Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 05.05.2010 № 19 "Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"

Текст документа с изменениями и дополнениями по состоянию на ноябрь 2013 года

< Главная страница

В соответствии со статьями 9 и 18 Закона Республики Беларусь от 5 января 2004 года "О техническом нормировании и стандартизации" и подпунктом 6.3 пункта 6 Положения о Государственном комитете по стандартизации Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 июля 2006 г. N 981, Государственный комитет по стандартизации Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить и ввести в действие:

1.1. с 1 сентября 2010 г. государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 1;

1.2. с 1 января 2011 г. государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 2.

1.3. с 1 января 2011 г. по 1 января 2013 г. предварительные государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 3.

2. Внести:

2.1. с 1 августа 2010 г. изменения в государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 4;

2.2. с 1 января 2011 г. изменение N 3 в государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 1666-2006 "Мука пшеничная. Технические условия".

3. Отменить:

3.1. с 1 сентября 2010 г. государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 5;

3.2. с 1 января 2011 г. государственный стандарт Республики Беларусь СТБ ЕН 759-2002 "Материалы присадочные металлические. Общие требования".

Председатель В.Н.Корешков

Приложение 1
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19

УТВЕРЖДЕННЫЕ И ВВОДИМЫЕ В ДЕЙСТВИЕ С 1 СЕНТЯБРЯ 2010 Г. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

СТБ 2057-2010 "Изделия железобетонные пассажирских платформ. Технические условия";

СТБ 2058-2010 "Благоустройство территорий. Озеленение. Номенклатура контролируемых показателей качества. Контроль качества работ";

СТБ 2060-2010 "Доломит тонкодисперсионный для бетонов и строительных растворов. Технические условия";

СТБ 2061-2010 "Изделия железобетонные для водопропускных труб под насыпи автомобильных и железных дорог. Общие технические условия".

Приложение 2
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19

УТВЕРЖДЕННЫЕ И ВВОДИМЫЕ В ДЕЙСТВИЕ С 1 ЯНВАРЯ 2011 Г. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

СТБ ISO 544-2010 "Материалы сварочные присадочные. Технические условия поставки сварочных присадочных материалов. Вид присадочного материала, размеры и предельные отклонения, маркировка";

СТБ 2056-2010 "Конструкции стальные мостовые. Общие технические условия";

СТБ 2062-2010 "Торф топливный фрезерный. Технические условия";

СТБ EN 13836-2010 "Котлы отопительные газовые для центрального отопления. Котлы типа В с номинальной тепловой мощностью свыше 300 кВт, но не более 1000 кВт".

Приложение 3
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19

УТВЕРЖДЕННЫЕ И ВВОДИМЫЕ В ДЕЙСТВИЕ С 1 ЯНВАРЯ 2011 Г. ПО 1 ЯНВАРЯ 2013 Г. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

СТБ П 2059-2010 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения";

СТБ П IEC 62305-1-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 1. Общие принципы";

СТБ П IEC 62305-2-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 2. Управление риском";

СТБ П IEC 62305-3-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 3. Физические повреждения зданий, сооружений и опасность для жизни";

СТБ П IEC 62305-4-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 4. Электрические и электронные системы внутри зданий и сооружений".

Приложение 4
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ, В КОТОРЫЕ С 1 АВГУСТА 2010 Г. ВНОСЯТСЯ ИЗМЕНЕНИЯ

СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков". Изменение N 1;

СТБ 52.4.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов". Изменение N 1.

СТБ 1138-98 "Двери и ворота для зданий и сооружений. Общие технические условия". Изменение N 8;

СТБ 1160-99 "Кирпич и камни керамические. Технические условия". Изменение N 2;

СТБ 1383-2003 "Плиты покрытий и перекрытий железобетонные для зданий и сооружений. Технические условия". Изменение N 2;

ГОСТ 5533-86 "Стекло листовое узорчатое. Технические условия". Изменение N 1 BY.

МКС 03.080.01

ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.2.01-2007

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

АЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАЎ АЦЭНКА ЗЯМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАЎ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2010-08-01

Раздел 2 дополнить ссылкой "СТБ 52.0.02-2009 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения".

Разделы 3 - 9 изложить в новой редакции:

3. ТЕРМИНЫ И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В настоящем стандарте применяются термины, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.0.02, СТБ 52.3.01, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1. Недвижимое имущество (недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

3.2. Единый объект недвижимого имущества: совокупность земельного участка и его недвижимых улучшений с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении их.

3.2.1. Земельный участок: часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Примечание. Для целей настоящего стандарта под земельными участками понимаются в том числе земельные участки, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

3.2.2. Недвижимые улучшения: все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения.

3.3. Индивидуальная оценка земельного участка: определение стоимости (за исключением кадастровой стоимости) конкретного земельного участка на определенную дату с учетом его характеристик и факторов оценки.

3.4. Кадастровая оценка земель, земельных участков: определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.

3.5. Коэффициент капитализации для земли: норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок.

Примечание. Коэффициент капитализации для земли отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на земельный участок, к стоимости земельного участка.

3.6. Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения.

Примечание. Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на недвижимые улучшения, к стоимости недвижимых улучшений.

3.7. Метод кадастровой оценки: метод расчета кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

3.8. Модель оценки: математическое уравнение, отражающее взаимосвязь цены (стоимости) земельного участка и факторов оценки на определенную дату.

3.9. Наиболее эффективное использование земельного участка: наиболее вероятное использование земельного участка (застроенного или незастроенного), которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором стоимость земельного участка наибольшая.

3.10. Возврат инвестиций: возмещение первоначальных инвестиций через доход и (или) реверсию.

3.11. Норма возврата инвестиций: годовая норма, по которой происходит процесс возврата инвестиций.

3.12. Объект-аналог: земельный участок, сходный с подлежащим оценке земельным участком по основным экономическим, физическим и другим характеристикам.

3.13. Рыночная арендная плата за земельный участок: арендная плата, за которую наиболее вероятна передача земельного участка в аренду по договору аренды.

Примечание. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов; действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; земельный участок представлен в форме публичного предложения на рынке; на арендодателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме передачи земельного участка, а на арендатора не налагаются дополнительные обязательства, кроме принятия земельного участка и уплаты за него определенной арендной платы.

3.14. Рыночная информация: сведения о ценах продажи и (или) предложения недвижимости, арендной плате, сроках экспозиции недвижимости на рынке, нормах отдачи, доходности и другие сведения, полученные в результате исследования рынка недвижимости или финансового рынка.

3.15. Факторы оценки: экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость (цену) земельного участка.

4. ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ

4.1. В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей:

4.1.1. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов;

стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

земельный участок представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

продавец и покупатель имеют достаточно времени для выбора варианта совершения сделки;

на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать земельный участок, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

4.1.2. Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования, т.е. определяется без учета наиболее эффективного использования.

4.1.3. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению на дату оценки и включенную в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

4.1.4. Кадастровая стоимость земель представляет собой расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости, включенный в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Примечание. Кадастровая стоимость земельного участка может рассчитываться путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площадь этого участка, если сведения о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют в регистре стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. При расчете учитываются установленное целевое назначение земельного участка и соответствующее функциональное использование земель оценочной зоны.

4.1.5. Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.

4.1.6. Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые недоступны другим покупателям на рынке.

5. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.

5.2. Рыночная стоимость земельного участка отражает стоимость земельного участка в обмене, т.е. стоимость, признанную рынком, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.

5.3. При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из принципа его наиболее эффективного использования.

5.4. Рыночная (рыночная в текущем использовании) стоимость земельного участка определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок или единый объект недвижимого имущества, включающий земельный участок, на рынке.

5.5. К имущественным правам в отношении земельных участков относятся следующие права: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование, аренда (субаренда).

5.6. Стоимость прав аренды земельного участка учитывает условия договора аренды и может рассчитываться как для арендатора, так и для арендодателя. При этом необходимо принимать во внимание, что для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя - доходами.

5.7. Оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую.

5.7.1. При индивидуальной оценке земельного участка определяются виды стоимости земельного участка, указанные в разделе 4 настоящего стандарта, за исключением кадастровой стоимости.

5.7.2. Кадастровая оценка предполагает определение кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории.

5.7.3. Индивидуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов. Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.

5.7.4. Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий:

наличие достаточного количества рыночной информации;

текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования.

5.8. Кадастровая оценка земель, земельных участков выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в предположении права собственности на него без учета имущественных прав и ограничений (обременений) на земельный участок, зарегистрированных в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

5.9. Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится по состоянию на 1 января года ее проведения.

Последующая кадастровая оценка земель, земельных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.

В периоды между оценками может проводиться дооценка (дополнительная оценка) земель, земельных участков, которые по состоянию на дату проведения кадастровой оценки не подлежали кадастровой оценке. При этом датой дооценки будет являться дата ранее проведенной и утвержденной кадастровой оценки. Дооценка выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Беларусь, действующими на дату ранее проведенной кадастровой оценки земель, земельных участков. В рамках проведения дооценки земель, земельных участков факторы оценки собираются по состоянию на дату проведения дооценки.

Примечание. Дооценке подлежат земли, земельные участки, включенные в границу населенного пункта после даты утвержденной кадастровой оценки, а также земли, которые ранее не подлежали кадастровой оценке.

5.10. Итоговая величина стоимости земельного участка определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

6. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ

6.1. Индивидуальная оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов: доходного, затратного, сравнительного в рамках рыночного метода оценки.

6.2. Кадастровая оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки.

6.3. В рамках сравнительного, доходного и затратного методов основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков), предполагаемого использования и иные.

6.4. Сравнительный метод.

6.4.1. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.4.2. Расчет стоимости сравнительным методом производится в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости;

анализ исходной информации и выбор объектов-аналогов;

выбор единиц сравнения;

выбор элементов сравнения;

выбор методов расчета стоимости;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.4.3. Исследование рынка недвижимости.

На данном этапе осуществляется сбор рыночной и другой информации с целью получения сведений о сделках (предложениях) на рынке недвижимости с земельными участками, сходными по экономическим, физическим и другим характеристикам.

6.4.4. Анализ исходной информации и выбор объектов-аналогов.

На данном этапе проводится анализ информации, собранной на предыдущем этапе, с точки зрения ее применимости и выбор предполагаемых объектов-аналогов. Оценщик вправе отказаться от использования в качестве объекта-аналога земельного участка, у которого цена сделки существенно отличается от цен предложения сходных земельных участков на рынке недвижимости.

6.4.5. Выбор единиц сравнения.

На данном этапе выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость оцениваемого земельного участка. Единицами сравнения могут быть цена единицы площади (квадратного метра, сотки, гектара и др.), цена земельного участка и др.

6.4.6. Выбор элементов сравнения.

При проведении оценки земельных участков могут быть выделены следующие основные элементы сравнения:

имущественные права;

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств и др.);

состояние рынка недвижимости (время продажи);

условия продажи (продажа в условиях банкротства; недостаточный срок экспозиции на открытом рынке; финансовые, деловые или семейные связи между сторонами, вовлеченными в сделку, и др.);

местоположение;

физические характеристики (рельеф, площадь, инженерная и транспортная инфраструктура и др.);

экономические характеристики (арендная плата и др.);

целевое назначение;

ограничения (обременения) в отношении земельных участков;

наличие движимого имущества, включенного в цену сделки (цену предложения);

расходы, производимые покупателем непосредственно после сделки, зная о которых осведомленный покупатель может договариваться об изменении цены;

другие элементы сравнения.

6.4.7. Выбор методов расчета стоимости.

При реализации сравнительного метода применяются методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

методы количественного анализа;

методы качественного анализа.

Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов.

Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении качественных характеристик оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения. Методы качественного анализа применяются в случае, если невозможно произвести количественное сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами, и предполагают их качественное (описательное) сопоставление.

К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

метод статистического анализа (в том числе графический анализ, анализ тенденций, расчет средних величин и другие методы);

метод последовательного внесения корректировок;

другие методы.

К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

метод относительного сравнительного анализа;

метод ранжирования;

другие методы.

6.4.7.1. Метод статистического анализа.

Метод статистического анализа реализуется путем выявления зависимости цены объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа, расчета средних величин. Результаты статистического метода могут быть представлены в графической форме (графический анализ). В случае отсутствия близких по элементам сравнения объектов-аналогов метод реализуется на основе статистической обработки большого количества рыночной информации (анализ тенденций).

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится с использованием полученных математических зависимостей.

6.4.7.2. Метод последовательного внесения корректировок.

Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения. Корректировки выполняются в следующей последовательности:

корректировка на торг, если в качестве исходной информации использовались цены предложения;

корректировки, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования сделок, состояние рынка недвижимости и условия продажи;

остальные корректировки, которые производятся в любой последовательности.

Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:

корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;

если оцениваемый земельный участок по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;

если оцениваемый земельный участок по элементу сравнения имеет худшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

Расчет корректировок по элементам сравнения производится следующими методами:

метод анализа парного набора данных;

метод статистического анализа (в том числе графический анализ и анализ тенденций);

метод анализа затрат;

метод анализа доходов;

экспертный метод;

другие методы.

Метод анализа парного набора данных предполагает расчет корректировок путем сопоставления двух объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

Метод статистического анализа (в том числе графический анализ и анализ тенденций) для расчета корректировок по отдельным элементам сравнения выявляет зависимость цен объектов-аналогов от конкретного элемента сравнения.

Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе затрат на устранение отличий в элементах сравнения между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами.

Метод анализа доходов предполагает расчет корректировок путем капитализации разницы доходов от оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов.

Экспертный метод предполагает определение корректировок путем учета мнений профессиональных участников рынка недвижимости, в том числе путем индивидуальных опросов.

Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации.

В результате внесения корректировок цены объектов-аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных расхождений скорректированных цен объектов-аналогов целесообразно уточнить элементы сравнения, значения корректировок или выбрать другие объекты-аналоги.

При принятии решения о стоимости оцениваемого земельного участка следует учитывать общую сумму проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога.

6.4.7.3. Метод относительного сравнительного анализа реализуется путем сопоставления объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком по элементам сравнения, используя качественное описание (хуже, лучше, аналогичный). Метод относительного сравнительного анализа похож на метод анализа парного набора данных, но не предполагает внесения количественных корректировок.

6.4.7.4. Метод ранжирования является частным случаем метода относительного сравнительного анализа, при котором объекты-аналоги и оцениваемый земельный участок с точки зрения предпочтения ранжируются в порядке убывания или возрастания, чтобы определить относительную позицию оцениваемого земельного участка по сравнению с объектами-аналогами.

При принятии решения о стоимости оцениваемого земельного участка учитывается его сходство с объектами-аналогами, и на основании этого выносится суждение о стоимости земельного участка.

6.4.8. В сравнительном методе могут использоваться различные комбинации методов расчета стоимости как в пределах одной группы (количественного или качественного анализа), так и в пределах двух различных групп.

6.4.9. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

В зависимости от выбранного метода расчета стоимости определение стоимости оцениваемого земельного участка производится по следующим правилам:

если определение стоимости проводилось методом статистического анализа, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется с использованием полученных математических зависимостей;

если определение стоимости проводилось методом последовательного внесения корректировок, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой величине стоимости или диапазону стоимостей оцениваемого земельного участка;

если определение стоимости проводилось методом относительного сравнительного анализа или методом ранжирования, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

6.5. Метод выделения.

6.5.1. Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном, доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.5.2. Расчет стоимости методом выделения производится в следующей последовательности:

определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;

определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений;

определение величины накопленного износа;

определение косвенных затрат;

определение прибыли предпринимателя;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости методом выделения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

6.5.3. Определение единого объекта недвижимого имущества.

На данном этапе производится определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.5.4. Определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений.

На данном этапе производится расчет стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.5.5. Определение величины накопленного износа.

Накопленный износ состоит из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа, приходящегося на недвижимые улучшения, определяется методами нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки или рыночной выборки по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.5.6. Определение косвенных затрат.

Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты, не включенные в стоимость строительства и необходимые для нормального функционирования недвижимости, в период размещения ее на рынке до продажи или сдачи в аренду.

К косвенным затратам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги по продаже недвижимости, в том числе затраты на рекламу;

затраты на установление границ земельного участка на местности;

затраты на проведение технической инвентаризации;

затраты на регистрацию создания объекта недвижимости и прав на него;

затраты на содержание недвижимости за период ее размещения на рынке до ее продажи или сдачи в аренду;

дополнительные затраты, накладываемые на инвестора в соответствии с инвестиционным договором, решениями местных исполнительных и распорядительных органов;

другие затраты.

6.5.7. Определение прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание единого объекта недвижимого имущества равны его рыночной стоимости (премия предпринимателя (инвестора) отсутствует) или превысили величину рыночной стоимости единого объекта недвижимого имущества, то рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.

Прибыль предпринимателя может рассчитываться на основании анализа рыночной информации путем сравнения альтернативных инвестиций или путем индивидуальных опросов профессиональных участников рынка недвижимости о наиболее вероятной прибыльности аналогичных инвестиций, а также другими методами.

6.5.8. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимого имущества стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений с учетом накопленного износа, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

6.6. Метод распределения.

6.6.1. Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном, доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.6.2. Расчет стоимости методом распределения производится в следующей последовательности:

определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;

определение доли стоимости земельного участка;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости методом распределения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

6.6.3. Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества.

6.6.4. Определение доли стоимости земельного участка.

Наиболее вероятная доля стоимости оцениваемого земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества определяется путем анализа рыночной информации о доле стоимости (цены) аналогичных земельных участков в стоимости (цене) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.

Доля стоимости аналогичных земельных участков определяется путем деления стоимости (цены) аналогичных земельных участков на стоимость (цену) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.

6.6.5. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится путем умножения стоимости единого объекта недвижимого имущества, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

6.7. Метод остатка для земли.

6.7.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.7.2. Расчет стоимости методом остатка для земли производится в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости;

определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества;

определение остаточной стоимости недвижимых улучшений;

определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений;

определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения;

определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок;

определение коэффициента капитализации для земли;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости методом остатка для земли может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

6.7.3. Исследование рынка недвижимости.

На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за единые объекты недвижимости, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.

6.7.4. Определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества.

Определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, производится в виде реконструированного отчета о доходах в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются потери арендной платы;

рассчитывается годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход.

6.7.5. Определение остаточной стоимости недвижимых улучшений.

На данном этапе производится определение остаточной стоимости недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка.

Остаточная стоимость недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка определяется как разница между стоимостью восстановления (замещения) и накопленным износом.

Стоимость восстановления (замещения) недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка определяется по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.7.6. Определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений.

Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений включает норму отдачи на инвестиции в недвижимые улучшения и норму возврата инвестиций, вложенных в недвижимые улучшения. Норма возврата инвестиций зависит от срока предполагаемого возврата инвестиций, нормы отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и ожидаемого изменения стоимости недвижимых улучшений.

Норма отдачи определяется в соответствии с СТБ 52.3.01 методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.

Норма возврата инвестиций рассчитывается следующими методами:

метод Ринга;

метод Инвуда;

метод Хоскольда.

Метод Ринга (прямолинейного возврата инвестиций) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит в виде убывающего денежного потока. Годовая норма возврата инвестиций рассчитывается как величина, обратная сроку службы недвижимых улучшений или сроку предполагаемого возврата инвестиций.

Метод Инвуда (возврат инвестиций по фонду возмещения и норме отдачи на недвижимые улучшения) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит равномерно в течение срока их службы или срока предполагаемого возврата инвестиций. В этом случае норма возврата инвестиций равна коэффициенту фонда возмещения при норме процента, равной норме отдачи от недвижимых улучшений.

Метод Хоскольда (возврат инвестиций по фонду возмещения и безрисковой норме процента) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит равномерно в течение срока их службы или срока предполагаемого возврата инвестиций. В этом случае норма возврата инвестиций равна коэффициенту фонда возмещения при норме процента, равной безрисковой норме отдачи.

Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений может определяться на основе метода инвестиционной группы, описанного в СТБ 52.3.01 с учетом соотношения имущественных интересов (земельный участок и недвижимые улучшения) в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

6.7.7. Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения.

Расчет годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, выполняется путем умножения остаточной стоимости недвижимых улучшений на соответствующий коэффициент капитализации для недвижимых улучшений.

6.7.8. Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок.

Расчет величины годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, производится вычитанием годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, из годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества.

6.7.9. Определение коэффициента капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли рассчитывается на основании анализа рыночной информации путем деления чистого операционного дохода по объектам-аналогам на их стоимость или цену.

При отсутствии рыночной информации коэффициент капитализации для земли может приниматься на уровне нормы отдачи и рассчитываться в соответствии с СТБ 52.3.01 методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.

6.7.10. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка выполняется путем деления годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, на коэффициент капитализации для земли.

6.8. Метод прямой капитализации дохода.

6.8.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.8.2. Расчет стоимости методом прямой капитализации дохода производится в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости;

определение годового чистого операционного дохода от земельного участка;

определение коэффициента капитализации для земли;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.8.3. Исследование рынка недвижимости.

На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за земельные участки, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.

6.8.4. Определение годового чистого операционного дохода от земельного участка.

Доход от земельного участка формируют доходы от сдачи земельного участка в аренду и прочие доходы.

Годовой чистый операционный доход от земельного участка определяется на основе рыночной или договорной арендной платы за минусом операционных расходов.

Рыночная арендная плата за оцениваемый земельный участок определяется на основе анализа рыночной информации. Договорная арендная плата определяется по договорам аренды.

Для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя - доходами.

Необходимо принимать во внимание, что договоры аренды могут содержать нерыночные условия и арендная плата, указанная в них, может быть существенно выше или ниже рыночной арендной платы. В этом случае итоговая расчетная величина стоимости не будет отражать рыночную стоимость земельного участка.

6.8.5. Определение коэффициента капитализации для земли.

Определение коэффициента капитализации для земли производится в соответствии с подпунктом 6.7.9.

6.8.6. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка выполняется путем деления годового чистого операционного дохода от земельного участка на коэффициент капитализации для земли.

6.9. Метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков).

6.9.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Данный метод представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода, и стоимости земельного участка с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении его в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы в стоимость земельного участка путем дисконтирования каждого будущего дохода соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей.

6.9.2. Расчет стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится в следующей последовательности:

сбор и анализ информации;

расчет годового чистого операционного дохода;

прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода и реверсии;

определение нормы дисконтирования;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.9.3. Сбор и анализ информации.

Сбор и анализ информации включает поиск, анализ рыночных, договорных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством; изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

6.9.4. Расчет годового чистого операционного дохода.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определение годового потенциального валового дохода;

определение потерь арендной платы;

определение годового действительного валового дохода;

определение годовых операционных расходов;

определение годового чистого операционного дохода.

6.9.5. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода и реверсии.

Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может выполняться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем периодам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости оцениваемого земельного участка за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи земельного участка с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении его в конце срока прогноза (реверсия).

Прогноз может составляться по трем вариантам: оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному.

6.9.6. Определение нормы дисконтирования.

Норма дисконтирования определяется методами: кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и другими в соответствии с СТБ 52.3.01.

6.9.7. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Определение стоимости оцениваемого земельного участка методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле

                             NOI          REV
                    n; n-1      t            n
                V =  SUM   --------- + ---------,
                    t=1; 0         t           n
                           (1 + r )    (1 + r )
                                 t           n

где  V - стоимость оцениваемого земельного участка;
     NOI  - годовой чистый операционный доход за период t;
        t

     r  - норма дисконтирования в период t;
      t

     r  - норма дисконтирования в период n;
      n

     REV  - реверсия в период n;
        n

     t - расчетный период (год, квартал, месяц и др.);
     n - срок прогноза.

6.10. Метод предполагаемого использования.

6.10.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе и применяется для оценки незастроенных или частично застроенных земельных участков.

6.10.2. Расчет стоимости методом предполагаемого использования производится в следующей последовательности:

определение величины инвестиций для предполагаемого использования земельного участка;

определение срока прогноза;

определение денежных потоков в течение срока прогноза;

определение нормы дисконтирования;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.10.3. Определение величины инвестиций для предполагаемого использования земельного участка.

На данном этапе рассматриваются варианты предполагаемого использования земельного участка (например, создание недвижимых улучшений на земельном участке или разделение земельного участка на отдельные части) с точки зрения их:

вероятности;

законодательной разрешенности;

физической осуществимости.

Определяется размер необходимых инвестиций для реализации каждого варианта, который удовлетворяет заданным выше условиям.

6.10.4. Определение срока прогноза.

При определении срока прогноза необходимо принимать во внимание срок предполагаемого возврата инвестиций.

6.10.5. Определение денежных потоков в течение срока прогноза.

Источником доходов от земельного участка может быть сдача в аренду либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества. Расчет доходов в варианте сдачи единого объекта недвижимого имущества в аренду должен предусматривать учет дохода от предполагаемой продажи недвижимого имущества в конце срока прогноза.

На данном этапе также производится определение потока операционных расходов для обеспечения нормального функционирования единого объекта недвижимого имущества.

6.10.6. Определение нормы дисконтирования.

6.10.7. Определение стоимости земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка производится путем дисконтирования величины инвестиций и денежного потока, связанных с использованием земельного участка по предполагаемым вариантам использования.

6.11. Метод кадастровой оценки.

6.11.1. Метод кадастровой оценки применяется для расчета кадастровой стоимости земель, земельных участков в условиях отсутствия или недостаточности рыночной информации.

6.11.2. Метод кадастровой оценки предполагает расчет кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием модели оценки, в которой перечень факторов оценки и их влияние, выраженное с помощью коэффициентов, устанавливает действующее законодательство в области кадастровой оценки.

7. ТРЕБОВАНИЯ К ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ

7.1. Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников должен осуществляться исходя из условия обеспечения обоснованности получаемого результата независимой оценки.

7.2. Источниками рыночной информации являются:

реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра;

договоры купли-продажи недвижимости;

базы данных с ценами предложений объектов недвижимости;

средства массовой информации;

интернет-сайты;

иные источники.

7.3. Источниками другой информации являются:

государственный земельный кадастр;

государственный градостроительный кадастр;

сборники статистической информации;

проектно-сметная документация;

справочная и нормативная литература;

литература по оценке;

иные источники.

7.4. Ссылки на источники информации, используемые при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке.

7.5. Для оценки по требованию оценщика заказчик представляет следующие документы:

копию свидетельства о государственной регистрации в отношении недвижимого имущества, а в случае его отсутствия - выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объекты недвижимости (ее копию) и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимое имущество;

копию технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики недвижимых улучшений;

копию договора (договоров) аренды со всеми прилагаемыми к нему документами;

документ, подтверждающий сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, в том числе на коммунальные услуги;

документ, подтверждающий сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонтах недвижимых улучшений;

сведения о земельном налоге;

сведения о налоге на недвижимость;

другие документы.

7.6. Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью.

Ответственность за предоставленные документы несет заказчик оценки.

7.7. Оценщик не несет ответственности за информацию, предоставленную заказчиком в установленном порядке.

