Хозяйственный суд Гродненской области, рассмотрев в открытом выездном судебном заседании материалы дела по иску УПП "А" к ООО "Б" о взыскании 6883983 рублей задолженности, возложении обязанности по восстановлению помещения и выселении, и встречному иску ООО "Б" к УПП "А" о взыскании 8673000 рублей, с участием представителей сторон,
установил:
Истцом заявлены требования: о взыскании с ответчика 6235901 рубля задолженности по арендной плате за 2001, 2002 годы, 712342 рубля пени за просрочку платежа; возложении обязанности на ответчика по восстановлению помещения площадью 312 кв.м в положение, существовавшее до проведения реконструкции, и выселении.
Требования истца основаны на нарушении ответчиком обязательства по своевременной уплате арендной платы и коммунальных услуг, установленного договорами аренды между сторонами на 2001 и 2002 годы, а также необоснованное занятие арендатором помещений площадью 166,8 кв.м, и 40 кв.м, из которых он подлежит выселению. Кроме этого, истец требует обязать ответчика восстановить помещение площадью 312 кв.м в положение, существовавшее на момент его сдачи в аренду за счет средств ответчика.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в части возложения обязанности на ответчика произвести разборку сооружений на площади 312 кв.м, а также выселения ответчика из занимаемых им помещений согласно представленным документам.
Ответчик иск не признал. Согласно представленному отзыву на иск требование о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам не признается им в связи с наличием переплаты по арендным платежам за 2000 год, а также осуществлением им работ по улучшению помещений, стоимость которых должна быть зачтена при исчислении арендных платежей. Не признал он также требований о восстановлении помещения площадью 312 кв.м, ссылаясь на осуществление произведенных работ с согласия арендодателя и невозможность их отделения без ущерба. В отношении требования о выселении из занимаемых им помещений письменных возражений ответчик не представил.
В ходе судебного разбирательства 20.03.2003 года ответчиком заявлен встречный иск о взыскании с УПП "А" 8673000 рублей, составляющих 1442350 переплаты по арендным платежам за 2000 год; 1158592 рублей, составляющих стоимость отделочных работ в помещении площадью 128 кв.м (кафе-бар); 6072067 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений на площади 312 кв.м.
Указанный встречный иск принят хозяйственным судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, хозяйственный суд установил.
25 января 2001 года между унитарным предприятием "А" и ООО "Б" был заключен договор аренды, согласно которому истец (арендодатель) обязался передать ООО "Б" следующие площади:
кафе-бар 2-ой категории площадью 128 кв.м с величиной арендной платы в месяц в размере 97,28 доллара США в месяц;
подсобные помещения площадью 86 кв.м с величиной арендной платы 77,4 доллара США в месяц;
подсобные помещения площадью 20 кв.м с величиной арендной платы 19,24 доллара США в месяц;
офис площадью 9 кв.м с величиной арендной платы - 405,78 доллара США в месяц.
В соответствии с пунктами 3.1 - 3.2 вышеуказанного договора расчеты за сдаваемые в аренду помещения осуществляются по перечислению или по платежным требованиям на условиях предоплаты с 01 по 05 число текущего месяца.
Указанный договор был заключен сроком до 31.12.2001 года.
Указанные в данном договоре помещения были переданы арендатору, однако акт приема-передачи между сторонами не составлялся.
03 января 2002 года между сторонами был заключен новый договор аренды N 17, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное пользование помещение площадью 126,8 кв.м в отдельном одноэтажном здании и 20 кв.м в гаражных помещениях.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 17 расчеты за арендуемое помещение осуществляются в соответствии с постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29.05.2001 года N 96 и Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности в белорусских рублях по формуле с применением указанных в договоре коэффициентов.
Согласно пункту 3.2 данного договора арендатор ежемесячно с 1 по 3 число месяца получает самостоятельно счет-фактуру у бухгалтерии истца и перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату за арендуемое помещение, отопление, электроэнергию до 06 числа указанного месяца. В случае просрочки платежей за аренду помещений и коммунальные услуги после установленного срока арендатору начисляется пеня 0,5% за каждый день просрочки. Указанные в договоре помещения были переданы по акту от 03.01.2002 года. Срок действия данного договора - по 03 декабря 2002 года.
На момент заключения договора аренды N 17 арендатор (ответчик по делу) не освободил помещение площадью 312 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается перепиской между сторонами: письмом директора ООО "Б" в адрес УПП "А" N 132 от 12.06.2002 года, Указанные площади были освобождены ответчиком 19.07.2002 года. С этого же момента в пользование ООО "Б" было предоставлено помещение площадью 20 кв.м без заключения соответствующего договора, которым ответчик пользуется по настоящее время.
