИЙ, НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ КОТОРЫХ МЕНЕЕ 30 ЛЕТ (КРОМЕ ЖИЛЫХ)

---------------------+------------------------------------+----
¦  Состояние здания  ¦    Характеристика фактического     ¦Износ, %¦
¦                    ¦          состояния здания          ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Новое               ¦Новое, построенное и еще не         ¦ 0 - 15 ¦
¦                    ¦эксплуатировавшееся, в отличном     ¦        ¦
¦                    ¦состоянии                           ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Хорошее             ¦Бывшее в эксплуатации,              ¦20 - 35 ¦
¦                    ¦конструктивные элементы которого в  ¦        ¦
¦                    ¦хорошем состоянии;                  ¦        ¦
¦                    ¦либо полностью отремонтированное или¦        ¦
¦                    ¦реконструированное                  ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Удовлетворительное  ¦Бывшее в эксплуатации, пригодное для¦40 - 65 ¦
¦                    ¦дальнейшей эксплуатации, требующее: ¦        ¦
¦                    ¦текущего ремонта (покраски, побелки,¦        ¦
¦                    ¦частичной штукатурки,               ¦        ¦
¦                    ¦антикоррозийного покрытия,          ¦        ¦
¦                    ¦выравнивания и др.) или замены      ¦        ¦
¦                    ¦отдельных конструктивных элементов  ¦        ¦
¦                    ¦(частей), таких как элементы кладки,¦        ¦
¦                    ¦обшивки, покрытий, ограждающих      ¦        ¦
¦                    ¦конструкций, оборудования;          ¦        ¦
¦                    ¦значительного ремонта несущих       ¦        ¦
¦                    ¦конструктивных элементов (частей),  ¦        ¦
¦                    ¦таких как фундамент, каркас,        ¦        ¦
¦                    ¦колонны, фермы, стены, покрытия и   ¦        ¦
¦                    ¦др.                                 ¦        ¦
+--------------------+------------------------------------+--------+
¦Неудовлетворительное¦Бывшее в эксплуатации, требующее    ¦70 - 90 ¦
¦                    ¦капитального ремонта, либо          ¦        ¦
¦                    ¦восстановления, либо реконструкции, ¦        ¦
¦                    ¦затраты на которые составляют 60% и ¦        ¦
¦                    ¦более от стоимости восстановления   ¦        ¦
¦                    ¦или стоимости замещения;            ¦        ¦
¦                    ¦либо не эксплуатирующееся и имеющее ¦        ¦
¦                    ¦значительные разрушения или         ¦        ¦
¦                    ¦отсутствие конструктивных элементов;¦        ¦
¦                    ¦либо опасное для пребывания         ¦        ¦
¦                    ¦человека;                           ¦        ¦
¦                    ¦либо ветхое или полностью           ¦        ¦
¦                    ¦разрушенное;                        ¦        ¦
¦                    ¦либо подлежащее сносу вследствие    ¦        ¦
¦                    ¦непригодности к эксплуатации;       ¦        ¦
¦                    ¦либо в отношении которого нет       ¦        ¦
¦                    ¦разумных перспектив на продажу,     ¦        ¦
¦                    ¦кроме как по стоимости возврата     ¦        ¦
¦                    ¦материалов                          ¦        ¦
¦--------------------+------------------------------------+---------