7.8. Заказчик индивидуальной оценки земельного участка должен обеспечить осмотр оцениваемого земельного участка и его недвижимых улучшений.

8. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

8.1. Порядок проведения индивидуальной оценки.

Порядок проведения индивидуальной оценки земельных участков можно разделить на следующие этапы:

составление задания и заключение договора на оценку;

сбор и анализ информации;

осмотр оцениваемого земельного участка;

определение предпосылок и ограничений;

анализ рынка недвижимости;

описание оцениваемого земельного участка и недвижимых улучшений;

анализ наиболее эффективного использования (выполняется только при определении рыночной стоимости земельного участка);

выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

расчет стоимости выбранными методами;

обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка;

составление и оформление отчета и заключения об оценке.

8.1.1. Составление задания и заключение договора на оценку.

Перед заключением договора оценщик или исполнитель оценки совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и копия которого прикладывается к отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).

8.1.2. Сбор и анализ информации.

Сбор информации о земельном участке и недвижимых улучшениях включает поиск и получение рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 7 и СТБ 52.0.01. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.

8.1.3. Осмотр оцениваемого земельного участка.

При осмотре оцениваемого земельного участка устанавливаются фактические данные об использовании земельного участка и его недвижимых улучшений.

Если у оценщика возникают сомнения в достоверности предоставленных заказчиком оценки сведений, он имеет право уточнить исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую подтвержденную информацию.

При наличии технического паспорта на оцениваемые недвижимые улучшения оценщик не обязан проводить их измерения.

При индивидуальной оценке земельных участков заказчик оценки должен обеспечить осмотр оцениваемого земельного участка и его недвижимых улучшений.

8.1.4. Определение предпосылок и ограничений.

Предпосылки и ограничения, от которых зависит определяемая стоимость, формулируются в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете об оценке.

8.1.5. Анализ рынка недвижимости.

При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели.

Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей оцениваемого земельного участка и используемых методов расчета стоимости.

8.1.6. Описание оцениваемого земельного участка и недвижимых улучшений.

При описании оцениваемого земельного участка отражаются основные характеристики земельного участка и его недвижимых улучшений.

Описание земельного участка должно включать анализ местоположения, имущественные права и ограничения (обременения) прав на земельный участок, физические характеристики, а также другие особенности земельного участка по усмотрению оценщика.

Описание недвижимых улучшений должно включать год приемки в эксплуатацию (год начала строительства для объектов незавершенного строительства), объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, а также другие данные по усмотрению оценщика.

8.1.7. Анализ наиболее эффективного использования.

При расчете рыночной стоимости земельного участка проводится анализ его наиболее эффективного использования.

При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка и должен последовательно для каждого варианта дать обоснованные ответы на вопросы, является ли предполагаемое использование:

вероятным;

законодательно разрешенным или существует разумная вероятность получения в установленном порядке разрешения на такое использование;

физически осуществимым;

финансово целесообразным.

Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая из рассматриваемых вариантов.

8.1.8. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.

Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета стоимости зависит от условий договора, вида определяемой стоимости, наличия рыночной информации и использования земельного участка (жилое, коммерческое, производственное или др.). При определении рыночной стоимости земельных участков любой из выбранных методов расчета стоимости должен основываться на рыночной информации.

8.1.9. Расчет стоимости выбранными методами.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, а также СТБ 52.0.01.

8.1.10. Обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка.

Обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка выполняется на основании проведенных расчетов. В случае применения нескольких методов расчета стоимости итоговая величина стоимости земельного участка определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая величина стоимости выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

8.1.11. Составление и оформление отчета и заключения об оценке.

Составление и оформление отчета и заключения об оценке производится в соответствии с 9.1 и требованиями СТБ 52.0.01.

8.2. Порядок проведения кадастровой оценки.

Порядок проведения кадастровой оценки земель, земельных участков можно разделить на следующие этапы:

составление задания и заключение договора на оценку;

сбор и анализ информации;

определение предпосылок и ограничений (см. 8.1.4);

анализ рынка недвижимости (см. 8.1.5);

выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

оценочное зонирование;

расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами;

составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.

При кадастровой оценке земель, земельных участков осмотр оцениваемых земель, земельных участков не производится, в том числе при проведении в рамках кадастровой оценки индивидуальной оценки типичных земельных участков (т.е. участков, обладающих характерными параметрами оценочной зоны: вид использования, характер и плотность застройки, обеспеченность инженерными коммуникациями и др.).

Дооценка земель, земельных участков производится в аналогичном порядке.

8.2.1. Составление задания и заключение договора на оценку.

Перед заключением договора оценщик совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).

Заказчиками кадастровой оценки земель, земельных участков могут выступать местные исполнительные комитеты, республиканские органы государственного управления.

8.2.2. Сбор и анализ информации.

При проведении кадастровой оценки осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Основным источником информации об оцениваемых землях, земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информация собирается в государственном градостроительном кадастре или из градостроительной документации и других источников.

Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 8, СТБ 52.0.01 и действующих нормативных правовых актов в области кадастровой оценки. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.

8.2.3. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.

Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета стоимости зависит от наличия рыночной информации.

В случае наличия достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земель, земельных участков, применяется один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный.

В случае недостаточного количества рыночной информации может применяться метод кадастровой оценки совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным.

В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки.

8.2.4. Оценочное зонирование.

В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель, которое предусматривает разделение земель на оценочные зоны. Порядок проведения оценочного зонирования устанавливается действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки.

8.2.5. Расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами.

Расчет стоимости производится по модели оценки выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки, а также СТБ 52.0.01.

8.2.6. Составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.

Составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке производится в соответствии с 9.2 и требованиями СТБ 52.0.01.

9. ТРЕБОВАНИЯ К РЕЗУЛЬТАТУ ОЦЕНКИ И СОДЕРЖАНИЮ ДОКУМЕНТОВ, ОТРАЖАЮЩИХ РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ

9.1. Требования к результату индивидуальной оценки.

Результат индивидуальной оценки земельных участков представляется заказчику в форме заключения об оценке, к которому прилагается отчет об оценке. Отчет составляется в полной форме (стандартный отчет) или в краткой форме (краткий отчет).

9.1.1. Заключение об оценке должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя, отчество оценщика(ов), ответственного(ых) за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;

номер и дату заключения договора на проведение оценки либо указание на судебное постановление;

описание оцениваемого земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);

цель оценки;

дату оценки;

валюту оценки;

вид определяемой стоимости;

названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;

итоговую величину стоимости земельного участка;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

9.1.2. Отчет об оценке должен включать:

титульный лист;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе краткие индивидуальные характеристики земельного участка, дату оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра земельного участка, вид определяемой стоимости; методы оценки, методы расчета, результат независимой оценки (итоговую величину стоимости земельного участка);

основные предпосылки и ограничения;

анализ данных, использованных для оценки;

анализ рынка недвижимости;

описание земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);

обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

описание процедуры расчета (определения) стоимости оцениваемого земельного участка;

обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости земельного участка) в случае, если применялись несколько методов расчета стоимости;

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

ссылки на используемые ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности;

список используемой литературы, ТНПА, нормативных правовых актов по оценочной деятельности;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

приложения, в том числе расчеты и копии основных документов, использованных при проведении оценки;

иную информацию по усмотрению оценщика.

9.2. Требования к результату кадастровой оценки.

Результат кадастровой оценки земель, земельных участков представляется заказчику в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке. Результат дооценки земель, земельных участков представляется заказчику в аналогичной форме.

9.2.1. Заключение о кадастровой оценке земель, земельных участков должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответственного(ых) за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;

номер и дату заключения договора на проведение кадастровой оценки;

описание земель, земельных участков;

цель оценки;

дату оценки;

название используемых методов оценки;

итоговую величину кадастровой стоимости земель в виде диапазона денежных сумм;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

9.2.2. Отчет о кадастровой оценке должен включать:

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

анализ данных, использованных для оценки;

основные предпосылки и ограничения;

анализ рынка недвижимости;

обоснование применения использованных методов оценки;

описание процедуры расчета (определения) стоимости земель, земельных участков;

карту (схему) оценочного зонирования;

таблицы кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах и земельных участков;

иную информацию по усмотрению оценщика.

9.2.3. Результаты кадастровой оценки (дооценки) утверждаются местными исполнительными комитетами.

9.2.4. После утверждения результатов кадастровой стоимости земель, земельных участков местным исполнительным комитетом исполнитель кадастровой оценки направляет заключение и отчет о кадастровой оценке с копией решения о ее утверждении в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.

9.2.5. Организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра, в установленном порядке вносит кадастровую стоимость земель, земельных участков в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

9.2.6. Дополнительные требования к результату кадастровой оценки регулируются действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки.

9.3. Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (подразделы 10.7, 10.8).".

(ИУ ТНПА N 5-2010)

МКС 03.080.01

ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.4.01-2007

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ОЦЕНКА МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ, ИНВЕНТАРЯ, МАТЕРИАЛОВ

АЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАЎ АЦЭНКА МАШЫН, АБСТАЛЯВАННЯ, IНВЕНТАРУ, МАТЭРЫЯЛАЎ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2010-08-01

Раздел 1 изложить в новой редакции:

1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Настоящий стандарт устанавливает классификацию объектов оценки, виды стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, требования к исходной информации и ее источникам, проведению расчетов, определению результата независимой оценки и документам оценки.".

Раздел 2 дополнить ссылкой:

"СТБ 52.0.02-2009 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения".

Раздел 3 изложить в новой редакции:

3. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В настоящем стандарте используют термины и определения, приведенные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.0.02, а также применяют следующие термины с соответствующими определениями:

3.1. Объекты оценки: движимое имущество, принадлежащее юридическим и физическим лицам (в том числе индивидуальным предпринимателям), либо его часть (за исключением денег, ценных бумаг, драгоценных металлов и камней и изделий из них, транспортных средств) и имущественные права на него.

3.1.1. Движимое имущество: имущество, не относящееся к недвижимому имуществу, включая деньги и ценные бумаги (СТБ 52.0.02).

Примечание. К движимому имуществу относятся: объекты основных средств, оборудование к установке (в монтаже), материалы, готовая продукция, товары, незавершенное производство, иное имущество.

3.1.2. Объекты основных средств: активы, имеющие материально-вещественную форму, используемые в течение срока службы продолжительностью более года, стоимость единицы которых при этом превышает величину, определяемую в соответствии с законодательством (за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством к основным средствам вне зависимости от их стоимости) (СТБ 52.0.02).

Примечание. К основным средствам относится оборудование, введенное в эксплуатацию (энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование), технологическое оборудование (рабочие машины и оборудование), информационное оборудование, прочее оборудование и др.).

3.1.3. Оборудование: совокупность механизмов, машин, устройств, приборов, необходимых для работы, производства.

Примечание. Как объект оценки, оборудование может подразделяться на: серийное, стандартное, нестандартное, специальное, уникальное, к установке, в монтаже. Объектом оценки могут быть дополнительное оборудование и конструктивные элементы оборудования.

3.1.3.1. Серийное оборудование: оборудование, выпускаемое крупными сериями или партиями, имеющее широкое хождение и применение в производстве, часто встречающееся в хозяйственной деятельности.

3.1.3.2. Стандартное оборудование: оборудование серийного производства, производимое по утвержденной проектно-конструкторской документации в соответствии с утвержденными техническими нормативными правовыми актами (стандартами, техническими условиями и др.).

3.1.3.3. Нестандартное оборудование: оборудование, которое изготавливается предприятием для собственных нужд по собственным чертежам или проектам или по разовым (единичным) заказам на других предприятиях по заказным спецификациям и чертежам проектно-конструкторских организаций.

3.1.3.4. Специальное оборудование: оборудование, многократно используемое в производстве средств труда, которое обеспечивает условия для выполнения специфических (нестандартных) технологических операций.

Примечание. К специальному оборудованию относится: специальное технологическое оборудование (химическое, металлообрабатывающее, кузнечно-прессовое, термическое, сварочное, другие виды специального технологического оборудования), применяемое для выполнения нестандартных операций; контрольно-испытательные аппаратура и оборудование (стенды, пульты, макеты готовых изделий, испытательные установки), предназначенные для регулировок, испытаний конкретных изделий и сдачи их заказчику (покупателю); реакторное оборудование; дезавакционное оборудование; другие виды специального оборудования.

3.1.3.5. Уникальное оборудование: единственное в своем типе (модификации) оборудование, созданное для выполнения уникальных операций или работ, существующее в одном или представленное на рынке в единичных экземплярах.

3.1.3.6. Оборудование к установке: оборудование, недавно поступившее, а также хранящееся на складе, подготавливаемое к вводу в эксплуатацию и предназначенное для установки.

3.1.3.7. Оборудование в монтаже: оборудование, находящееся в монтаже, отладке, проходящее пробную эксплуатацию, пусконаладочные работы.

3.1.3.8. Дополнительное оборудование: оборудование, устанавливаемое изготовителем на объектах оценки соответствующей марки (модификации), серии по индивидуальному заказу при его приобретении или в процессе эксплуатации сверх стандартной комплектации (СТБ 52.0.02).

3.1.3.9. Конструктивные элементы объекта оценки: агрегаты, узлы, механизмы оборудования, которые могут быть выделены и обособлены на основе технической документации на оборудование.

Примечание. Конструктивные элементы объекта оценки подразделяются на краткоживущие и долгоживущие.

3.1.3.10. Долгоживущие конструктивные элементы: конструктивные элементы, нормативный срок службы которых совпадает с нормативным сроком службы объекта оценки в целом (СТБ 52.0.02).

3.1.3.11. Краткоживущие конструктивные элементы: конструктивные элементы, нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы объекта оценки в целом.

