Хозяйственный суд Минской области, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Индивидуального предпринимателя Иванова И.И., г.Борисов к предприятию Б, г.Борисов и к Индивидуальному предпринимателю Петрову П.П., г.Борисов о переводе прав и обязанностей по договору аренды и внесении изменений в договор аренды N 2 от 01.06.00 г.,
установил:
06.01.97 г. между истцом и предприятием Б был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в г.Борисове по пр. Революции для использования под кафе-бар.
26.02.99 г. сторонами по договору был перезаключен договор аренды нежилых помещений, расположенных в г.Борисове по пр. Революции полезной площадью 163,8 кв.м; 14,0 кв.м.; 17,4 кв.м для использования под кафе-бар, офис и склад. Срок действия договора - с 15.03.99 г. по 15.03.00 г.
14.12.99 г. первый ответчик письменно уведомил истца о том, что договор аренды N 1 от 26.02.99 г. продлеваться не будет.
11.01.00 г. администрация предприятия Б письмом за исх. N 5 повторно информировала истца о том, что срок договора аренды N 1 от 26.02.99 г. истекает 15.03.00 г. и продлеваться не будет.
02.02.00 г. истец письменно обратился с просьбой к 1-му ответчику о продлении срока действия договора.
Письмом от 01.03.00 г. (исх. N 01-17/42) первый ответчик установил срок для освобождения арендуемых помещений.
Во всех трех письмах администрация предприятия Б указывала на то, что занимаемые истцом помещения будут использоваться арендодателем для организации новых форм культурно-массовой работы предприятия Б.
Вместе с тем, 01.06.00 г. 1-ый ответчик заключает со 2-ым ответчиком договор N 2 аренды нежилых помещений предприятия Б для использования под кафе-бар.
В связи с тем, что арендодатель, вопреки уверениям об использовании занимаемых истцом помещений для организации новых форм культурно-массовой работы предприятия Б, передал спорные помещения другому арендатору, истцом заявлено требование о переводе на него, как на лицо имеющее преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору N 2 аренды нежилых помещений (площадью 163,8 кв.м., 14,0 кв.м., 17,4 кв.м), расположенных по адресу: г.Борисов, пр. Революции и внесении изменений в договор аренды N 2 от 01.06.00 г.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, уточнив, что второе требование включает в себя внесение изменений в части замены стороны по договору (арендатора).
Представитель первого ответчика иск не признал, изложив свои возражения в отзыве на иск.
Представители второго ответчика иск не признали, возражения изложены в отзыве на иск.
При рассмотрении спора суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 1138 ГК РБ к правоотношения сторон применяется Гражданский Кодекс 1999 г.
Статьей 592 ГК РБ закреплено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с указанной статьей основанием для преимущественного права на заключение договора аренды, по истечении срока его действия перед другими лицами при прочих равных условиях, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст. 592 ГК РБ).
Оспаривая правомерность предъявленного иска, первый ответчик указал на то, что в период действия договора аренды N 1 от 26.02.99 г. истец ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по договору, а именно: были допущены нарушения по своевременному внесению арендной платы (п. 2.3.1 договора аренды); по соблюдению правил противопожарной безопасности (п. 2.3.4); по организации постоянного дежурства на входе с улицы кафе-бара (п. 2.3.8).
В обоснование нарушения условий договора по своевременному перечислению арендной платы первый ответчик сослался на вступившее в законную силу решение хозяйственного суда Минской области от 09.02.01 г., которым с истца в пользу арендодателя (первого ответчика) была взыскана задолженность по арендной плате (услугам) за период с февраля по 15.03.00 г. Согласно указанного решения суда предметом рассмотрения была задолженность истца по платежам за коммунальные услуги.
Пунктом 3.4 договора аренды установлен порядок внесения арендатором платежей по договору (затраты на отопление, водоснабжение, электроэнергии, телефонные переговоры и др.) - ежемесячно, согласно счет-фактуры.
Истцом представлены выписанные арендодателем счета на оплату предусмотренных договором платежей: с/ф N 11 на оплату коммунальных услуг за январь 00 г. датирована 13.03.00 г.; с/ф N 12 за комм. услуги за февраль 00 г. датирована 15.03.00 г.; с/ф N 13 за комм. услуги за март 00 г. датирована 04.05.00 г. Из перечисленных документов усматривается, что счета за февраль 00 г. и март 00 г. были выписаны арендатору по истечении срока действия договора, в связи с чем утверждение арендодателя о нарушении арендатором сроков оплаты коммунальных услуг и др. платежей по договору противоречит самим условиям договора (п. 3.4) и не может рассматриваться судом как нарушение арендатором условий договора в этой части.
Что касается арендной платы, то указанным решением суда она не взыскивалась, а иных доказательств нарушения условий договора по внесению арендной платы первым ответчиком не представлено.
