(По решению Хозяйственного суда г.Минска
от 8.02.2001 г.)
СИТУАЦИЯ
В Хозяйственный суд г.Минска производственно-коммерческим предприятием были заявлены исковые требования о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи государственного нотариуса государственной нотариальной конторы Советского района г.Минска в полном объеме, а именно о взыскании с производственно-коммерческого предприятия в пользу унитарного предприятия ЖРЭО Советского района г.Минска суммы задолженности по арендным платежам и суммы расходов по совершению исполнительной надписи.
СУТЬ СПОРА
8 сентября 1998 г. истцу был выдан отделом нежилого фонда Мингорисполкома ордер для занятия нежилого помещения под магазин в жилом доме в г.Минске со сроком заключения договора аренды на 5 лет. Нежилое встроенное помещение в этом доме находится на балансе УП ЖРЭО Советского района г.Минска.
14 сентября 1998 г. стороны подписали Акт приема-передачи нежилого помещения, подлежащего использованию истцом под магазин. Акт содержит описание технического состояния помещений магазина, из которого следует, что для использования его по целевому назначению требуется проведение ремонта.
Согласно распоряжениям Мингорисполкома, истец был освобожден от уплаты арендной платы в связи с проведением ремонтных работ в арендуемых помещениях на срок с 08.09.98 г. по 30.06.99 и с 01.09.99 по 04.02.2000 года.
24 февраля 2000 года истец и ответчик подписали договор аренды, по которому ответчик принял на себя обязательства сдать в аренду истцу указанное выше нежилое помещение для использования под магазин. Срок действия договора стороны определили с 8 сентября 1998 г. по 8 сентября 2003 года, тем самым, применив условия заключенного договора к отношениям, возникшим до заключения договора (ч. 2 ст.395 ГК РБ). В соответствии с частью 2 ст.622 ГК РБ договор аренды от 24 февраля 2000 года считается заключенным с 3 апреля 2000 года, когда он был зарегистрирован в реестре ГП БРТИ г.Минска.
Разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по сдаче в аренду помещений и по их содержанию, а именно, сдать помещения по приемо-сдаточному акту с подробным указанием технического состояния и назначения помещений, в случае аварий принимать немедленно необходимые меры по их устранению.
Ответчик принял на себя обязательства по обслуживанию приборов сетей водопровода, канализации, сантехнического оборудования. Арендатор- истец принял на себя обязательства своевременно оплачивать занимаемые помещения на условиях установленных договором - Расчет арендной платы, платежей на покрытие эксплуатационных расходов, а также расходов по центральному отоплению и коммунальным услугам, которыми арендатор пользуется через арендодателя.
Суд при осмотре арендуемых помещений 2 февраля 2001 года установил, что ответчик занимает полуподвальное встроенное помещение в жилом доме. Площади используются под продовольственный магазин. Непосредственно за торговым залом перед входом в складские помещения проходит канализационный стояк жилого дома. На стенах складских помещений следы залития (подтеки).
31 мая 1999 года Центр гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска на обращение истца выдал заключение о том, что магазин по состоянию на 27 мая 1999 года к эксплуатации не готов. Для получения разрешения требуется провести ревизию систем водоснабжения и канализации магазина и вышерасположенных квартир дома, оборудовать фасовочную, подключить к системам централизованного водоснабжения и канализации санитарно-техническое оборудование в подсобных, бытовых помещениях магазина.
Судом также установлено, что Центр гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска выдал разрешение на эксплуатацию магазина только с 19 мая 2000 года.
При этом 17 мая 2000 года истец с участием представителей ответчика составили акт приема-передачи указанного нежилого помещения без замечаний по техническому состоянию.
Судом установлено, что в период до получения разрешения на эксплуатацию магазина истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о проведении ревизии систем водоснабжения и канализации квартир в доме, расположенном над магазином в соответствии с предписанием от 31 мая 1999 года Центра гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска.
16 марта 2000 года представителями сторон был составлен акт обследования помещений магазина, в котором отмечено, что помещения находятся в удовлетворительном техническом состоянии, на потолке в административной комнате и торговом зале - следы залития, в торговом зале, кроме того, в полу дыра.