Приложение 7
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

Форма реконструированного отчета о доходах при полной аренде

----+----------------------+-----------+-----------------------
¦ N ¦     Наименование     ¦Обозначение¦        Примечание         ¦
¦п/п¦                      ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 1 ¦Годовой потенциальный ¦ ПВД = PGI ¦Договорная арендная плата  ¦
¦   ¦валовой доход =       ¦           +---------------------------+
¦   ¦Potential Gross Income¦           ¦Скользящий доход           ¦
¦   ¦                      ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Рыночная арендная плата    ¦
¦   ¦                      ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Прочие доходы              ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 2 ¦Потери арендной       ¦ ПД = V&L  ¦Потери за счет неполной    ¦
¦   ¦платы = Vacancy &     ¦           ¦сдачи в аренду площадей    ¦
¦   ¦Collection Loss       ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Потери от неуплаты арендной¦
¦   ¦                      ¦           ¦платы недобросовестными    ¦
¦   ¦                      ¦           ¦арендаторами               ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 3 ¦Годовой действительный¦ ЭВД = EGI ¦EGI = PGI - V&L            ¦
¦   ¦(эффективный) валовой ¦           ¦                           ¦
¦   ¦доход = Effective     ¦           ¦                           ¦
¦   ¦Gross Income          ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 4 ¦Годовые операционные  ¦  ОР = OE  ¦Постоянные расходы         ¦
¦   ¦расходы = Operating   ¦           +---------------------------+
¦   ¦Expenses              ¦           ¦Переменные расходы         ¦
¦   ¦                      ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Расходы на замещение       ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 5 ¦Годовой чистый        ¦ ЧОД = NOI ¦NOI = EGI - OE             ¦
¦   ¦операционный доход =  ¦           ¦                           ¦
¦   ¦Net Operating Income  ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 6 ¦Коэффициент           ¦    М      ¦      OE                   ¦
¦   ¦(мультипликатор)      ¦     OE    ¦М   = ---                  ¦
¦   ¦операционных          ¦           ¦ OE   EGI                  ¦
¦   ¦расходов = Operating  ¦           ¦                           ¦
¦   ¦expense ratio         ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 7 ¦Коэффициент           ¦   М       ¦       NOI                 ¦
¦   ¦(мультипликатор)      ¦    NOI    ¦М    = ---                 ¦
¦   ¦чистого операционного ¦           ¦ NOI   EGI                 ¦
¦   ¦дохода = Net operation¦           ¦                           ¦
¦   ¦income multiplier     ¦           ¦                           ¦
¦---+----------------------+-----------+----------------------------

Примечание. Форма реконструированного отчета о доходах может изменяться и уточняться оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки.

Приложение 8
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

Форма реконструированного отчета о доходах при чистой аренде

----+----------------------+-----------+-----------------------
¦ N ¦     Наименование     ¦Обозначение¦        Примечание         ¦
¦п/п¦                      ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 1 ¦Годовой потенциальный ¦ ПВД = PGI ¦Договорная арендная плата  ¦
¦   ¦валовой доход =       ¦           +---------------------------+
¦   ¦Potential Gross Income¦           ¦Скользящий доход           ¦
¦   ¦                      ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Рыночная арендная плата    ¦
¦   ¦                      ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Прочие доходы              ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 2 ¦Потери арендной       ¦ ПД = V&L  ¦Потери за счет неполной    ¦
¦   ¦платы = Vacancy &     ¦           ¦сдачи в аренду площадей    ¦
¦   ¦Collection Loss       ¦           +---------------------------+
¦   ¦                      ¦           ¦Потери от неуплаты арендной¦
¦   ¦                      ¦           ¦платы недобросовестными    ¦
¦   ¦                      ¦           ¦арендаторами               ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 3 ¦Годовой действительный¦ ЭВД = EGI ¦EGI = PGI - V&L            ¦
¦   ¦(эффективный) валовой ¦           ¦                           ¦
¦   ¦доход = Effective     ¦           ¦                           ¦
¦   ¦Gross Income          ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 4 ¦Годовой чистый        ¦ ЧОД = NOI ¦NOI = EGI - OE             ¦
¦   ¦операционный доход =  ¦           ¦                           ¦
¦   ¦Net Operating Income  ¦           ¦                           ¦
+---+----------------------+-----------+---------------------------+
¦ 5 ¦Коэффициент           ¦    М      ¦      OE                   ¦
¦   ¦(мультипликатор)      ¦     OE    ¦М   = ---                  ¦
¦   ¦операционных          ¦           ¦ OE   EGI                  ¦
¦   ¦расходов = Operating  ¦           ¦                           ¦
¦   ¦expense ratio         ¦           ¦                           ¦
¦---+----------------------+-----------+----------------------------

