Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.12.2007 № 03-29/2435 "О некоторых вопросах отчуждения недвижимого имущества"

Вопрос: 1. Может ли быть внесен в качестве вклада в уставный фонд Общества объект незавершенного строительства, если он законсервирован и зарегистрирован в Агентстве по государственной регистрации в установленном порядке? Если это возможно, то какой порядок и перечень документов для государственной регистрации изменений в учредительные документы Общества?

2. Между Инвестором и Застройщиком заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым Инвестор обязан предоставить застройщику денежные средства определенного в договоре размера в целях частичного финансирования строительства здания, а Застройщик обязан после окончания строительства передать Инвестору часть помещений в построенном здании. Может ли быть заключен договор уступки права требования по инвестиционному договору, по которому Инвестор уступит свое право требования передать определенное количество площадей в построенном объекте от Заказчика другому лицу? Может ли Инвестор уступить другому юридическому лицу свое право требования к Заказчику передать определенное количество площадей в построенном объекте с выплатой Инвестору взамен права требования суммы большей, чем сумма инвестиционного договора? Подпадает ли данная сделка под факторинг?

Ответ: 1. В соответствии со статьей 29 Закона Республики Беларусь от 09.12.92 г. "О хозяйственных обществах" вкладом в уставный фонд хозяйственного общества могут быть вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, либо иные отчуждаемые права, имеющие денежную оценку. Вносимое в уставный фонд хозяйственного общества имущество должно принадлежать учредителям (участникам) на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, быть необходимым и пригодным для использования в деятельности этого общества. Вкладом в уставный фонд хозяйственного общества не может быть имущество, если право на его отчуждение ограничено собственником, законодательством или договором.

В соответствии со статьей 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.02 г. "О государственной регистрации имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации недвижимости) незавершенные законсервированные капитальные строения относятся к объектам недвижимого имущества.

Руководствуясь вышеизложенными нормами, хозяйственное общество вправе приобрести незавершенное законсервированное капитальное строение путем внесения его собственником (иным владельцем с разрешения собственника) в уставный фонд общества, причем к данной сделке должны будут применяться правила о сделках с недвижимым имуществом.

Если указанная сделка влечет увеличение уставного фонда общества с ограниченной ответственностью, то к ней должны применяться требования статьи 105 Закона Республики Беларусь "О хозяйственных обществах", в соответствии с которыми вклад может увеличиваться либо за счет имущества участников общества (всех, нескольких или одного), либо вноситься третьим лицом, принимаемым в общество.

Решение об увеличении уставного фонда общества с ограниченной ответственностью за счет внесения дополнительных вкладов всеми его участниками принимается общим собранием участников большинством, но не менее двух третей голосов от общего количества голосов участников общества, если большее число голосов для принятия такого решения не предусмотрено его учредительными документами.

Решение об увеличении уставного фонда общества с ограниченной ответственностью должно определять размер увеличения уставного фонда, а также устанавливать порядок расчета стоимости дополнительного вклада каждого участника и срок его внесения, если этот срок не определен учредительными документами общества.

Решение об увеличении уставного фонда общества с ограниченной ответственностью за счет внесения дополнительных вкладов одним или несколькими участниками общества или третьими лицами принимается всеми участниками общества единогласно на основании заявления одного или нескольких участников либо заявлений третьих лиц. В заявлении должны быть указаны размер вклада и состав вносимого в уставный фонд имущества, порядок и срок его внесения, а также размер доли, которую один или несколько участников общества либо третье лицо хотели бы иметь в уставном фонде этого общества.

Одновременно с решением об увеличении уставного фонда общества с ограниченной ответственностью на основании заявления одного или нескольких участников либо заявлений третьих лиц общим собранием участников этого общества должно быть принято решение о внесении в учредительные документы общества с ограниченной ответственностью изменений, связанных с увеличением его уставного фонда, изменением состава участников и размеров долей иных участников общества.

Также, учитывая требования статьи 35 Закона Республики Беларусь "О хозяйственных обществах", общим собранием участников хозяйственного общества утверждается денежная оценка неденежного вклада в уставный фонд хозяйственного общества на основании заключения экспертизы достоверности его оценки.