3.2. Материалы: сырье и материалы, включая покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали, топливо, тару и тарные материалы, запасные части, прочие материалы, инвентарь и хозяйственные принадлежности, специальные оснастку и одежду.

3.3. Готовая продукция: изделия и полуфабрикаты, полностью законченные обработкой, соответствующие действующим стандартам или утвержденным техническим условиям, принятые на склад или заказчиком оценки.

3.4. Товары: продукция производственно-технического назначения, товары народного потребления и иное имущество независимо от страны ее происхождения, предметы личного, семейного, домашнего потребления, предназначенные для продажи.

3.5. Незавершенное производство: совокупность частично готовой продукции, не прошедшей предусмотренный технологией полный цикл производства, необходимый, чтобы продукцию можно было отправить заказчику оценки, поставить на рынок для продажи, отгрузить на склад готовой продукции.

3.6. Иное имущество: движимое имущество (за исключением перечисленного выше), используемое (расходуемое) при производстве (изготовлении) продукции, работ и услуг либо полученное в результате такого использования и не являющееся основными средствами.

3.7. Идентичный объект: объект, полностью совпадающий с объектом оценки по физическим, функциональным и прочим характеристикам.

3.8. Срок службы: период времени, после которого объект оценки окончательно прекращает выполнение закрепленных за ним функций.

3.8.1. Нормативный срок службы: срок службы объекта оценки, установленный в соответствии с техническими нормативными правовыми актами в области технического нормирования и стандартизации.

3.8.2. Фактический срок службы оборудования: период времени с даты приемки оборудования в эксплуатацию до даты оценки.

3.8.3. Фактический срок службы конструктивных элементов: период времени от даты ввода в эксплуатацию конструктивных элементов до даты оценки.

3.9. Потребительские свойства: свойства объектов оценки или объектов-аналогов, проявляющиеся при их эксплуатации в процессе удовлетворения потребностей.

3.10. Исправимый физический износ: физический износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.11. Исправимый функциональный износ: износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и затраты на устранение которых меньше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.12. Неисправимый физический износ: физический износ, устранение которого технически невозможно и (или) затраты на устранение которого равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.13. Неисправимый функциональный износ: износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно и (или) затраты на устранение которых равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.14. Ремонтный цикл: период времени между двумя капитальными ремонтами объекта оценки.

Примечание. Первый ремонтный цикл начинается с даты ввода объекта оценки в эксплуатацию до его первого капитального ремонта.

3.15. Серийное производство: производство продукции, выпускаемой периодически отдельными партиями в значительном количестве, согласно технологии, установленной для данной продукции.

3.16. Фактическая наработка: продолжительность или объем работы объекта оценки при эксплуатации, выражаемые в единицах времени, натуральных или денежных единицах.

3.17. Норматив затрат: относительный или удельный показатель, характеризующий расход какого-либо ресурса на единицу измерения.

3.18. Базовый год: период времени, за который принимаются данные для составления реконструированного отчета о доходах.

3.19. Срок прогноза: период времени, в течение которого планируется получение денежного потока от использования объекта оценки.

3.20. Реконструированный отчет о доходах: сводный расчет доходов и расходов от использования объекта оценки в базовом году и (или) в любом году срока прогноза.

3.21. Потенциальный валовой доход: максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Примечание. Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату по сданным в аренду объектам оценки, рыночную арендную плату по не сданным в аренду объектам оценки, скользящий доход и прочие доходы от объектов оценки.

3.21.1. Договорная арендная плата: арендная плата за пользование и владение объектом оценки, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

3.21.1.1. Полная аренда: аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта оценки оплачиваются арендодателем.

3.21.1.2. Распределенная аренда: аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором.

3.21.1.3. Чистая аренда: аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором.

3.21.2. Рыночная арендная плата: арендная плата, за которую наиболее вероятна передача объекта оценки в аренду по договору аренды на дату оценки.

3.21.3. Расчетная рыночная арендная плата: арендная плата, полученная расчетным путем за срок прогноза и используемая для определения будущих доходов от объекта оценки.

3.21.4. Избыточная арендная плата: сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки.

3.21.5. Процентная арендная плата: арендная плата, установленная договором аренды в виде доли от доходов, связанных с деятельностью арендатора и полученных в результате использования арендованного объекта оценки.

3.21.6. Сверхарендная плата: арендная плата, установленная в договоре аренды, выплачиваемая сверх процентной арендной платы при предоставлении арендатору льгот, связанных с арендой объекта оценки.

3.21.7. Скользящий доход: доход, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения, установленные договором аренды.

3.21.8. Прочие доходы: доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей в аренду объекта оценки.

3.22. Потери арендной платы: потери потенциального дохода за счет поиска арендатора объекта оценки и (или) неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

3.23. Действительный (эффективный) валовой доход: потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы.

3.24. Операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы для обеспечения нормального функционирования объекта оценки.

Примечание. Операционные расходы состоят из постоянных операционных расходов, переменных операционных расходов и расходов на замещение.

3.24.1. Постоянные операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту оценки, которые расходуются на содержание объекта оценки независимо от интенсивности его эксплуатации или сдачи в аренду.

3.24.2. Переменные операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту оценки, которые зависят от интенсивности его эксплуатации или сдачи его в аренду.

3.24.3. Расходы на замещение: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов объекта оценки.

3.25. Чистый операционный доход: разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту оценки.

3.26. Мультипликатор валового дохода: коэффициент, характеризующий отношение цены (стоимости) объекта-аналога (объекта оценки) к валовому доходу, приносимому этим объектом.

3.27. Имущественные интересы: имущественные права на отдельные части или конструктивные элементы объекта оценки в объекте оценки.

3.28. Финансовые интересы: доля участия в финансировании объекта оценки юридических и (или) физических лиц.".

Разделы 4, 5, 6 изложить в новой редакции:

4. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Определение стоимости объектов оценки и подготовки документов оценки проводится в целях:

а) продажи конкретному покупателю;

б) внесения в уставный фонд юридического лица в виде неденежного вклада;

в) продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), в том числе в процедуре банкротства;

г) передачи в залог;

д) безвозмездного отчуждения;

е) безвозмездной передачи;

ж) передачи в безвозмездное пользование;

и) передачи в доверительное управление;

к) мены;

л) наследования имущества;

м) разрешений имущественных споров;

н) возмещения ущерба;

п) реализации управленческих решений, за исключением перечисленного выше;

р) иных, не противоречащих законодательству.

4.2. Настоящий стандарт может быть использован в случае проведения внутренней оценки.

5. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

5.1. В настоящем стандарте объекты оценки классифицируют по следующим признакам:

имущественным правам;

виду основных средств;

принадлежности к структурным подразделениям предприятия (организации);

этапу жизненного цикла объектов оценки;

способу приобретения и происхождения;

степени универсальности;

функциональному назначению;

способу изготовления;

другим признакам.

5.2. По имущественным правам объекты оценки могут подразделяться на:

относящиеся к собственным средствам предприятия;

безвозмездно полученные в постоянное пользование;

безвозмездно полученные во временное пользование;

арендуемые у другого собственника (владельца);

собственные средства, сданные в аренду.

5.3. По виду основных средств объекты оценки подразделяют на:

энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование);

рабочие машины и оборудование (технологическое оборудование);

информационное оборудование;

прочее оборудование и др.

5.4. По принадлежности к структурным подразделениям предприятия (организации) объекты оценки подразделяют на:

производственные;

непроизводственные.

5.5. По этапу жизненного цикла объекты оценки подразделяют на:

объекты оценки к установке, в монтаже, находящиеся в эксплуатации, временно не эксплуатируемые и (или) находящиеся в капитальном ремонте, на реконструкции, модернизации, переоснащении;

находящиеся на консервации и (или) в запасе, в том числе мобилизационном резерве; подготавливаемые к выбытию для продажи или передачи;

выбывшие из эксплуатации, подлежащие переработке и утилизации.

5.6. По способу приобретения и происхождения объекты оценки подразделяют на:

отечественные, приобретенные новыми;

импортные, приобретенные новыми;

отечественные, приобретенные как бывшие в эксплуатации;

импортные, приобретенные как бывшие в эксплуатации;

отечественные, изготовленные собственными силами.

5.7. По степени универсальности объекты оценки могут подразделяться на:

универсальные;

специализированные;

специальные.

5.8. По функциональному назначению объекты оценки могут классифицироваться в разрезе групп и видов основных средств, отраслевой принадлежности, товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности.

5.9. По способу изготовления объекты оценки (машины, оборудование) могут подразделяться на стандартные и нестандартные, серийного и не серийного производства, уникальные.

6. ВИДЫ СТОИМОСТИ

6.1. При определении стоимости объектов оценки в зависимости от целей оценки используются виды стоимости в соответствии с СТБ 52.0.01, а также дополнительно:

рыночная стоимость в текущем использовании;

оценочная стоимость.

6.1.1. Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки (объекта-аналога), учитывающая сложившиеся условия его эксплуатации, без учета наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость в текущем использовании может определяться:

в продолжающемся использовании;

как установленного оборудования;

в монтаже;

к установке;

при перемещении.

Примечание. При оценке машин, механизмов и оборудования, инструмента и другого имущества при применении настоящего стандарта рыночная стоимость, как правило, соответствует рыночной стоимости в текущем использовании.

6.1.2. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) при продолжающемся использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат на его доставку, монтаж, установку и (или) пусконаладочные работы.

6.1.3. Рыночная стоимость как установленного оборудования определяется как рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат на установку (монтаж) и затрат на его доставку.

6.1.4. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) в монтаже определяется как рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат на транспортировку до места назначения и затрат на монтаж, выполненных на дату оценки.

6.1.5. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) к установке определяется как рыночная стоимость с учетом затрат на транспортировку до места назначения.

6.1.6. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) при перемещении определяется как рыночная стоимость объекта оценки за минусом или без учета затрат на его перемещение в другое место.

Примечание. Если за основу определения рыночной стоимости при перемещении принимается первоначальная (восстановительная) стоимость по данным бухгалтерского учета, то затраты на монтаж, установку и пусконаладочные работы (при их включении в первоначальную (восстановительную) стоимость) относятся на накопленный износ.

6.2. Оценочная стоимость определяется как произведение:

остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимости на коэффициенты в соответствии с законодательством;

остаточной стоимости объекта оценки или стоимости восстановления (замещения) на коэффициенты в соответствии с законодательством.

6.3. Все виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость. По заявке заказчика оценки в соответствии с договором на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее - договор) определяемая стоимость дополнительно может указываться с учетом НДС.".

Пункты 7.1.1, 7.1.1.1 - 7.1.1.3, 7.1.3 изложить в новой редакции:

"7.1.1. Индексный метод представляет собой метод определения стоимости путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной), стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости или остаточной стоимости объектов оценки. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость.

7.1.1.1. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость объектов оценки.

7.1.1.2. Коэффициенты к первоначальной (восстановительной), стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости или остаточной стоимости объектов оценки определяются в порядке, установленном законодательством.

7.1.1.3. Базой определения оценочной стоимости объектов оценки являются для:

юридических лиц - балансовая стоимость с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее - переоценка);

индивидуальных предпринимателей - остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;

физических лиц - остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком, или цена приобретения, или цена объекта-аналога;

всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, - остаточная стоимость объекта оценки. В этом случае остаточная стоимость объектов оценки определяется как разность между стоимостью восстановления (замещения) и физическим износом. При этом физический износ определяется методом нормативного износа.

7.1.3 Рыночный метод представляет собой метод оценки на основе:

определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод);

расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод).".

Разделы 8, 9 и 10 изложить в новой редакции:

8. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД

8.1. Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на определении стоимости восстановления (замещения) объекта оценки с учетом добавления дополнительного оборудования и (или) конструктивных элементов оборудования за минусом накопленного износа, а при необходимости затрат на его разделение и (или) утилизацию.

8.2. Затратный метод применяется в случаях:

технико-экономического анализа производства новых и модернизации существующих объектов;

оценки нестандартного оборудования;

оценки уникального оборудования;

невозможности использования других методов;

иных случаях, не противоречащих законодательству.

8.3. При реализации затратного метода используют следующие методы расчета стоимости:

сравнительной единицы;

построения.

8.4. Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости объекта оценки путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, использованный в расчете единицы сравнения объекта-аналога (мощность, производительность, масса, объем и др.).

При использовании метода сравнительной единицы для оценки выбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. Предполагается, что технология изготовления, факторы, влияющие на стоимость (марка, модель, модификация, техническое состояние) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

8.4.1. Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительной единицы может производиться по формуле

                                 V = V   x П,                           (1)
                                      ед

где  V  -  стоимость  объекта   оценки  на  дату  оценки,  денежные единицы
(далее - д.е.);
     V   - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
      ед

     П  -  количественная характеристика элемента сравнения объекта оценки,
выбранная  для  расчета  единицы  сравнения  объекта-аналога  (один объект,
производительность, масса, объем и др.).

8.4.2. Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле

                                       a
                                      V
                                V   = --,                               (2)
                                 ед   П
                                       а

      а
где  V  - стоимость объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
     П  -  количественная  характеристика элемента сравнения, выбранная для
      а

расчета   единицы   сравнения   объекта-аналога   (один  объект,  мощность,
производительность, масса, объем и др.).

8.4.3. Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими объемно-планировочными показателями, влияющими на стоимость, техническим состоянием, комплектацией, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим показателям.

8.5. Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, основанный на расчете стоимости восстановления (замещения) плюс стоимость дополнительного оборудования за минусом накопленного износа, в соответствии с видом определяемой стоимости, целями оценки и особенностями объектов оценки.

