Хозяйственный суд г.Минска рассмотрел в судебном заседании материалы по иску Жилищно-строительного кооператива "А", г.Минск к ответчику - индивидуальному предпринимателю Ивановой И.И., г.Минск о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Сущность спора:
Иск заявлен о расторжении договора аренды N 16 от 16.03.2002 г., заключенного между ЖСК "А" г.Минска и индивидуальным предпринимателем Ивановой И.И., на нежилое помещение общей площадью 10 кв. метров, расположенное по адресу: г.Минск, ул. Ж. и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения за нарушение ответчиком п.п. 2.2.3, 2.2.5 вышеуказанного договора.
Заявлением от 16.09.2004 г. истец дополнил исковое заявление, где в качестве дополнительных оснований для расторжения договора аренды N 16 от 16.03.2002 г. указывает нарушение ответчиком п. 2.2.7, п. 2.2.10, п. 2.2.11, п. 3.1 и п. 3.3 данного договора.
В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика исковые требования не признал на том основании, что у истца отсутствуют законные основания для расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Исследовав материалы дела и выслушав представителей сторон, суд
установил:
Жилищно-строительный кооператив "А" г.Минска в лице председателя Правления Сидорова С.С., и индивидуальный предприниматель Иванова И.И. заключили договор аренды N 16 от 16.03.2002 г., согласно которому истец предоставил ответчику нежилое помещение общей площадью 10 кв. метров, расположенное по адресу: г.Минск, ул. Ж., для использования под торговую точку в соответствии с планом (приложение N 2 к договору). Согласно п. 1.3 договора и приложения N 2 к договору общий размер арендной платы составил 26,4 Евро в месяц.
Комиссией в составе представителей арендодателя без участия представителя арендатора было проведено обследование нежилого помещения по ул. Ж., в г.Минске, в результате которого было установлено нарушение п.п. 2.2.3 и 2.2.5 договора, выразившееся в том, что помещение находится в антисанитарном состоянии, отсутствуют средства пожаротушения, арендатор фактически занимает площадей в 2 раза больше, чем указано в договоре аренды (без разрешения арендодателя заняты под складские помещения лестница за торговой площадью, электрощитовая, лестничный марш в подвал). Указанные факты были отражены в акте обследования от 30.05.2003 г.
Актом обмера нежилого помещения по ул. Ж., в г.Минске, проведенного с участием представителем арендодателя и арендатора было установлено, что арендатор фактически занимает помещение общей площадью 14,56 кв. метров (площадь лестничной площадки с тамбуром - 11,16 кв. метров и лестничный марш в подвал - 3,4 кв. метров).
Письмом от 25.07.2003 г. N 36 истец - Жилищно-строительный кооператив "А" обратился к ответчику - ИП Ивановой И.И. о досрочном расторжении с 01.09.2003 г. договора аренды N 16 от 16.03.2002 г. в связи с грубым нарушением п. 2.2.3 и п. 2.2.5 договора аренды. В указанном письме также указывалось на необходимость подписания дополнительного соглашения к договору об изменении ставок арендной платы.
Также арендодателем (истцом) было направлено письмо в адрес арендатора (ответчика) от 25.07.2003 г. N 37 о том, помещение по ул. Ж., в г.Минске сдаваться в аренду не будет, а направленный в адрес арендатора проект договора аннулируется.
Актом обследования от 05.08.2003 г., составленным с участием представителей арендодателя без участия представителя арендатора, установлено, что выявленные нарушения, указанные в акте обследования от 30.05.2003 г., арендатором устранены не были.
Истец - ЖСК "А" со ссылкой на ранее направленное ответчику - ИП Ивановой И.И. письмо от 25.07.2003 г. N 36 обратился к арендатору с требованием от 15.04.2004 г. N 25 об освобождении занимаемых помещений в двухнедельный срок.
Из материалов дела усматривается, что постановлением и.о. главного государственного санитарного врача Центра гигиены и эпидемиологии г.Минска от 13.07.2004 г. N 31-3/212 установлено, что помещение ул. Ж., в г.Минске находится в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии, в связи с чем эксплуатация магазина ИП Ивановой И.И. была приостановлена с 20.07.2004 г. до устранения выявленных нарушений и получения письменного разрешения органов госсаннадзора на эксплуатацию. Актом обследования помещения от 31.08.2004 г. помощником врача-гигиениста Центра гигиены и эпидемиологии г.Минска указано, что эксплуатация магазина возможна после получения письменного разрешения органов госсаннадзора на эксплуатацию.
16.09.2004 г. Центром гигиены и эпидемиологии г.Минска было разрешено размещение и эксплуатация магазина, принадлежащего ИП Ивановой И.И. и расположенного ул. Ж., в г.Минске.
Предметом судебного разбирательства является расторжение договора аренды N 16 от 16.03.2002 г., заключенного между ЖСК "А" и индивидуальным предпринимателем Ивановой И.И., на нежилое помещение общей площадью 10 кв. метров, расположенное по адресу: г.Минск, ул. Ж., и выселение ответчика из занимаемого нежилого помещения за нарушение ответчиком п.п. 2.2.3, 2.2.5 п. 2.2.7, п. 2.2.10, п. 2.2.11, п. 3.1 и п. 3.3 вышеуказанного договора.