В соответствии с пунктом 10 Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь 16.03.1999 N 11 в редакции Декрета Президента Республики Беларусь 17.12.2007 N 8 (далее - Положение о регистрации), коммерческие и некоммерческие организации обязаны в месячный срок представить для государственной регистрации изменения и (или) дополнения в свои учредительные документы в случае изменения состава учредителей (участников) общества (за исключением открытых акционерных обществ) и размера уставного фонда.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации в подобных случаях, содержится в пункте 22 Положения о регистрации:

1) заявление установленной Министерством юстиции формы с указанием этих изменений и (или) дополнений и указанием в нем, что изменения и (или) дополнения, вносимые в учредительные документы юридического лица, соответствуют установленным законодательством требованиям, а сведения, содержащиеся в представленных для государственной регистрации документах, в том числе в заявлении о государственной регистрации, достоверны;

2) копию решения о внесении изменений и (или) дополнений в учредительные документы, утвержденного в установленном порядке. Решение общего собрания оформляется протоколом в соответствии со статьей 47 Закона Республики Беларусь "О хозяйственных обществах", который составляется не позднее 5 дней после закрытия собрания в двух экземплярах, подписывается председателем общего собрания участников хозяйственного общества и секретарем (при его наличии) или участниками хозяйственного общества, принявшими участие в этом собрании, если это предусмотрено учредительными документами. В решении также должны быть рассмотрены все перечисленные выше вопросы: 1) об увеличении уставного фонда за счет внесения в качестве дополнительного вклада незавершенного законсервированного капитального строения; 2) об изменении состава участников и размеров долей иных участников общества; 3) об утверждении денежной оценка неденежного вклада в уставный фонд хозяйственного общества на основании заключения экспертизы достоверности его оценки;

3) оригиналы либо копии изменений в бумажном виде (в двух экземплярах) и их электронную копию. Рекомендуем оформить изменения в виде новой редакции учредительного договора и устава. Учредительный договор в новой редакции должен быть зарегистрирован в соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь и статьями 4 и 9 Закона о регистрации недвижимости в организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него, так как будет содержать в себе сделку с недвижимостью (внесение в качестве вклада в уставной фонд незавершенного законсервированного капитального строения). Перечни документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации, а также формы и правила их заполнения вывешиваются в помещениях организаций по государственной регистрации для всеобщего ознакомления. Кроме того, для хозяйственного общества с иностранными инвестициями Инвестиционным кодексом Республики Беларусь предусмотрена обязанность представлять нотариально удостоверенные оригиналы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов;

4) заключение экспертизы достоверности оценки стоимости незавершенного законсервированного капитального строения, в случае внесения его в качестве вклада в уставной фонд. Обязанность представлять подобное заключение не распространяется на организации с иностранными инвестициями;

5) платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию изменений учредительных документов.

2. Приобрести право требования к Заказчику у Инвестора (сторон договора на инвестирование денежных средств в строительство) возможно путем заключения с Инвестором как договора уступки права требования, так и договора купли-продажи.

Если из содержания договора между Инвестором и третьим лицом следует, что Инвестор уступает свое право требования передачи построенного объекта недвижимости, основанное на договоре об инвестировании денежных средств в строительство, третьему лицу, которое взамен должно передать Инвестору определенную сумму денег, то, фактически, это будет договор купли-продажи имущественных прав. В договоре купли-продажи имущественных прав определяется цена уступленного права, причем она может превышать сумму тех денежных средств, которые Инвестор вложил в строительство, выполняя условия договора с Заказчиком. Предметом договора Инвестора с третьим лицом будет право требования (обязательственное право), которое относится к имущественным правам. Денежная оценка права требования передачи объекта строительства не находится в зависимости от размера активов, вложенных Инвестором во время строительства.

Аналогичный предмет будет и в договоре уступки права требования. Стоимость права требования также может быть оговорена в таком договоре. При этом в договоре уступки права требования не обязательно указывать условие, на котором передается право требования.

Описанные выше договоры не могут рассматриваться как факторинг, так как предметом договора факторинга является право требования исполнения денежного обязательства, а не обязательства передать имущество в натуре.