По окончании действия договора аренды N 17 новый договор заключен не был, указанные в нем помещения также освобождены не были.
В результате нарушения ООО "Б" обязательства по уплате арендной платы за ним образовалась задолженность, которая в установленном порядке оплачена не была.
На основании представленных сторонами доказательств хозяйственный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом первым статьи 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. (арендную плату).
Поскольку объектами договоров аренды между сторонами являлись нежилые помещения, в соответствии с пунктом первым статьи 621 ГК к аренде нежилых помещений применяются правила, установленные для аренды зданий и сооружений.
В силу пункта первого статьи 625 ГК договор аренды должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.
Заключенный между сторонами договор аренды от 25 января 2001 года содержит указания на точный размер арендной платы, подлежащей перечислению на счет арендодателя, а также иные существенные условия, необходимые для данного вида договоров.
Согласно представленному УПП "А" расчету арендной платы за 2001 год, общая сумма арендных платежей, подлежащих взысканию с учетом стоимости оказанных коммунальных услуг и стоимости выполненных ООО "Б" работ, которые зачтены в счет уплаты, составила 2667609 рублей. Сумма арендных платежей не оспаривается ответчиком. По его мнению, не подлежат оплате коммунальные услуги за горячее водоснабжение в период с января по апрель 2001 года, поскольку истцом данные услуги не оказывались. В подтверждение данного обстоятельства ООО "Б" представило письма в адрес УПП "А" об отказе в оплате данных услуг. Указанные доводы ответчика суд не может принять во внимание, поскольку истцом данные факты не признаются, а указанная переписка является односторонней, что не может быть принято в качестве доказательства.
Давая оценку договору аренды между сторонами от 03 января 2002 года, хозяйственный суд исходит из того, что в данном договоре размер арендной платы между сторонами не согласован. Ссылка на указанные в пункте 3.1 нормативные акты и перечисление применяемых при расчете коэффициентов не являются доказательствами согласования размера арендных платежей. В силу статьи 625 ГК при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь N 10 от 28.06.2002 года "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" при признании договора аренды незаключенным применяются нормы главы 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии со статьей 974 ГК лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку ООО "Б" не оспаривает сумму арендной платы за 2002 год, согласно расчету, представленному истцом в судебном заседании 20.03.2003 года в сумме 28890 рублей арендных платежей (данная сумма определена с учетом зачтенной стоимости работ на сумму 1776067 рублей), указанная сумма подлежит взысканию с ООО "Б". Подлежит взысканию также стоимость коммунальных услуг на сумму 786766 рублей.
Рассматривая требования УПП "А" о взыскании с ООО "Б" 579150 рублей пени по договору аренды от 25.01.2001 года и 68932 рубля пени по договору аренды от 03.01.2002 года, хозяйственный суд исходит из того, что в расчете пени за 2001 года не указан начальный и конечный период просрочки платежа, вследствие чего установить обоснованность ее исчисления не представляется возможным. Поскольку договор аренды от 03.01.2002 года признан судом незаключенным, следовательно, соглашение о размере пени в нарушение статьи 312 ГК не совершено в письменной форме, вследствие пеня по этому договору взысканию не подлежит.
Таким образом, во взыскании пени истцу следует отказать в полном объеме.
УППП "А" предъявлено также требование об обязывании ответчика восстановить помещение площадью 312 кв.м в первоначальное состояние, а именно обязать ООО "Б" произвести разборку сооружений, произведенных им на указанной площади.
В силу части первой статьи 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
ООО "Б" во время действия договора аренды на помещение площадью 312 кв.м за свой счет и собственными средствами произвел постройку сооружений (перегородок) в целях использования их в своей деятельности. Данные постройки не являются улучшениями помещения, поскольку произведены для арендатора и за его счет. По окончании договора аренды данное помещение не сдано арендатором по акту. Ссылки ООО "Б" на отказ истца в принятии помещения безосновательны, поскольку противоречат его же переписке по данному вопросу, в частности письму ООО "Б" N 132 от 12.06.2002 года. При данных обстоятельствах хозяйственный суд признает требования УПП "А" об обязывании ответчика произвести разборку построенных им сооружений в помещении площадью 312 кв.м подлежащим удовлетворению.