Оценив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 15 Закона РБ "Об аренде" и п. 1 ст. 581 Гражданского кодекса РБ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды определен сторонами с 16.03.2002 г. по 15.03.2007 г. (зарегистрирован 22.05.2002 г. в КУП "Бюро регистрации и технической инвентаризации г.Минска" под номером 101000641).
Статьей 590 Гражданского кодекса РБ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в установленном порядке, т.е. по решению хозяйственного суда, в случаях нарушения другой стороной существенных условий договора.
Пунктом 5 договора аренды N 16 от 16.03.2002 г. стороны установили следующие основания для досрочного расторжения договора аренды:
5.1.1 - при использовании арендатором строения или помещения не в соответствии с условиями договора;
5.2 - если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;
5.3 если арендатор не производит капитального (текущего) ремонта в тех случаях, когда по закону или по договору капитальный (текущий) ремонт лежит на обязанности арендатора;
5.4 - если арендатор не внес арендной платы в течение двух месяцев со дня истечения срока платежа;
5.5 - если помещение, в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования (постановка на капремонт и т.д.);
5.6 - если арендатор сдает арендуемое помещение как в целом, так и в части в субаренду без разрешения собственника.
В качестве оснований для расторжения договора аренды N 16 от 16.03.2002 г. истец ссылается на нарушение ответчиком подпунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10 и 2.2.11 пункта 2.2 "обязанности арендатора" и подпунктов 3.1 и 3.33 пункта 3 "платежи и расчеты по договору" договора. Ссылка истца (арендодателя) на данные нарушения как на основания для расторжения договора аренды несостоятельны и не подтверждаются материалами дела на основании следующего.
1). По подпункту 2.2.3 - содержать арендуемые помещения в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, нести полную материальную ответственность за сохранность арендуемого помещения и имущества в нем, за противопожарное состояние арендуемых помещений и технику безопасности до возврата имущества арендодателю. Обеспечить арендуемое помещение средствами пожаротушения. Предписание арендодателя по этим вопросам обязательны для арендатора:
Пункт 5 "условия досрочного расторжения договора" договора аренды N 16 от 16.03.2002 г. не содержит такое основание для расторжения договора аренды как содержание арендуемого помещения в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии.
Как усматривается из представленных материалов дела, предписание арендодателем по вопросам, указанным в данном подпункте 2.2.3, в адрес арендатору не направлялись.
Из представленной сторонами переписки видно, что арендодателем не предлагалось арендатору в разумный срок устранить недостатки, в частности, привести помещение в надлежащее санитарно-техническое состояние (письмо от 25.07.2003 г. N 36, направленное ЖСК "А" в адрес ответчика - ИП Ивановой И.И., содержало условие о досрочном расторжении договора аренды с 01.09.2003 г. в связи с грубым нарушением п. 2.2.3 и п. 2.2.5 договора аренды, а также на необходимость подписания дополнительного соглашения к договору об изменении ставок арендной платы).
Не могут быть приняты во внимание акты обследования арендуемого помещения от 30.05.2003 г. и от 05.08.2003 г., поскольку указанные мероприятия и акты обследования были составлены в одностороннем порядке с участием представителей арендодателя без участия представителей арендатора.
В соответствии с частью третьей ст. 590 Гражданского кодекса РБ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 11 Постановления Высшего Хозяйственного Суда РБ "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" от 28.06.2002 г. N 10 требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Кроме того, в соответствии с договором N 31-22 от 25.03.2002 г., заключенным между ИП Ивановой И.И. и Центром гигиены и эпидемиологии г.Минска, на арендуемых площадях была проведена санитарно-гигиеническая оценка, о чем был составлен акт сдачи-приемки от 25.03.2002 г. о соответствии помещения и т.п. санитарно-гигиеническим условиям. В дальнейшем, Центром гигиены и эпидемиологии г.Минска также был составлен акт обследования от 26.11.2002 г. об удовлетворительном санитарно-гигиеническом состоянии помещения.
Ссылка истца на установленное постановлением и.о. главного государственного санитарного врача Центра гигиены и эпидемиологии г.Минска от 13.07.2004 г. N 31-3/212 неудовлетворительное санитарно-техническое состояние арендуемого помещения также не может быть принята во внимание, поскольку в указанном постановлении арендатору предлагалось устранить выявленные недостатки, которые были арендатором устранены в разумные сроки, в связи с чем 16.09.2004 г. Центром гигиены и эпидемиологии г.Минска было разрешено размещение и эксплуатация магазина, принадлежащего ИП Ивановой И.И. и расположенного ул. Ж., в г.Минске.