Расчет стоимости объекта оценки методом построения заключается в последовательном выполнении следующих действий:

определение стоимости восстановления (замещения);

определение стоимости дополнительного оборудования;

определение транспортных расходов;

определение затрат на монтаж (установку);

определение затрат на пусконаладочные работы;

определение накопленного износа объекта оценки;

определение внешнего удорожания;

расчет стоимости объекта оценки.

Примечание. Расчет стоимости объекта оценки методом построения может изменяться в зависимости от вида определяемой стоимости, используемой информации и особенностей объекта оценки, целей оценки.

8.6. Определение стоимости восстановления (замещения).

При определении стоимости восстановления (замещения) могут использоваться следующие методы расчета стоимости:

сравнительной единицы;

поэлементного расчета;

анализа и индексации затрат;

по укрупненным нормативам.

При определении стоимости восстановления (замещения) может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.

8.6.1. Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости замещения путем умножения выбранной единицы сравнения нового объекта-аналога на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, использованный в расчете единицы сравнения объекта-аналога (мощность, производительность, масса, объем и др.).

При использовании метода сравнительной единицы для оценки объекта оценки выбирается новый объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. Предполагается, что технология изготовления, факторы, влияющие на стоимость (марка, модель, модификация, техническое состояние) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость замещения, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения, если эти элементы сравнения не мультиколлинеарны.

8.6.2. Метод поэлементного расчета основан на суммировании стоимости отдельных конструктивных элементов объекта оценки, цены по которым известны на рынке.

Расчет стоимости замещения методом поэлементного расчета производится в следующей последовательности:

определяется перечень конструктивных элементов объекта оценки;

собирается ценовая информация по конструктивным элементам, из которых состоит объект оценки;

суммируется стоимость конструктивных элементов объекта оценки;

определяются затраты на их сборку и (или) монтаж, пусконаладочные работы.

Примечание. Применение данного метода возможно только при наличии развитого рынка конструктивных элементов по видам объектов оценки.

Перечень затрат, включаемых в стоимость замещения, определяется оценщиком в зависимости от вида стоимости, исходной информации, использованной для оценки, особенностей объекта оценки.

8.6.3. Метод анализа и индексации затрат заключается в приведении цены объекта оценки к современному уровню цен с помощью коэффициентов или индексов. Индексации может подвергаться как стоимость (цена) объекта в целом, так и затраты, из которых складывается его себестоимость. При этом могут использоваться коэффициенты изменения стоимости основных средств, индексы потребительских цен и другие коэффициенты и индексы.

8.6.4. Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам предусматривает определение стоимости объекта оценки или себестоимости его изготовления по укрупненным нормативам, или на основании технической документации, информации завода-изготовителя о нормативах затрат на производство объектов-аналогов.

8.7. Затраты на транспортировку могут определяться по укрупненным показателям или путем составления калькуляции транспортных расходов.

Примечание. Решение об учете транспортных расходов принимает оценщик в зависимости от вида определяемой стоимости, целей оценки и особенностей оценки объекта оценки.

8.8. Затраты на монтаж (установку) могут определяться по укрупненным показателям, нормативам, информации производителей и дилеров, ценникам на монтаж оборудования, калькуляциям или сметам и другой информации.

Примечание. Решение об учете затрат на монтаж принимает оценщик в зависимости от вида определяемой стоимости, целей оценки и особенностей оценки объекта оценки.

8.9. Затраты на пусконаладочные работы могут определяться по укрупненным показателям, нормативам, ценникам и сметам на пусконаладочные работы, другой информации.

Примечание. Решение об учете затрат на пусконаладочные работы принимает оценщик в зависимости от вида определяемой стоимости, целей оценки и особенностей оценки объекта оценки.

8.10. Определение накопленного износа объекта оценки.

Накопленный износ объекта оценки на дату оценки определяется по результатам осмотра объекта оценки, исходя из условий его эксплуатации, соответствия объекта оценки современным требованиям рынка, отрицательного влияния внешних факторов на его стоимость.

Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления (замещения) или рыночной стоимости нового объекта (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).

Накопленный износ объекта оценки представляет собой совокупность физического, функционального и внешнего износов.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

рыночной выборки;

экономической жизни;

разбивки;

модифицированный метод экономической жизни;

другими методами.

8.10.1. Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.

8.10.2. Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста объекта оценки к сроку экономической жизни объекта оценки.

8.10.3. Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний. При этом физический и функциональный износ определяется с выделением износа по отдельным частям объекта оценки.

8.10.4. Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального и внешнего износов.

8.10.5. Физический износ объекта оценки определяется следующими методами:

нормативного износа;

экономической жизни;

экспертизы состояния;

средневзвешенного износа;

разбивки по элементам (поэлементного расчета);

прямого расчета;

снижения доходности;

стадии ремонтного цикла;

снижения потребительских свойств;

другими методами.

8.10.5.1. Метод нормативного износа заключается в расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки или объекта-аналога к нормативному.

8.10.5.2. Метод экономической жизни. Физический износ данным методом определяется как частное от деления эффективного возраста объекта оценки на его экономическую жизнь.

Примечание. Метод экономической жизни используется для расчета физического износа, если функциональный и внешний износ отсутствует.

8.10.5.3. Метод экспертизы состояния предусматривает определение физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.

8.10.5.4. Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию отдельных конструктивных элементов объекта оценки с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

8.10.5.5. Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяется по отдельным конструктивным элементам объекта оценки.

8.10.5.6. Метод прямого расчета определяет физический износ как сумму затрат на восстановление (замещение) объекта оценки до состояния нового.

8.10.5.7. Метод снижения доходности основан на определении физического износа как частного от деления снижения дохода за срок эксплуатации объекта оценки к доходу, получаемому при введении в эксплуатацию нового объекта оценки.

8.10.5.8. Метод стадии ремонтного цикла предусматривает расчет физического износа путем определения снижения потребительских свойств за ремонтный цикл и нахождения фактической наработки после ближайшего ремонта с учетом количества ремонтных циклов с начала эксплуатации.

8.10.5.9. Метод снижения потребительских свойств предусматривает расчет относительной величины физического износа путем суммирования относительной средневзвешенной величины снижения потребительских свойств объекта оценки на дату оценки по сравнению с их нормативными значениями, установленными производителем.

8.10.5.10. Особенности оценки физического износа перечисленными методами по видам объектов оценки отражаются в методических руководствах и инструкциях по оценке соответствующих видов объектов оценки.

8.10.6. Функциональный износ может быть разделен на исправимый и неисправимый износ. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения. Функциональный износ рассчитывается за минусом физического износа.

8.10.6.1. Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:

добавления (установки) отдельных частей, которые являются обязательными для серийно выпускаемых современных объектов-аналогов;

замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;

устранения сверхулучшений.

8.10.6.2. Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:

за счет позиций, не включенных в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее - недостатки, требующие добавления);

за счет позиций, включенных в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее - недостатки, требующие исключения из стоимости);

вызванные наличием сверхулучшений.

При оценке функционального износа объекта оценки необходимо учитывать как технологическое, так и функциональное устаревание.

8.10.6.3. Функциональный износ может рассчитываться следующими методами:

прямого расчета;

капитализации потери дохода;

разделения.

8.10.6.4. Методом прямого расчета определяется функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами.

8.10.6.5. Методом капитализации потери дохода определяется функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога.

8.10.6.6. Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого износа. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.

8.10.7. Внешний износ рассчитывается следующими методами:

капитализацией дохода;

сравнительным анализом продаж.

8.10.7.1. Методом капитализации дохода внешний износ рассчитывается капитализацией потерь дохода от эксплуатации объекта оценки, вызванных внешним воздействием (внешними факторами).

8.10.7.2. Методом сравнительного анализа продаж внешний износ рассчитывается как разница между ценой (стоимостью) объекта-аналога, имеющего внешнее воздействие, и ценой (стоимостью) объекта-аналога без такого же внешнего воздействия.

8.11. Определение внешнего удорожания объекта оценки.

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта оценки, вызванное положительным влиянием на него внешних факторов (рыночной ситуацией, изменениями законодательства и другими факторами). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.

8.11.1. Внешнее удорожание рассчитывается следующими методами:

капитализацией дохода;

сравнительным анализом продаж.

8.11.1.1. Внешнее удорожание методом капитализации дохода рассчитывается капитализацией прироста дохода, вызванного внешним воздействием (внешними факторами).

8.11.1.2. Внешнее удорожание методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как разница между ценой (стоимостью) объекта-аналога, имеющего внешнее воздействие, и ценой (стоимостью) объекта-аналога без такого же внешнего воздействия.

8.12. Расчет стоимости объекта оценки методом построения зависит от вида определяемой стоимости и вида объекта оценки.

8.12.1. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) объекта оценки в продолжающемся использовании может определяться по формуле

               V  = (С     + С   + Т  + З  + З   ) - И    + В ,         (3)
                р     в(з)    до    р    м    пнр     нак    у

где  V  - рыночная стоимость в продолжающемся использовании, д.е.;
      р

     С     - стоимость восстановления (замещения) объекта оценки, д.е.;
      в(з)

     С   - дополнительное оборудование, д.е.;
      до

     Т  - затраты на транспортировку, д.е.;
      р

     З  - затраты на монтаж (установку), д.е.;
      м

     З    - затраты на пусконаладочные работы, д.е.;
      пнр

     И    - накопленный износ объекта оценки (объекта-аналога), д.е.;
      нак

     В  - внешнее удорожание, д.е.
      у

Примечание. Рыночная стоимость, определенная методом построения, может изменяться в зависимости от особенностей объекта оценки и наличия или отсутствия соответствующих затрат.

8.12.2. Рыночная стоимость объекта оценки как установленного может определяться по формуле

               V  = (С     + С   + Т  + З ) - И    + В ,                (4)
                р     в(з)    до    р    м     нак    у

где  V  - рыночная стоимость объекта оценки как установленного, д.е.
      р

8.12.3. Рыночная стоимость объекта оценки в монтаже определяется по формуле

                 V  = (С     + Т  + З  ) - И    + В ,                   (5)
                  р     в(з)    р    м1     нак    у

где  V  - рыночная стоимость объекта оценки в монтаже, д.е.;
      р

     З   - затраты на монтаж, выполненные на дату оценки, д.е.
      м1

8.12.4. Рыночная стоимость объекта оценки к установке определяется по формуле

                      V  = (С     + Т ) - И    + В ,                    (6)
                       р     в(з)    р     нак    у

где  V  - рыночная стоимость объекта оценки к установке, д.е.
      р

8.12.5. Рыночная стоимость объекта оценки в перемещении может определяться по формуле

                                 н
                           V  = V  - И    + В ,                         (7)
                            р         нак    у

      н
где  V  - рыночная стоимость нового объекта оценки, д.е.

8.12.6. Стоимость материалов, готовой продукции, товаров, незавершенного производства может определяться методом сравнительной единицы на дату оценки по информации изготовителя.

8.12.6.1. Если на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство имеются достоверные документы об их стоимости, то их стоимость на дату оценки может определяться по установленным по документам путем ее пересчета на дату оценки с применением индексов изменения стоимости (коэффициентов) за минусом накопленного износа.

8.12.6.2. Если документы на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство недостоверны либо отсутствуют, то их стоимость может определяться по ценам на рынке с учетом их фактического состояния на дату оценки.

9. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД (МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ)

9.1. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта оценки, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей их корректировкой по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам оценки в зависимости от имеющейся информации.

Сравнительный метод применяется в случае наличия полной и достоверной информации об объекте оценки и выбранных объектах-аналогах.

При применении сравнительного метода учитываются условия продажи объектов-аналогов.

9.2. Расчет стоимости сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:

исследование рынка;

анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

определение единиц сравнения;

сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

выбор элементов сравнения;

выбор методов расчета стоимости;

выбор методов расчета корректировок;

расчет корректировок по элементам сравнения;

корректировка цен объектов-аналогов;

определение итоговой стоимости объекта оценки.

9.3. Исследование рынка.

Осуществляется поиск исходных данных на рынке с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на идентичные объекты или объекты, сходные с объектом оценки.

9.4. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам.

Проводится анализ возможности использования информации, собранной при исследовании рынка, выбор предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов.

9.5. Определение единиц сравнения.

Выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цена на единицу производительности, цена на 1 куб.м, цена на 1 т и др.

9.6. Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами.

Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по конструктивным характеристикам, состоянию, условиям проведения сделок и др. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

9.7. Выбор элементов сравнения.

При проведении оценки объектов оценки выделяются следующие основные элементы сравнения:

имущественные права;

условия финансирования;

состояние рынка (время продажи);

условия продажи;

физические характеристики;

экономические характеристики;

вид использования;

иные элементы сравнения.

9.7.1. Имущественные права.

Анализируются имущественные права, передаваемые при продаже объекта оценки и объектов-аналогов.

9.7.2. Условия финансирования.

Анализируются условия оплаты, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки или объекта-аналога (рассрочка, кредит, лизинг и пр.).

9.7.3. Состояние рынка (время продажи).

Проводится анализ и учет изменения цен на объекты-аналоги.

9.7.4. Условия продажи.

Выявляются нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.

9.7.5. Физические характеристики.

Проводится анализ и учет физических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Анализируются отличия в размерах, конструктивных частях (элементах), качестве материалов, износе, внешнем виде и пр.

9.7.6. Экономические характеристики.

Определяются доходы и расходы, анализируются экономические характеристики, влияющие на их величину, качество управления объектом оценки, условия и сроки аренды и т.д. Этот элемент сравнения применяется к объекту оценки и объектам-аналогам, по которым имеется информация по доходам и расходам.

9.7.7. Условия использования.

Выявляются отличия в использовании объекта оценки и объектов-аналогов, влияние этих отличий на цену объектов-аналогов.