После подписания акта от 17 мая 2000 года уже 20 мая 2000 года составляется комиссионный Акт о наличии течи в канализационном стояке дома с последствиями от залития.
29 мая 2000 года врач-гигиенист Центра гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска выдает предписание о немедленной ликвидации течи в канализационном стояке.
21 августа 2000 года составляется акт о затоплении 50% торгового зала и 50% коридора складского помещения в результате полного прорыва части канализационного стояка с 19 августа 2000 года квартиры расположенной над магазином
21 августа врач гигиенист Центра гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска составляет акт о необходимости проведения работ по ликвидации прорыва канализации и принятию мер по недопущению в последующем затоплений.
14 сентября 2000 года составлен акт об устранении течи полностью и проведению качественного ремонта.
При этом по заявлению ответчика от 25 сентября 2000 года совершается исполнительная надпись государственного нотариуса государственной нотариальной конторы Советского района г.Минска от 13 сентября 2000 года о взыскании с производственно-коммерческого предприятия в пользу ЖРЭО Советского района г.Минска суммы задолженности по арендным платежам и суммы расходов по совершению исполнительной надписи. Арендные платежи (арендная плата и коммунальные услуги) начислены ЖРЭО Советского района г.Минска за июль 1999 года, февраль (4 дня) - август 2000 года.
Истец, считая, что по вине ответчика, он не мог за период, заявленный к уплате арендных платежей, использовать помещения по назначению по вине ответчика, обратился в суд с иском.
ПОЗИЦИЯ СУДА
Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 290 ГК РБ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 621 ГК РБ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется предать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение. В силу ст. 1 Закона "Об аренде" цель аренды - осуществление арендатором хозяйственной деятельности.
По обстоятельствам, установленным судом, следует, что только с 14 сентября 2000 года истец фактически получил возможность осуществлять хозяйственную деятельность в полученных от ответчика в аренду помещениях. Наличие нечистот в торговом зале не могло быть оценено судом как возможность ведения торговой деятельности продуктами питания.
Акт от 17 мая 2000 года и разрешение Центра гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска на эксплуатацию магазина с 19 мая 2000 года свидетельствуют о том, что за июнь 1999 года, февраль - 19 мая 2000 года истец не имел возможности осуществлять хозяйственную деятельность в связи с неисполнением условий предписания Центра гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска от 31 мая 1999 года. Данное обстоятельство подтверждается также и актом обследования торговых помещений от 16 марта 2000 года.
Факт прорыва канализационного стояка квартиры, расположенной над магазином 20 мая и 21 августа 2000 года свидетельствует о том, что и в дальнейшем, вплоть до 14 сентября 2000 года, истец не имел возможности осуществлять торговую деятельность в полученных от ответчика в аренду помещениях не по своей вине. Содержание инженерных систем водоснабжения и канализации в надлежащем состоянии в квартире над помещениями магазина не входит в обязанность истца. Ответчик не представил суду доказательств того, что течь, зафиксированная по акту от 20 мая 2000 года, была устранена в период до 19 августа 2000 года, кода было зафиксировано полное затопление арендованных площадей.
Ответчик представил справку мастера ЖЭС от 4 декабря 2000 года о том, течь от 20 мая 2000 года была устранена в течение трех дней. Но в дело представлен Акт от 29 мая 2000 года врача-гигиениста Центра гигиены и эпидемиологии Советского района г.Минска о том, что 29 мая 2000 года течь не была ликвидирована, что полностью опровергает данные мастера ЖЭС.
Только акт от 14 сентября 2000 года является единственным из представленных суду для оценки надлежащих доказательств того, что ответчик устранил последствия аварий и тем самым предоставил истцу возможность осуществлять предпринимательскую деятельность.
Таким образом, суд удовлетворил исковые требования и признал не подлежащей исполнению исполнительную надпись государственного нотариуса государственной нотариальной конторы Советского района г.Минска от 13 сентября 2000 года в полном объеме, а именно, о взыскании с производственно-коммерческого предприятия в пользу унитарного предприятия ЖРЭО Советского района г.Минска суммы задолженности по арендным платежам и суммы расходов по совершению исполнительной надписи.
Материал подготовлен специалистами
Хозяйственного суда г.Минска
| 