Следует удовлетворить также требование истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений: боксов N 2 и N 6 в складе N 2 и кафе площадью 126,8 кв.м в учебном корпусе N 2 согласно представленному истцом плану. Данный вывод основан на статье 593 ГК, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество, а также статье 285 ГК, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ООО "Б" предъявило встречный иск о взыскании с УПП А 1442350 рублей переплаты по арендным платежам за 2000 год, 1158592 рубля стоимости произведенных им отделочных работ и 6072067 рублей стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
УПП "А" указанные требования не признало.
Рассматривая требование ООО "Б" о взыскании 1442350 рублей переплаты по арендным платежам за 2000 год, хозяйственный суд установил, что в данном периоде между сторонами действовали договоры: от 01.01.2000 года на аренду нежилого помещения площадью 312 кв.м; от 01.01.2000 года на аренду помещения площадью 128 кв.м; от 01.03.2000 года на аренду помещения под офис площадью 51 кв.м.
В указанных договорах сторонами по разному трактуются их условия, регулирующие размер арендных платежей: ООО "Б" считает, что арендные платежи должны исчисляться по пункту 3.1 договора с применением понижающего коэффициента 0.4, а УПП А исчисляло арендные платежи по пункту 3.2 договоров без применения указанного коэффициента.
Учитывая данное обстоятельство, а также принимая во внимание что размер арендной платы является существенным условием договора аренды, хозяйственный суд также признает перечисленные договоры незаключенными в силу вышеизложенных причин. Поэтому суд не может принять доводы ООО "Б" о переплате по данным договорам и взыскании указанной суммы.
В отношении требований о взыскании 1158592 рублей стоимости отделочных работ в помещении 126 кв.м, а также 6072067 рублей стоимости неотделимых улучшений в помещении 312 кв.м суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом вторым статьи 294 Гражданского кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
При обосновании рассматриваемых требований ООО "Б" ссылается на письмо от 10.01.2000 года N 3 в адрес арендодателя, согласно которому он просил арендодателя согласовать изменения (устройство отдельных помещений не капитального характера количеством 9 единиц общей площадью 80 кв.м в арендуемом помещении площадью 310 кв.м, а также ремонт всего помещения: штукатурка, покраска стен, потолков, устранении течи крыши, ремонт и покраска входных дверей, ремонт системы отопления, устройство водопровода и канализации с гарантией компенсации затрат. На данном письме имеется резолюция руководителя арендодателя: "т. М., не возражаю под Ваш личный контроль".
Таким образом, указанное письмо касалось только производства работ в помещении 312 кв.м и не может относиться к помещению площадью 126,8 кв.м (кафе). Следовательно, требование о взыскании стоимости отделки данного помещения необоснованно и удовлетворению не подлежит.
Согласно отзыву на исковое заявление ООО "Б" рассматривает произведенные работы в помещении площадью 312 кв.м как текущий ремонт, тем самым обосновывая отсутствие необходимости в создании проекта и получении разрешения на производство данных видов работ. Пунктом вторым статьи 587 ГК производство текущего ремонта возложено на арендатора. Кроме этого в качестве доказательства стоимости этих работ приложены акты выполненных работ, составленные ООО "Б" в одностороннем порядке.
Вследствие этого требование о взыскании с УПП А стоимости произведенных улучшений в качестве текущего ремонта удовлетворению также не подлежит.
Таким образом, в удовлетворении встречного иска следует отказать.
В силу части второй статьи 108 ХПК расходы по госпошлине отнести на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям по первоначальному иску, по встречному иску - на ООО "Б"
Руководствуясь статьями 150 - 154 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, хозяйственный суд
решил:
Взыскать с ООО "Б" в пользу унитарного учебно-производственного предприятия "А" 2667609 рублей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за 2001 года, 815656 рублей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за 2002 год и 414163 рубля расходов по госпошлине.
В остальной части требования о взыскании задолженности отказать.
Обязать ООО "Б" в срок до 20 мая 2003 года произвести разборку построенных им сооружений в помещении УПП "А" площадью 312 кв.м.
Обязать ООО "Б" освободить в срок до 20 апреля 2003 года нежилые помещения-боксы N 2 и N 6 в складе N 2 и помещение площадью 126,8 кв.м (кафе и подсобные помещения) в учебном корпусе N 2.
ООО "Б" в удовлетворении встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Хозяйственный суд Гродненской области в десятидневный срок после его принятия.
После вступления решения в законную силу выдать приказы. Приказ о взыскании денежных средств исполняется в первоочередном порядке в той очереди платежей, к которой относится предмет иска.
| 