9.8. Выбор методов расчета стоимости.

При реализации сравнительного метода используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

методы количественного анализа;

методы качественного анализа.

9.8.1. Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов и определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.

9.8.2. Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

9.8.3. К методам количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций);

компенсационных корректировок;

иные.

9.8.4. Методы статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций и другие.

9.8.4.1. Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета стоимости объекта оценки.

9.8.4.2. Метод анализа тенденций позволяет рассчитать стоимость объекта оценки путем статистической обработки большого количества информации, выявления зависимости цен объектов-аналогов от известных элементов сравнения.

9.8.4.3. Метод прямого сравнения основан на расчете стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

9.8.5. Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.

Метод компенсационных корректировок реализуется через метод последовательного внесения корректировок и метод внесения относительных корректировок.

9.8.5.1. Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:

определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на физические характеристики, экономические характеристики и другие.

Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.

9.8.5.2. Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:

определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;

рассчитываются относительные корректировки второй группы, проводимые после корректировок первой группы в логической последовательности.

Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.

Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.

9.8.5.3. Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.

9.8.6. К методам качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ (ранжирование);

иные методы.

9.8.6.1. Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов.

Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в виде количественных корректировок (в процентах или денежных суммах).

9.8.6.2. Метод распределительного анализа (ранжирование) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.

Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

9.8.7. В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и из двух различных групп.

9.9. Выбор методов расчета корректировок.

Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения проводится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок.

К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:

анализа парного набора данных;

статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);

анализа затрат;

анализа доходов;

экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);

иные методы.

9.9.1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

9.9.2. Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся метод графического анализа и метод анализа тенденций и др.

9.9.2.1. Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по выбранному элементу сравнения, определенной по кривой распределения.

9.9.2.2. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на цену продажи.

9.9.2.3. Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения между стоимостью объектов-аналогов в обрабатываемой статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

9.9.3. Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами.

9.9.4. Метод анализа доходов основан на расчете корректировок путем капитализации изменения доходов или потерь по объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами.

9.9.5. Метод экспертных оценок предполагает определение корректировок на основе изучения мнения квалифицированных участников рынка (инвесторов, оценщиков и др.) (далее - эксперты) о влиянии на стоимость объекта оценки элементов сравнения. Разновидностью метода экспертных оценок является метод индивидуальных опросов.

Метод индивидуальных опросов основан на расчете корректировок при обработке информации, полученной в результате опроса экспертов или из баз данных исполнителей оценки.

9.9.6. Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, метод относительного сравнительного анализа и методы статистического анализа).

9.10. Расчет корректировок по элементам сравнения выбранными методами расчета корректировок проводится в последовательности, указанной в подпунктах 9.8.5.1 и 9.8.5.2.

9.11. Корректировка цен объектов-аналогов.

Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:

корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;

если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;

если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

9.11.1. При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.

9.11.2. При использовании методов статистического анализа, в том числе графического анализа и анализа тенденций, корректировки вносятся через элемент(ы) сравнения, влияющий(ие) на цену (стоимость) и входящий(ие) в функцию, по которой определяется стоимость объекта оценки.

9.11.3. При использовании метода относительного сравнительного анализа и метода распределительного анализа (ранжирования) правило корректировок реализуется через элементы сравнения, по которым выбираются два объекта-аналога, наиболее близкие по стоимости к объекту оценки.

9.12. Определение итоговой стоимости объекта оценки.

В зависимости от выбранного метода расчета стоимости в одной из групп методов количественного и качественного анализа определяются правила определения итоговой стоимости объекта оценки.

9.12.1. Если определение стоимости проводилось методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей.

9.12.2. Если определение стоимости проводилось методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

9.12.3. Если определение стоимости проводилось методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.

Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.

9.12.4. Стоимость материалов (в том числе применяемых повторно) определяется по рыночным ценам с учетом их фактического состояния на дату оценки.

10. ДОХОДНЫЙ МЕТОД

10.1. Оценка стоимости объекта оценки доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

валовой ренты (валового мультипликатора);

остатка.

10.1.1. Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на определении ожидаемого годового чистого операционного дохода от эксплуатации объекта оценки, деленного на коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта оценки остаются постоянными.

Расчет стоимости объектов оценки методом прямой капитализации производится по формуле

                                    NOI
                                V = ---,                                (8)
                                     R

где V - стоимость объекта оценки, д.е.;

NOI - годовой чистый операционный доход по объекту оценки, д.е.;

R - общий коэффициент капитализации.

10.1.2. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта оценки в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта оценки путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

10.1.2.1. Определение стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле

                             NOI         REV
                       n        t           n
                  V = SUM --------- + ---------,                        (9)
                      t=1         t           n
                          (1 + r )    (1 + r )
                                t           n

где  V - стоимость объекта оценки, д.е.;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход объекта оценки в году t,
        t

д.е.;
     r  - норма дисконтирования в году t;
      t

     r  - норма дисконтирования в году n;
      n

     REV  - реверсия в году n, д.е.;
        n

     t - расчетный период от 1 до n;
     n - срок прогноза.

10.1.2.2. Определение реверсии может проводиться:

по капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей;

методом сравнения продаж;

другими методами.

10.1.2.3. Метод капитализации дохода по норме отдачи с использованием расчетных моделей предполагает определение реверсии путем капитализации чистого операционного дохода за последний год прогноза или первый год остаточного периода на коэффициент капитализации в остаточный период. При этом расчет коэффициента капитализации в остаточный период зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. Норма отдачи принимается равной норме дисконтирования в остаточный период.

Расчет реверсии методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей производится по формуле

                                     NOI
                                        n+1
                              REV  = ------,                           (10)
                                 n     R
                                        n

где  R  - общий коэффициент капитализации в остаточный период.
      n

При этом общий коэффициент капитализации определяется с использованием моделей дохода, моделей собственности, ипотечно-инвестиционных моделей.

10.1.2.4. Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.

10.1.3. Определение стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с 10.1.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:

модели дохода;

модели собственности;

ипотечно-инвестиционные модели.

10.1.3.1. Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.

В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

бесконечного денежного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

10.1.3.2. Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта оценки изменяются равномерно.

В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

бесконечного денежного потока;

метод Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;

прямолинейно изменяющегося денежного потока;

метод Ринга;

экспоненциально изменяющегося денежного потока;

другие методы.

10.1.3.3. Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта оценки с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.

При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма нормы отдачи собственного капитала за минусом ипотечной задолженности и возврата капитала по методу Инвуда с учетом изменения (увеличения или уменьшения) денежного потока за срок прогноза.

10.1.4. Метод валовой ренты (валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, который базируется на ценах продаж объектов-аналогов и их потенциальном или действительном валовом доходе и потенциальном или действительном доходе объекта оценки. Стоимость определяется по формуле

                           V = PGI(EGI) · M        ,                   (11)
                                           PGI(EGI)

где  V - стоимость объекта оценки, д.е.;
     PGI - потенциальный валовой доход, д.е.;
     EGI - действительный валовой доход, д.е.;
     M         -   средний   валовой    мультипликатор  по   потенциальному
      PGI(EGI)

(действительному) валовому доходу объектов-аналогов.

10.1.4.1. Мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу определяется отношением цены продажи (стоимости) объекта оценки к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу по формуле

                                         V
                          M         = --------,                        (12)
                           PGI(EGI)   PGI(EGI)

где V - цена (стоимость) объекта оценки, д.е.;

PGI - годовой потенциальный валовой доход, д.е.;

EGI - годовой действительный валовой доход, д.е.

Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам.

10.1.5. Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта оценки или частей объекта оценки, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта оценки и стоимости частей объекта оценки, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес).

10.2. Определение стоимости объектов оценки методом капитализации дохода состоит из следующих этапов:

сбора и анализа информации;

выбора метода расчета стоимости;

расчета потенциального (действительного) валового дохода или расчета годового чистого операционного дохода;

прогнозирования будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;

определения общего коэффициента капитализации, или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода;

определения стоимости объекта оценки.

10.2.1. Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством; изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

10.2.2. Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Определение стоимости объекта оценки доходным методом может проводиться следующими методами расчета стоимости:

валовой ренты (валового мультипликатора);

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;

остатка.

Целесообразность применения методов расчета стоимости доходным методом определяется оценщиком.

10.2.3. Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости.

10.2.3.1. Если оценка объекта оценки проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам.

10.2.3.2. Если оценка объекта оценки выполняется с использованием метода капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки.

10.2.4. Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения.

Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки.

По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются потери арендной платы;

рассчитывается годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход.

Если оценка оборудования производится по доходу от основной деятельности (доход от бизнеса), то основой для составления реконструированного отчета о доходах служит информация о доходах и затратах по основной деятельности.

10.2.4.1. Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта оценки за год.

Если в качестве показателей базового года принимаются показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в установленном порядке в аренду объектам оценки рассчитываются по договорной арендной плате. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в расчет принимается рыночная арендная плата.

10.2.4.2. Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.

10.2.4.3. Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле

                        EGI = PGI - V & L,                             (13)

где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

V & L - потери арендной платы, д.е.

10.2.4.4. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

10.2.4.5. Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту оценки или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога.

10.2.5. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода выполняется при расчете стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному).

Прогнозирование годового чистого операционного дохода может выполняться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта.

Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью.

10.2.6. Определение общего коэффициента капитализации в методе прямой капитализации может проводиться методами:

сравнительного анализа продаж;

мультипликатора дохода;

инвестиционной группы;

коэффициента покрытия долга.

10.2.6.1. Общий коэффициент капитализации методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как отношение чистого операционного дохода по объекту оценки к его стоимости. Метод основан на величине данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам.

10.2.6.2. Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора дохода рассчитывается делением мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода и определяется по формуле

                                  M
                                   NOI
                             R  = ----,                                (14)
                              o   M
                                   EGI

где  R  - общий коэффициент капитализации;
      o

     M    - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода;
      NOI

     M    - мультипликатор действительного валового дохода.
      EGI

10.2.6.3 Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта оценки. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле

                        R  = R  x I + R  x (1 - I),                    (15)
                         o    i        j

где  R  - общий коэффициент капитализации;
      o

     R  - коэффициент капитализации для i-го финансового или имущественного
      i

интереса;
     R  - коэффициент капитализации для j-го финансового или имущественного
      j

интереса;
     I  -  доля  i-го  финансового  или имущественного интереса в стоимости
объекта оценки.

10.2.6.4. Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается как произведение коэффициента капитализации заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта оценки.

10.2.6.5. Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода от объекта оценки к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту.

10.2.7. Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами:

кумулятивного построения;

сравнения альтернативных инвестиций;

выделения;

мониторинга;

другими методами.

10.2.7.1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.

Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты оценки:

риск рынка;

риск низкой ликвидности;

риск управления объектом оценки;

финансовый риск.

10.2.7.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в одинаковые по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что проекты с одинаковым риском должны иметь одинаковые нормы отдачи.

10.2.7.3. Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи спрогнозированных доходов по объектам оценки. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов оценки заданного функционального назначения, по которым известны цены состоявшихся сделок.

10.2.7.4. Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект оценки по данным о сделках на рынке оценки.

10.2.8. Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится по формуле (7), методом нормы отдачи (дисконтирования денежных потоков) - по формуле (8), методом валового мультипликатора - по формуле (11).

10.2.9. Расчет стоимости объекта оценки методом остатка осуществляется в следующей последовательности:

     определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на известный
интерес V ;
         j

     рассчитывается  годовой  чистый  операционный  доход от объекта оценки
NOI;
     рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса R ;
                                                                       j

     определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся
на интерес части объекта оценки с известной стоимостью NOI , по формуле
                                                          j

                             NOI  = V  x R ,                           (16)
                                j    j    j

где  NOI   - часть годового чистого  операционного дохода,  приходящаяся на
        j

интерес части объекта оценки с известной стоимостью, д.е.;
     V   -  стоимость  части  объекта  оценки,  приходящаяся  на  известный
      j

интерес;
     R  - коэффициент капитализации для известного интереса;
      j

     определяется  коэффициент капитализации, приходящийся на часть объекта
оценки с неизвестным интересом R ;
                                j

     рассчитывается  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся на
часть объекта оценки с неизвестным интересом NOI , по формуле
                                                i

                          NOI  = NOI  - NOI ,                          (17)
                             i      i      j

где  NOI   -  годовой чистый  операционный  доход,  приходящийся  на  часть
        i

объекта оценки с неизвестным интересом, д.е.;
     NOI - годовой чистый операционный доход от объекта оценки, д.е.;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся  на часть
        j

объекта оценки с известным интересом, д.е.;
     определяется   стоимость   части   объекта   оценки,  приходящаяся  на
неизвестный интерес V , по формуле
                     i

                                  NOI
                                     i
                             V  = ----,                                (18)
                              i    R
                                    i

где  V   - стоимость  части  объекта  оценки,  приходящаяся  на неизвестный
      i

интерес, д.е.;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся  на часть
        i

объекта оценки с неизвестным интересом, д.е.;
     R  - коэффициент капитализации для неизвестного интереса;
      i

     определяется  стоимость  объекта  оценки  V как сумма стоимости частей
объекта оценки с известным интересом V  и неизвестным интересом V .
                                      j                          i

10.3. Доходный метод не применяется при определении стоимости материалов.

10.4. Ограничением применения доходного метода является полное или частичное отсутствие информации о доходах и расходах по объекту оценки.".

Раздел 11. Первый абзац изложить в новой редакции:

"В отчете об оценке приводятся предпосылки и ограничения в отношении обстоятельств, которые могут оказать влияние на результаты оценки.";

второй абзац. Заменить ссылку "9.2.3" на "9.2.4".