В подтверждение нарушений истцом условий договора по соблюдению правил противопожарной безопасности первым ответчиком представлены предписания Государственного пожарного надзора в адрес директора предприятия Б (от 25.05.99 г., от 08.02.00 г.) по выполнению ряда противопожарных мероприятий, среди которых определенное место занимали мероприятия по кафе, размещенном истцом на арендуемых у первого ответчика помещениях.
В качестве доказательства произведенной истцом перепланировки, отраженной в акте гос.пожар. надзора, арендодателем представлены заявления истца на имя директора предприятия Б и начальника ОВПС-II г.Борисова на разрешение перепланировки и расширение торгового зала кафе "Д".
Представленные заявления не могут быть приняты судом во внимание, поскольку одно из них не датировано, а согласно резолюции на втором письме, дата его составления относится к 97 г. в то время как срок действия договора аренды N 1 от 26.02.99 г. истек 15.03.00 г.
По той же причине не могут рассматриваться в качестве доказательств нарушения условий договора N 1 от 26.02.99 г. в части соблюдению правил противопожарной безопасности представленные первым ответчиком документы: вынесенное в отношении истца постановление-протокол гос.пожар. надзора N 176 от 30.12.97 г.; заявление истца на имя ОВПС-II г.Борисова об устранении выявленных нарушений от 31.12.97 г., предписание гос.пожар. надзора в отношении истца от 18.06.98 г.; выписанное на имя истца предупреждение гос.пожар. надзора N 39 от 19.06.98 г.
Вместе с тем, представленный суду протокол-постановление N 65/749 гос. инспектора по пожарному надзору о привлечении Иванова И.И. к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности от 26.05.99 г. свидетельствует о несоблюдении истцом правил противопожарной безопасности.
Оспаривая свою вину в нарушении правил противопожарной безопасности истец указал на то, что предписания гос.пожар. надзора вынесенные в адрес директора предприятия Б не могут свидетельствовать о нарушении истцом условий договора в части соблюдения правил противопожарной безопасности, поскольку об указанных предписаниях арендатору не было известно. Кроме того, по мнению истца, указанные гос.пожар. надзором нарушения норм и правил пожарной безопасности по кафе "Д"(самовольная установка сгораемой перегородки; наличие горючей, токсичной отделки на стенах стойки бара-кафе; отсутствие пожарной сигнализации; самовольно установленная кладовая на путях эвакуации из большого зала и др.) не были вызваны действиями истца, поскольку помещения в которых располагалось кафе "Д" были переданы арендатору с указанными недостатками.
Данные утверждения истца опровергаются имеющимися в деле материалами. Так, ответ Минского областного управления военизированной пожарной службы от 18.06.99 г. (исх. N 6/1190) на письмо истца, свидетельствует о том, что последним были предприняты меры по устранению части нарушений норм и правил пожарной безопасности по кафе "Д", указанных в постановлении от 15.02.99 г. N 49.
Документов, подтверждающих передачу в аренду помещений в состоянии непригодном для эксплуатации с точки зрения противопожарной безопасности истцом не представлено. Истребованный судом акт приемки-передачи помещений в аренду сторонами не представлен.
Оспаривая утверждение первого ответчика об отсутствии организации предусмотренного договором постоянного дежурства на входе с улицы кафе-бара (п. 2.3.8 договора) в период с 12.00 до 02.00 истец представил два договора по охране общественного порядка в кафе "Д" заключенные с Отделом внутренних дел Борисовского горисполкома от 03.08.99 г. и от 01.01.00 г.; акты приема-сдачи услуг по охране общественного порядка от 06.12.99 г., от 01.11.99 г., счет фактура на оплату услуг по охране.
Руководствуясь предусмотренным хозяйственно-процессуальным законодательством принципом распределения бремени доказывания, суд признает доводы первого ответчика о нарушении истцом условий договора в части обеспечения охраны порядка недоказанными.
Закрепленное гражданским законодательством преимущественное право арендатора на заключение договора аренды по истечении срока его действия возникает при условии надлежащего исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды. При этом закон не разграничивает допущенные арендатором нарушения на существенные (несущественные), единовременные, многочисленные и т.п.
В процессе рассмотрения дела судом было установлено нарушение истцом условий договора в части соблюдения правил противопожарной безопасности, что лишает его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 108 ХПК РБ относятся на истца.
Руководствуясь ст.ст. 18, 108, 150, 152, 153 ХПК Республики Беларусь, суд
решил:
В иске индивидуальному предпринимателю Иванову И.И., г.Борисов к предприятию Б, г.Борисов и к Индивидуальному предпринимателю Петрову П.П., г.Борисов о переводе прав и обязанностей по договору аренды и внесении изменений в договор аренды N 2 от 01.06.00 г. отказать.
Решение суда может быть обжаловано или опротестовано в кассационную инстанцию хозяйственного суда Минской области в течение десяти дней после принятия.
| 