Приложение 9
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

Форма реконструированного отчета о доходах при распределенной аренде

----+-----------------------+-----------+----------------------
¦ N ¦     Наименование      ¦Обозначение¦        Примечание        ¦
¦п/п¦                       ¦           ¦                          ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 1 ¦Годовой потенциальный  ¦ ПВД = PGI ¦Договорная арендная плата ¦
¦   ¦валовой доход =        ¦           +--------------------------+
¦   ¦Potential Gross Income ¦           ¦Скользящий доход          ¦
¦   ¦                       ¦           +--------------------------+
¦   ¦                       ¦           ¦Рыночная арендная плата   ¦
¦   ¦                       ¦           +--------------------------+
¦   ¦                       ¦           ¦Прочие доходы             ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 2 ¦Потери арендной платы =¦ ПД = V&L  ¦Потери за счет неполной   ¦
¦   ¦Vacancy & Collection   ¦           ¦сдачи в аренду площадей   ¦
¦   ¦Loss                   ¦           +--------------------------+
¦   ¦                       ¦           ¦Потери от неуплаты        ¦
¦   ¦                       ¦           ¦арендной платы            ¦
¦   ¦                       ¦           ¦недобросовестными         ¦
¦   ¦                       ¦           ¦арендаторами              ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 3 ¦Годовой действительный ¦ ЭВД = EGI ¦EGI = PGI - V&L           ¦
¦   ¦(эффективный) валовой  ¦           ¦                          ¦
¦   ¦доход = Effective Gross¦           ¦                          ¦
¦   ¦Income                 ¦           ¦                          ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 4 ¦Годовые операционные   ¦  ОР = OE  ¦Постоянные расходы        ¦
¦   ¦расходы = Operating    ¦           ¦                          ¦
¦   ¦Expenses               ¦           ¦                          ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 5 ¦Годовой чистый         ¦ ЧОД = NOI ¦NOI = EGI - OE            ¦
¦   ¦операционный доход =   ¦           ¦                          ¦
¦   ¦Net Operating Income   ¦           ¦                          ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 6 ¦Коэффициент            ¦    М      ¦      OE                  ¦
¦   ¦(мультипликатор)       ¦     OE    ¦М   = ---                 ¦
¦   ¦операционных расходов =¦           ¦ OE   EGI                 ¦
¦   ¦Operating expense ratio¦           ¦                          ¦
¦   ¦                       ¦           ¦                          ¦
+---+-----------------------+-----------+--------------------------+
¦ 7 ¦Коэффициент            ¦   М       ¦       NOI                ¦
¦   ¦(мультипликатор)       ¦    NOI    ¦М    = ---                ¦
¦   ¦чистого операционного  ¦           ¦ NOI   EGI                ¦
¦   ¦дохода = Net operation ¦           ¦                          ¦
¦   ¦income multiplier      ¦           ¦                          ¦
¦---+-----------------------+-----------+---------------------------