Раздел 12 изложить в новой редакции:

12. ТРЕБОВАНИЯ К ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ И ЕЕ ИСТОЧНИКАМ

12.1. Требования к информации об объекте оценки.

Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников осуществляется исходя из условия обеспечения обоснованности получаемого результата оценки.

Требования к исходной информации можно разделить на две группы:

требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки;

требования к информации, используемой при проведении оценки.

12.2. Требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки.

12.2.1. Для оценки по требованию оценщика заказчик оценки предоставляет следующие документы:

идентификационные характеристики (название, модель, марка, серийный номер, инвентарный номер и пр.);

назначение;

выполняемые функции;

происхождение, название и адрес изготовителя;

технические характеристики (скорость, мощность, производительность, точность и др.), позволяющие определить потребительские свойства машины или оборудования;

эксплуатационные характеристики (расход энергии, занимаемая площадь, количество обслуживающего персонала, ремонтопригодность, показатели ремонтного цикла и др.), позволяющие определить затраты на эксплуатацию объекта;

хронологические данные (год изготовления и ввода в эксплуатацию, фактическая наработка);

тип и характеристика системы управления (для автоматизированного оборудования);

комплектация (приспособления, инструменты, управляющие программы, принадлежности и др.);

экономические данные (цена приобретения, затраты на установку, пуск и ввод в эксплуатацию, фактическая и номинальная производственная мощность, эксплуатационные расходы, амортизация);

акты осмотра.

Состав и объем необходимой информации определяет оценщик.

12.2.2. Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью. Допускается использование документов технического характера (технических паспортов, чертежей и др.), подписанных специалистами предприятия, без скрепления их печатью. Ответственность за предоставленные документы несет заказчик.

12.3. Требования к источникам информации, используемой при оценке.

Источниками информации, используемой при определении стоимости объекта оценки, служат:

сведения, предоставленные заказчиком оценки, об объекте оценки (техническая, проектная документация);

данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия;

прайс-листы;

проспекты;

каталоги и производственные программы изготовителей;

классификаторы основных средств и промышленной продукции;

отраслевые перспективные типажи;

номенклатурные каталоги и справочники;

типовые системы технического обслуживания и ремонта;

информация, размещенная на интернет-сайтах;

отраслевые прейскуранты и справочники цен;

информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьютеров;

литературные источники;

средства массовой информации;

иная информация.

При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.

12.4. Ссылки на источники информации, используемой при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке.

Если оценщик не может указать ссылку на источник информации и это может повлиять на результат независимой оценки, оценщик указывает об этом в отчете об оценке, в предпосылках и ограничениях. Ответственность за использование такой информации несет оценщик.".

Подпункты 13.1 и 13.1.1 изложить в новой редакции:

"13.1. Порядок оценки включает следующие этапы:

определение задания и заключение договора на проведение независимой оценки (далее - договор);

сбор и анализ исходной информации;

осмотр объекта оценки;

определение предпосылок и ограничений;

анализ рынка;

описание объекта оценки;

выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

расчет стоимости выбранными методами;

обоснование результата независимой оценки объекта оценки;

составление и оформление отчета об оценке;

составление и оформление заключения об оценке.

13.1.1. Определение задания и заключение договора.

Перед заключением договора составляется задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и отражается в отчете об оценке.

Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (подпункт 12.4).".

Подпункт 13.1.2. Второй абзац после слова "расчетов" исключить слово "стоимости".

Подпункт 13.1.3. Наименование. Заменить слово "обследование" на "осмотр";

первый абзац изложить в новой редакции:

"13.1.3. Осмотр объекта оценки на месте расположения производится с целью установления идентификационных характеристик: фактических данных о назначении, технических, эксплуатационных и экономических характеристик, комплектации, изготовителе и других сведений, позволяющих определить потребительские свойства машины или оборудования. По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра комиссией заказчика оценки или оценщиком.".

Пункт 13.1.4. Исключить слова "на проведение независимой оценки";

заменить ссылку "9.2.3" на "9.2.4".

Пункт 13.1.5 изложить в новой редакции:

"13.1.5. Анализ рынка.

При анализе рынка исследуются цены продаж по совершенным сделкам (цены предложений) с объектами-аналогами, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты-аналоги, условия продажи, условия финансирования, время размещения объектов-аналогов на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от наличия (отсутствия) информации, особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на цену сделки или условия заключения договоров аренды объектов-аналогов.".

Пункт 13.1.6 дополнить словами "позволяющие идентифицировать объект оценки".

Пункты 13.1.7 - 13.1.11 изложить в новой редакции:

"13.1.7. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.

Оценщик выбирает и обосновывает применение одного или нескольких методов оценки, методов расчета стоимости. Выбор метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки, указанного в разделе 7, обусловлен наличием информации, целью оценки, предметом оценки, особенностями объекта оценки, требованиями стандартов оценки.

13.1.8. Расчет стоимости выбранными методами.

Расчет стоимости производится в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями настоящего стандарта, а также СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, оцениваемыми имущественными правами и другими особенностями объекта оценки.

При определении стоимости объектов оценки рыночным методом цены оценки, как правило, принимаются на дату оценки. Цены оценки могут приниматься на дату, отличную от даты оценки, в соответствии с СТБ 52.0.01 (подпункт 9.2.9).

13.1.9. Обоснование результата независимой оценки объекта оценки.

Обоснование результата независимой оценки объекта оценки выполняется на основании проведенных расчетов. При обосновании результата независимой оценки учитываются имущественные права, их ограничения, финансовые и имущественные интересы, предпосылки и ограничения, принятые в оценке.

В случае применения нескольких методов расчета стоимости в рыночном методе оценки итоговая величина стоимости (далее - итоговая стоимость) объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.

Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими методами, методом иерархий, методом "дерева целей" и др.

Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

Итоговая стоимость приводится с округлением.

13.1.10. Составление и оформление отчета об оценке.

Отчет об оценке составляется и оформляется в соответствии с требованиями к отчету об оценке, изложенными в СТБ 52.0.01 (подраздел 10.2), и с подпунктом 14.3.

13.1.11. Составление и оформление заключения об оценке.

Заключение об оценке составляется и оформляется в соответствии с требованиями к заключению об оценке, изложенными в СТБ 52.0.01 (подраздел 10.1), и с подпунктом 14.2.".

Раздел 14 изложить в новой редакции:

14. ТРЕБОВАНИЯ К РЕЗУЛЬТАТУ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ И ДОКУМЕНТАМ ОЦЕНКИ

14.1. Результат независимой оценки представляется заказчику оценки в форме заключения об оценке. К заключению об оценке прилагается отчет об оценке.

14.2. Заключение об оценке должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление;

описание объекта оценки и имущественных прав на него;

цель оценки;

дату оценки;

валюту оценки;

вид определяемой стоимости;

названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;

итоговую стоимость;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Если итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается в ценах на дату, отличную от даты оценки, то в заключении об оценке указываются цены оценки.

14.3. Отчеты об оценке могут составляться в форме:

стандартного отчета об оценке;

краткого отчета об оценке.

14.3.1. Стандартный отчет об оценке должен содержать:

титульный лист с указанием наименования и адреса государственной регистрации объекта оценки;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату осмотра объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, итоговую стоимость;

основные предпосылки и ограничения;

анализ данных, использованных для оценки;

анализ рынка объектов-аналогов;

описание объекта оценки;

методы оценки и методы расчета стоимости и обоснование их использования;

описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки;

обоснование результата независимой оценки;

ссылку на используемые ТНПА и нормативные правовые акты (далее - НПА) по оценочной деятельности;

список используемой литературы, ТНПА, НПА по оценочной деятельности;

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

приложения, в том числе копии основных документов, использованных при проведении оценки;

другие данные (по усмотрению оценщика).

14.3.2. В отчете об оценке указываются ссылки на источники получения информации, используемой при проведении анализа и расчетов.

14.3.3. Составление краткого отчета об оценке допускается в следующих случаях:

по заявке заказчика оценки;

при применении индексного метода;

при применении метода валютного пересчета.

14.3.4. Краткий отчет об оценке должен содержать:

наименование и адрес объекта оценки;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра объекта оценки и вид определяемой стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, результат независимой оценки и другие данные по усмотрению оценщика;

анализ данных, использованных для оценки;

описание объекта оценки;

методы оценки и методы расчета стоимости и обоснование их применения;

описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки;

обоснование результата независимой оценки;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

ссылки на ТНПА, НПА по оценочной деятельности;

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

приложения, в том числе расчеты, выполненные при проведении оценки;

другие данные (по усмотрению оценщика).

14.4. Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (подразделы 10.7, 10.8).

14.5. Требования к хранению и предоставлению документов оценки по запросам государственных органов изложены в СТБ 52.0.01 (подраздел 12.9).

14.6. Оценка, проведенная в соответствии с настоящим стандартом, действительна, если иные сроки не установлены законодательством для:

целей, указанных в подпункте 4.1, перечисления а), г), - в течение шести месяцев с даты оценки;

целей, указанных в подпункте 4.1, перечисление б), - в течение девяти месяцев с даты оценки;

иных целей, предусмотренных в разделе 4, - в течение года.".

(ИУ ТНПА N 5-2010)

МКС 91.090

ИЗМЕНЕНИЕ N 8 СТБ 1138-98

ДВЕРИ И ВОРОТА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ОБЩИЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

ДЗВЕРЫ I ВАРОТЫ ДЛЯ БУДЫНКАЎ I ЗБУДАВАННЯЎ АГУЛЬНЫЯ ТЭХНIЧНЫЯ ЎМОВЫ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2010-08-01

Подпункт 4.2.5 после слова "профилей" дополнить словом "класса А".

(ИУ ТНПА N 5-2010)

МКС 91.100.01; 91.100.25

ИЗМЕНЕНИЕ N 2 СТБ 1160-99

КИРПИЧ И КАМНИ КЕРАМИЧЕСКИЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

ЦЭГЛА I КАМЯНI КЕРАМIЧНЫЯ ТЭХНIЧНЫЯ ЎМОВЫ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2010-08-01

Подпункт 8.7. Второй абзац. Заменить слова "Допускается" на "При условии соблюдения требований безопасности допускается"; "двух" на "трех";

после слова "изделий" дополнить словами "и не выше двух ярусов - для лицевых изделий".

(ИУ ТНПА N 5-2010)

МКС 77.140.60; 91.080.40

ИЗМЕНЕНИЕ N 2 СТБ 1383-2003

ПЛИТЫ ПОКРЫТИЙ И ПЕРЕКРЫТИЙ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

ПЛIТЫ ПАКРЫЦЦЯЎ I ПЕРАКРЫЦЦЯЎ ЖАЛЕЗАБЕТОННЫЯ ДЛЯ БУДЫНКАЎ I ЗБУДАВАННЯЎ ТЭХНIЧНЫЯ ЎМОВЫ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2010-08-01

Подпункт 3.3. Примечание изложить в новой редакции:

"Примечания:

1. Допускается принимать обозначения марок плит в соответствии с рабочими чертежами на эти плиты до их пересмотра.

2. По согласованию изготовителя с потребителем допускается наносить на плиты их сокращенные условные обозначения, принятые в проекте конкретного здания или сооружения".

Подпункт 4.8.5. Второй абзац. Заменить слова "проектной прочности на сжатие" на "прочности на сжатие для класса бетона, установленного в проектной документации".

Подпункт 4.8.7 изложить в новой редакции:

"4.8.7. Морозостойкость и водонепроницаемость бетона плит должны соответствовать маркам по морозостойкости и водонепроницаемости, установленным в проектной документации на конкретное здание (сооружение) в соответствии с действующими ТНПА, и указываться в заказе на изготовление плит.".

Подпункт 4.8.8 изложить в новой редакции:

"4.8.8. Пористость (объем межзерновых пустот в уплотненной бетонной смеси) легкого бетона не должна превышать значения, указанные в рабочих чертежах.".

Подпункт 4.8.12. Второй абзац. Заменить слово "элементов" на "плит".

Подпункт 4.12.1. Таблицу 1 в части отклонений от прямолинейности и от плоскостности изложить в новой редакции:

------------------------------------+--------------------------+------
¦  Вид отклонения геометрического   ¦       Наименование       ¦Предельное¦
¦            параметра              ¦геометрического параметра ¦отклонение¦
+-----------------------------------+--------------------------+----------+
¦Отклонение от прямолинейности      ¦                          ¦          ¦
¦профиля:                           ¦                          ¦          ¦
¦ребристых плит (наружной боковой   ¦Прямолинейность:          ¦          ¦
¦грани внешнего продольного ребра); ¦на всей длине:            ¦          ¦
¦многопустотных плит (продольная    ¦свыше 1600 до 2500        ¦    8     ¦
¦грань);                            ¦включительно              ¦          ¦
¦плит КПД (верхней поверхности      ¦свыше 2500 до 4000        ¦    10    ¦
¦плиты в любом сечении)             ¦включительно              ¦          ¦
¦                                   ¦свыше 4000 до 8000        ¦    12    ¦
¦                                   ¦включительно              ¦          ¦
¦                                   ¦свыше 8000 до 16000       ¦    16    ¦
¦                                   ¦включительно              ¦          ¦
+-----------------------------------+--------------------------+----------+
¦Отклонение от плоскостности        ¦При измерениях от условной¦          ¦
¦лицевой нижней (потолочной)        ¦плоскости, проходящей     ¦          ¦
¦поверхности плиты; нижней          ¦через три угловые точки   ¦          ¦
¦ребристой лицевой поверхности по   ¦плиты длиной:             ¦          ¦
¦внешним продольным ребрам (для     ¦свыше 1000 до 1600        ¦    4     ¦
¦ребристых плит)                    ¦включительно              ¦          ¦
¦                                   ¦свыше 1600 до 2500        ¦    5     ¦
¦                                   ¦включительно              ¦          ¦
¦                                   ¦свыше 2500 до 4000        ¦    6     ¦
¦                                   ¦включительно              ¦          ¦
¦                                   ¦свыше 4000 до 8000        ¦    8     ¦
¦                                   ¦включительно              ¦          ¦
¦                                   ¦свыше 8000 до 16000       ¦    10    ¦
¦                                   ¦включительно              ¦          ¦
¦-----------------------------------+--------------------------+-----------

Подпункт 4.13.3. Второй абзац заменить абзацами:

"0,05 мм - в предварительно напряженных железобетонных плитах покрытия на поверхности полки плиты;

0,1 мм - в предварительно напряженных железобетонных плитах покрытия на поверхности поперечных и торцевых ребер; в предварительно напряженных железобетонных плитах перекрытия; в местах сопряжения торцевых, продольных ребер и полки плиты в плитах перекрытия и покрытия; в комплексных плитах покрытия; в плитах безопалубочного формования (длиной до 300 мм и не более одной на 1 кв.м поверхности в верхней полке плиты);

0,15 мм - поперечных трещин в верхней зоне продольного ребра и в торцевых ребрах от обжатия бетона.".