2). По подпунктам 2.2.5 - производить за свой счет ремонт внутри арендуемых помещений и 2.2.7 - арендатор не имеет права производить переоборудование арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя, согласованного с пожарной инспекцией:
На основании обращения арендатора - ИП Ивановой И.И. от 16.03.2002 г. принятое в аренду помещение было переоборудовано под торговую точку по согласованию с арендодателем (на письме от 16.03.2002 г. стоит резолюция арендодателя о разрешении переоборудования помещения).
24 сентября 2004 г. в арендуемых помещениях по ул. Ж., состоялось выездное заседание на предмет осмотра арендуемого помещения, о чем был составлен акт осмотра, которым установлено, что в арендуемом помещении произведен текущий ремонт.
Также не могут быть приняты во внимание акты обследования арендуемого помещения от 30.05.2003 г. и от 05.08.2003 г., поскольку указанные мероприятия и акты обследования были составлены в одностороннем порядке с участием представителей арендодателя без участия представителей арендатора.
3). По подпункту 2.2.10 - согласовать с арендодателем режим работы в арендуемом помещении:
Ссылаясь на нарушение ответчиком данного подпункта в дополнении к исковому заявлению, истец указывает на то, что ремонтные работы арендуемого помещения проводились в ночное время. Данный довод не может быть принят как основание нарушения существенных условий договора. Кроме того, данное обстоятельство истцом не подтверждено документально.
4). По подпункту 2.2.11 - арендатор обязан своевременно оплачивать занимаемые помещения и подпункту 3.1 пункта 3 - арендатор вносит самостоятельно арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя:
Как видно из материалов дела, со стороны арендатора не усматривается нарушений условий договора N 16 от 16.03.2002 г. на нежилое помещение общей площадью 10 кв. метров.
Так, согласно представленной арендодателем справке начислений и оплаты по состоянию на 01.01.2004 г. у ответчика задолженности по арендным платежам по договору N 16 от 16.03.2002 г. не имеется.
Согласно представленной арендодателем справке начислений и оплаты по состоянию на 13.09.2004 г. у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору N 16 от 16.03.2002 г. за июль, август, сентябрь 2004 г.
Доводы истца о том, что у ответчика имеется задолженность за указанный период не состоятельна и не может быть принята судом во внимание по следующим причинам.
Исковое заявление было предъявлено в хозяйственный суд 29.07.2004 г., в связи с чем некорректен указанный довод истца о наличии задолженности за период июля - сентября. Кроме того, ответчиком представлены квитанции по оплате арендных платежей в полном объеме за период января - сентября 2004 г.
На основании подпункта 3 части первой статьи 590 Гражданского кодекса РБ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (на основании подпункта 5.4 рассматриваемого договора - если арендатор не внес арендной платы в течение двух месяцев со дня истечения срока платежа).
Что касается доводов истца об оплате самовольно занятых ответчиком площадей, отраженных в акте обмера нежилого помещения, то нежилое помещение площадью 4,56 кв. метров не входит в предмет договора аренды N 16 от 16.03.2002 г.
Кроме того, истцом в адрес ответчика не было направлено требование о расторжении договора вследствие невнесения (несвоевременного внесения) арендных платежей, что является нарушением норм гражданского законодательства. При этом арендодатель - истец письмом от 15.04.2004 г. N 25 со ссылкой на ранее направленное ответчику - ИП Ивановой И.И. письмо от 25.07.2003 г. N 36 предписал арендатору - ответчику в двухнедельный срок освободить занимаемые помещения, что не может являться требованием о расторжении договора.
5). По подпункту 3.3 пункта 3 размер арендной платы подлежит пересмотру в случаях изменения законодательных актов, влекущих изменения коэффициентов стоимости зданий и сооружений, тарифов на коммунальные услуги, налогов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами РБ. Изменение арендной платы производится на основании дополнительного соглашения между арендодателем и арендатором, причем при отказе последнего - договор считается расторгнутым:
На основании части первой ст. 26 Закона РБ "Об аренде" изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. В соответствии с п. 3 ст. 585 Гражданского кодекса РБ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Кроме того, арендодателем (истцом) было направлено письмо в адрес арендатора (ответчика) от 25.07.2003 г. N 37 о том, помещение по ул. Ж., в г.Минске сдаваться в аренду не будет, а направленный в адрес арендатора проект договора аннулируется.
Таким образом, истцом в соответствии со ст. 61 Хозяйственного процессуального кодекса РБ документально не подтверждены обстоятельства, на которых основаны исковые требования по расторжению договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Судебные расходы по госпошлине в размере 380000 руб. суд возлагает на истца в силу ст. 108 ХПК РБ, так как спор возник по его вине.
Руководствуясь ст.ст. 61, 64, 65, 67, 150 - 153, 160 - 162 ХПК РБ, суд
решил:
Отказать истцу в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 16 от 16.03.2002 г. и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 10 кв. метров, расположенного по адресу: г.Минск, ул. Ж.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование и опротестование, если оно не было обжаловано или опротестовано. Порядок и сроки обжалования в кассационной инстанции предусмотрены ст.ст. 174 - 179 ХПК РБ.
| 