Приложение 10
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества

Форма реконструированного отчета о доходах при привлечении заемного капитала

----+--------------------+------------------+------------------
¦ N ¦    Наименование    ¦   Обозначение    ¦      Примечание      ¦
¦п/п¦                    ¦                  ¦                      ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 1 ¦Годовой             ¦    ПВД = PGI     ¦Договорная арендная   ¦
¦   ¦потенциальный       ¦                  ¦плата                 ¦
¦   ¦валовой доход =     ¦                  +----------------------+
¦   ¦Potential Gross     ¦                  ¦Скользящий доход      ¦
¦   ¦Income              ¦                  +----------------------+
¦   ¦                    ¦                  ¦Рыночная арендная     ¦
¦   ¦                    ¦                  ¦плата                 ¦
¦   ¦                    ¦                  +----------------------+
¦   ¦                    ¦                  ¦Прочие доходы         ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 2 ¦Потери арендной     ¦     ПД = V&L     ¦Потери за счет        ¦
¦   ¦платы = Vacancy &   ¦                  ¦неполной сдачи в      ¦
¦   ¦Collection Loss     ¦                  ¦аренду площадей       ¦
¦   ¦                    ¦                  +----------------------+
¦   ¦                    ¦                  ¦Потери от неуплаты    ¦
¦   ¦                    ¦                  ¦арендной платы        ¦
¦   ¦                    ¦                  ¦недобросовестными     ¦
¦   ¦                    ¦                  ¦арендаторами          ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 3 ¦Годовой             ¦    ЭВД = EGI     ¦EGI = PGI - V&L       ¦
¦   ¦действительный      ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦(эффективный)       ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦валовой доход =     ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦Effective Gross     ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦Income              ¦                  ¦                      ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 4 ¦Годовые операционные¦     ОР = OE      ¦Постоянные расходы    ¦
¦   ¦расходы = Operating ¦                  +----------------------+
¦   ¦Expenses            ¦                  ¦Переменные расходы    ¦
¦   ¦                    ¦                  +----------------------+
¦   ¦                    ¦                  ¦Расходы на замещение  ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 5 ¦Годовой чистый      ¦    ЧОД = NOI     ¦NOI = EGI - OE        ¦
¦   ¦операционный доход =¦                  ¦                      ¦
¦   ¦Net Operating Income¦                  ¦                      ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 6 ¦Выплаты по          ¦ ЧОД  = DS = NOI  ¦Для                   ¦
¦   ¦обслуживанию долга  ¦    з           M ¦самоамортизирующегося ¦
¦   ¦(чистый операционный¦                  ¦кредита:              ¦
¦   ¦доход, приходящийся ¦                  ¦          1           ¦
¦   ¦на заемный          ¦                  ¦DS = V  x --          ¦
¦   ¦капитал) = Mortgage ¦                  ¦      M   A           ¦
¦   ¦Debt Service        ¦                  ¦           n          ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 7 ¦Чистый операционный ¦ЧОД  = BTСF = NOI ¦NOI  = NOI - DS       ¦
¦   ¦доход, приходящийся ¦   с             E¦   E                  ¦
¦   ¦на собственный      ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦капитал (денежный   ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦поток до уплаты     ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦налога, чистый      ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦валовой доход) =    ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦Before-Tax Cash Flow¦                  ¦                      ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 8 ¦Коэффициент         ¦       М          ¦      OE              ¦
¦   ¦(мультипликатор)    ¦        OE        ¦М   = ---             ¦
¦   ¦операционных        ¦                  ¦ OE   EGI             ¦
¦   ¦расходов = Operating¦                  ¦                      ¦
¦   ¦expense ratio       ¦                  ¦                      ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 9 ¦Коэффициент         ¦       М          ¦       NOI            ¦
¦   ¦(мультипликатор)    ¦        NOI       ¦М    = ---            ¦
¦   ¦чистого             ¦                  ¦ NOI   EGI            ¦
¦   ¦операционного       ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦дохода = Net        ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦operation income    ¦                  ¦                      ¦
¦   ¦multiplier          ¦                  ¦                      ¦
+---+--------------------+------------------+----------------------+
¦ 10¦Коэффициент покрытия¦       DCR        ¦      NOI             ¦
¦   ¦долга = Debt        ¦                  ¦DCR = ---             ¦
¦   ¦coverage ratio      ¦                  ¦      DS              ¦
¦---+--------------------+------------------+-----------------------

Архів документів Папярэдні | Наступны


	Под общей редакцией Валерия Левоневского