Подпункт 5.3 дополнить абзацем:

"Приемку ребристых плит по показателю отклонения от толщины полки допускается осуществлять по результатам операционного контроля геометрических размеров форм.".

Подпункт 5.4. Третий абзац изложить в новой редакции:

"Периодические испытания нагружением проводят не реже одного раза в год для предварительно напряженных плит пролетом более 6,3 м и плит с обычным армированием пролетом 12 м и более и не реже одного раза в два года для предварительно напряженных плит пролетом 6,3 м и менее и плит с обычным армированием пролетом менее 12 м.".

Подпункт 5.6 изложить в новой редакции:

"5.6. Отпускную влажность и пористость (объем межзерновых пустот уплотненной смеси) легкого бетона следует определять не реже одного раза в месяц.

Контроль средней плотности легкого бетона плит следует осуществлять не реже одного раза в смену.".

(ИУ ТНПА N 5-2010)

МКС 81.040.20

ИЗМЕНЕНИЕ N 1 BY <*> ГОСТ 5533-86

СТЕКЛО ЛИСТОВОЕ УЗОРЧАТОЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2010-08-01

Подпункт 1.1. Таблицу 1 изложить в новой редакции:

"Таблица 1

--------+------------+----------+----------+--------------------------
¦       ¦            ¦          ¦          ¦Отклонения размеров по длине и¦
¦       ¦ Отклонения ¦          ¦          ¦  ширине для листов стекла,   ¦
¦Толщина¦размеров по ¦  Длина   ¦  Ширина  ¦         поставляемых         ¦
¦       ¦  толщине   ¦          ¦          +---------------+--------------+
¦       ¦            ¦          ¦          ¦по спецификации¦ в заводском  ¦
¦       ¦            ¦          ¦          ¦   заказчика   ¦ ассортименте ¦
+-------+------------+----------+----------+---------------+--------------+
¦  3,5  ¦    +0,4    ¦От 600    ¦От 375    ¦   +/-2,0      ¦   +/-10      ¦
¦       ¦    -0,5    ¦До 1600   ¦До 1200   ¦               ¦              ¦
+-------+            +----------+----------+---------------+              ¦
¦  4,0  ¦            ¦От 600    ¦От 375    ¦   +/-2,5      ¦              ¦
¦  5,0  ¦            ¦До 1600   ¦До 1200   ¦               ¦              ¦
¦       ¦            +----------+----------+---------------+              ¦
¦       ¦            ¦Свыше 1600¦Свыше 1200¦   +/-3,0      ¦              ¦
¦       ¦            ¦До 2500   ¦До 1600   ¦               ¦              ¦
+-------+            +----------+----------+---------------+              ¦
¦  6,0  ¦            ¦От 1000   ¦От 800    ¦   +/-3,0      ¦              ¦
¦  7,0  ¦            ¦До 2500   ¦До 1600   ¦               ¦              ¦
¦-------+------------+----------+----------+---------------+---------------
                                                                           ".

Подпункт 2.3. После слов "для листов толщиной 3,5 мм" дополнить значением "4 мм".

Подпункт 2.8 исключить.

Подпункт 4.5. 3аменить ссылку "СТ СЭВ 2052-79" на "ГОСТ 3519-91".

Подпункт 5.1 изложить в новой редакции:

"5.1. Листы стекла должны быть упакованы в контейнеры или деревянные ящики по действующим ТНПА, обеспечивающие сохранность и безопасность стекла при хранении и транспортировании.".

Подпункты 5.4 и 5.6. Седьмой абзац. Дополнить словами "(для розничной торговли)".

Подпункт 5.7 исключить.

Подпункт 5.10. Первый абзац. Заменить слова "должны храниться" на "рекомендуется хранить";

дополнить абзацем "При хранении листов стекла должны быть приняты меры, обеспечивающие его защиту от механических воздействий и воздействий атмосферных осадков".

--------------------------------

<*> Изменение действует только на территории Республики Беларусь.

(ИУ ТНПА N 5-2010)

МКС 67.060

ИЗМЕНЕНИЕ N 3 СТБ 1666-2006

МУКА ПШЕНИЧНАЯ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

МУКА ПШАНIЧНАЯ ТЭХНIЧНЫЯ ЎМОВЫ

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.

Дата введения 2011-01-01

Раздел 3 дополнить терминологическими статьями 3.21 и 3.22:

"3.21. Мука пшеничная - крупка: продукт, состоящий в основном из крупчатых однородных частиц внутренних слоев эндосперма, имеющий крупность, ограниченную остатком на ситовой ткани из шелковых нитей артикула 160 не более 5%, проходом через ситовую ткань из шелковых нитей артикула 35 не более 12%, зольность не более 0,45%, кремовый цвет всех оттенков с незначительным наличием вкраплений, предназначенный для производства макаронных изделий.

3.22. Улучшитель: вещество для обработки муки способом добавления и смешивания в целях формирования, или корректировки, или стабилизации хлебопекарных свойств в зависимости от ее исходного качества и целевого использования.".

Подпункт 4.1. Первый абзац после слов "на сорта" дополнить словом "крупка"; после слов "и марки" дополнить словами "МКР-28";

дополнить абзацем (после третьего):

"Буквы "МКР" обозначают муку из мягкой пшеницы крупного помола, предназначенную для производства макаронных изделий, число - наименьшее количество клейковины, выраженное в процентах;".

Раздел 4 дополнить подпунктом 4.3:

"4.3. Пшеничная мука может быть изготовлена с использованием улучшителей в соответствии с [7].".

Подпункт 5.1.2. Таблицу 2 дополнить наименованиями муки "Крупка":

"
--------------+------------------------------------------------------------------------------------
¦Наименование ¦                           Наименование и значение показателя                           ¦
¦    муки     ¦                                                                                        ¦
+------+------+--------------+---------+--------+---------------------+--------+-----------------------+
¦      ¦      ¦              ¦         ¦        ¦  сырая клейковина   ¦        ¦     крупность, %      ¦
¦      ¦      ¦              ¦         ¦        +-----------+---------+        +-----------+-----------+
¦      ¦      ¦              ¦         ¦        ¦           ¦         ¦        ¦остаток на ¦  проход   ¦
¦      ¦      ¦              ¦зольность¦белизна ¦           ¦         ¦        ¦  ситовой  ¦   через   ¦
¦      ¦      ¦              ¦    в    ¦   в    ¦           ¦качество,¦ число  ¦ ткани из  ¦  ситовую  ¦
¦      ¦      ¦              ¦пересчете¦условных¦           ¦    в    ¦падения,¦   нитей   ¦ ткань из  ¦
¦ сорт ¦марка ¦     цвет     ¦на сухое ¦единицах¦количество,¦условных ¦ с, не  ¦ шелковых  ¦   нитей   ¦
¦      ¦      ¦              ¦вещество,¦прибора ¦%, не менее¦единицах ¦ менее  ¦    или    ¦ шелковых  ¦
¦      ¦      ¦              ¦  %, не  ¦РЗ-БПЛ, ¦           ¦ прибора ¦        ¦полиамидных¦    или    ¦
¦      ¦      ¦              ¦  более  ¦не менее¦           ¦   ИДК   ¦        ¦    по     ¦полиамидных¦
¦      ¦      ¦              ¦         ¦        ¦           ¦         ¦        ¦ГОСТ 4403, ¦    по     ¦
¦      ¦      ¦              ¦         ¦        ¦           ¦         ¦        ¦ не более  ¦ГОСТ 4403, ¦
¦      ¦      ¦              ¦         ¦        ¦           ¦         ¦        ¦           ¦ не менее  ¦
+------+------+--------------+---------+--------+-----------+---------+--------+-----------+-----------+
¦Крупка¦МКР-28¦Кремовый всех ¦  0,45   ¦   -    ¦    28     ¦Не ниже  ¦  185   ¦     5     ¦Не более 12¦
¦      ¦      ¦оттенков с    ¦         ¦        ¦           ¦второй   ¦        ¦  160 или  ¦  35 или   ¦
¦      ¦      ¦незначительным¦         ¦        ¦           ¦группы   ¦        ¦ 16 ПЧ-200 ¦ 33/36 ПА  ¦
¦      ¦      ¦наличием      ¦         ¦        ¦           ¦         ¦        ¦           ¦           ¦
¦      ¦      ¦вкраплений    ¦         ¦        ¦           ¦         ¦        ¦           ¦           ¦
¦------+------+--------------+---------+--------+-----------+---------+--------+-----------+------------
                                                                                                        ".

Подпункт 5.1.4. Заменить слова "Минздравом Республики Беларусь" на "Министерством здравоохранения Республики Беларусь (далее - Минздрав)".

Подпункт 5.2.3. Заменить слова "Министерством здравоохранения Республики Беларусь" на "Минздравом".

Подпункт 5.2.5 изложить в новой редакции:

"5.2.5. Сухая пшеничная клейковина, используемая при изготовлении пшеничной муки, должна соответствовать требованию: массовая доля протеина в пересчете на сухое вещество - не менее 70%.".

Подраздел 5.2 дополнить подпунктом 5.2.6:

"5.2.6. По показателям безопасности улучшители, используемые при изготовлении пшеничной муки, должны соответствовать [8].".

Подпункт 5.4.2 дополнить абзацем (после шестого):

"состава (при использовании улучшителей);";

седьмой абзац после значения "2 мм" дополнить словами "расположенные в непосредственной близости от наименования";

дополнить абзацем (после седьмого):

"для муки, изготовленной с использованием улучшителей, слов "ИЗГОТОВЛЕНА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ УЛУЧШИТЕЛЕЙ" (размером шрифта не менее 2 мм), расположенных в непосредственной близости от наименования;";

десятый абзац после слова "клейковиной" дополнить словами "и (или) изготовленной с использованием улучшителей".

Подпункт 5.4.5 дополнить абзацем (после первого):

"черный, с вертикальной полосой желтого цвета, - для крупки МКР-28;".

Подпункты 6.3 и 7.15 изложить в новой редакции:

"6.3. Периодичность контроля содержания радионуклидов в пшеничной муке осуществляется в соответствии со схемой радиационного контроля, утвержденной руководителем изготовителя и согласованной с территориальной санитарно-эпидемической службой Минздрава.".

"7.15. Количество введенных в муку сухой пшеничной клейковины и улучшителей контролируют весовым методом по фактической закладке.".

Подпункт 8.4 после слова "клейковиной" дополнить словами "и (или) изготовленной с использованием улучшителей".

Приложение А. Таблицу А.1 дополнить наименованием сорта муки:

"
-----------------------+--------+---------+-----------+---------------
¦Мука пшеничная сортов ¦Белок, г¦ Жир, г  ¦Углеводы, г¦  Энергетическая   ¦
¦       и марок        ¦        ¦         ¦           ¦  ценность, ккал   ¦
+----------------------+--------+---------+-----------+-------------------+
¦Крупка МКР-28         ¦  14,8  ¦   1,6   ¦   74,5    ¦        372        ¦
¦----------------------+--------+---------+-----------+--------------------
                                                                           ".

Приложение Б дополнить реквизитом 15:

"15 Состав (при использовании улучшителей)".

Структурный элемент "Библиография". Ссылку [2] изложить в новой редакции:

"
[2] Санитарные  нормы,  правила  и  гигиенические  нормативы "Гигиенические
    требования к качеству и безопасности продовольственного сырья и пищевых
    продуктов"
    Утверждены постановлением Минздрава от 09.06.2009 N 63
                                                                           ";

дополнить ссылками [7] и [8]:

"
[7] Инструкция    по   производству   пшеничной   муки   с   использованием
    хлебопекарных улучшителей на мукомольных заводах
    Утверждена   Департаментом  по  хлебопродуктам  Министерства  сельского
    хозяйства и продовольствия Республики Беларусь
[8] Санитарные правила и нормы Республики Беларусь
    СанПиН 13-10 РБ 2002 Гигиенические требования к качеству и безопасности
    пищевых добавок и их применению
                                                                           ".

(ИУ ТНПА N 5-2010)

Приложение 5
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19

ОТМЕНЯЕМЫЕ С 1 СЕНТЯБРЯ 2010 Г. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ГОСТ 24155-80 "Конструкции железобетонные высоких пассажирских платформ. Технические условия";

ГОСТ 24547-81 "Звенья железобетонные водопропускных труб под насыпи автомобильных и железных дорог. Общие технические условия".

Archive documents Папярэдні | Наступны


	Под общей редакцией Валерия Левоневского