Хозяйственный суд г.Минска рассмотрел дело по иску Иванова И.И. к СЗАО "Б", кооперативу "В" об установлении факта ничтожности договора.
Сущность спора: истец (член кооператива "В") просит установить факт ничтожности договора от 08.05.2002 г. купли-продажи цеха по переработке мяса в дер. Д. Минского р-на, заключенного между кооперативом "В" (продавец) и СЗАО "Б" (покупатель). В обоснование истец указывает , что данная сделка не соответствовала законодательству, т.к. не была нотариально удостоверена и не зарегистрирована.
В суде истец требование поддержал.
Представитель 1-го ответчика в отзыве иск не признал, указав на наличие в ГК РБ требования о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи недвижимости только в случае, если одной из сторон является физическое лицо. Ответчик также указывает на обращение в УП "Регистрация и техническая инвентаризация недвижимости". В связи с неоднократными обращениями Иванова И.И. с исками о признании договора недействительным (установлении факта ничтожности) судом устанавливался запрет на проведение регистрации до разрешения споров. Кроме того, судом не принято решение по иску СЗАО "Б" о признании неправомерным отказа регистрирующего органа в проведении регистрации.
2-ой ответчик о слушании уведомлен. Представитель в заседание не прибыл.
На основании ст. 142 ХПК РБ суд определил продолжить слушание без представителя 2-го ответчика.
Рассмотрев представленные материалы, заслушав представителей, суд
установил:
Между кооперативом "В" и СЗАО "Б" 08.05.2002 г. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - цеха по переработке мяса (с подвалом, пристройкой, тамбуром) общ. площ. 489 кв.м в дер. Д. Минского р-на. В этот же день был подписан акт приема-передачи цеха покупателю - СЗАО "Б".
Договор купли-продажи нотариально не удостоверялся.
После заключения договора покупатель обратился с заявлением о регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости в Минское областное унитарное предприятие "Регистрация и техническая инвентаризация недвижимости" (в настоящее время - РУП "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру").
Регистрирующий орган отказал (письмо от 09.09.2002 г. N 01-4-01/3997) в проведении регистрации, сославшись на отсутствие на договоре печати СЗАО "Б", а также на отсутствие документа, подтверждающего право председателя кооператива "В" (К.) распоряжаться имуществом. Кроме того, регистрирующий орган сослался на полученные письма от Иванова И.И., подписавшегося как председатель производственного кооператива "В", в которых указывается на незаконность отчуждения имущества кооператива. В ответе регистрирующего органа указывалось, что после приведения документов в соответствие с установленным законодательством порядком, а в соответствующих случаях - решением суда, СЗАО "Б" может повторно обратиться с заявлением о регистрации.
СЗАО "Б" 01.10.2002 г. обратилось в Хозяйственный суд г.Минска с иском о признании недействительным отказа в регистрации. Определением суда от 11.11.2002 г. производство по делу было приостановлено до рассмотрения иска Иванова И.И. о признании недействительным договора купли-продажи от 08.05.2002 г. В этом иске Иванову И.И. было отказано. После чего он обратился с иском об установлении факта ничтожности договора купли-продажи как несоответствующего законодательству.
После вынесения 16.05.2003 г. Хозяйственным судом г.Минска решения об установлении факта ничтожности договора производство по делу было возобновлено и 12.08.03 г. вынесено решение об отказе СЗАО "Б" в иске.
В связи с отменой 22.10.03 г. коллегией Высшего Хозяйственного суда РБ решения суда от 16.05.2003 г. СЗАО "Б" обратилось в суд с заявлением о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам. 26.12.2003 г. ранее вынесенное судом решение об отказе СЗАО "Б" в иске было отменено и производство по делу возобновлено.
В суд было представлено мировое соглашение между ЗАО СП "Б" и РУП "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" с ходатайством об его утверждении судом. Согласно данному мировому соглашению СЗАО "Б" отказывался от исковых требований. Ответчик - РУП "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" - в порядке и сроки, установленные Законом РБ "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" от 22.07.2002 г., совершает регистрационные действия по регистрации сделок купли-продажи недвижимого имущества, по регистрации перехода права собственности на здания цеха по переработке мяса и двухэтажного здания ФОКа с верандой, расположенных в дер. Д. Минского района, в последующем выдает новому собственнику - СЗАО "Б" регистрационные удостоверения и технические паспорта на эти здания.
Поскольку стороны выразили согласие, что регистрация будет производиться с соблюдением правил, установленных Законом РБ "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", вступившим в силу после подачи иска, суд не усмотрел оснований для отказа в утверждении мирового соглашения сторон, утвердил его и прекратил производство по делу определением от 27.04.2004 г.
Постановлением кассационной инстанции от 02.09.2004 г. определение суда отменено, и дело направлено для рассмотрения в суд 1-ой инстанции в том же составе. Исходя из представленных суду документов между СЗАО "Б" и регистрирующим органом 31.08.04 г. был заключен договор на выполнение работ по проверке технических характеристик объекта, после чего будет решаться вопрос о проведении регистрации.
В связи с повторным обращением Иванова И.И. с иском об установлении факта ничтожности договора купли-продажи производство по делу приостановлено.
При принятии решения суд руководствуется следующим. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РБ несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РБ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законодательных актах.
В соответствии со ст. 1147 ГК РБ до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора, предусмотренного ст. 522 ГК РБ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством, действовавшим до вступления в силу ГК РБ.
Суд исходит из того, что данная норма предусмотрела сохранение (действовавших ранее) требований применительно к договорам купли-продажи объектов недвижимости - жилых домов, квартир, дач и др., стороной в которых выступает физическое лицо. В отношении договоров отчуждения недвижимости между юридическими лицами нотариальное удостоверение не является обязательным.
В подтверждение такого подхода можно привести следующее. В Положении о нотариате и нотариальной деятельности в Республике Беларусь, утв. Указом Президента РБ от 02.02.2000 г. N 38, определено, что сделки об отчуждении недвижимого имущества удостоверяются при предоставлении собственником справки налогового органа об отсутствии задолженности по уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 67 Закона РБ "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" нотариальное удостоверение необходимо только в отношении представляемых для регистрации сделок с недвижимым имуществом (договоров), из которых следует волеизъявление физического лица. Для документов, представляемых юридическими лицами, этого не требуется. Таким образом, регистрация будет произведена на основании договора, нотариально не удостоверенного, заключенного как до, так и после вступления закона в силу.
Суд не усматривает оснований для установления факта ничтожности договора от 08.05.2002 г. из-за отсутствия государственной регистрации, поскольку СЗАО "Б" в 2002 г. обратилось за такой регистрацией. В 2004 г. повторно был представлен пакет документов для решения вопроса о регистрации перехода права на цех к покупателю. Решение по данному вопросу регистрирующим органом не вынесено.
На данных основаниях в иске следует отказать.
Руководствуясь вышеизложенным и ст.ст. 61, 67, 108, 150 - 154, 161 ХПК РБ, суд
решил:
В иске Иванову И.И. отказать.
Настоящее решение может обжаловаться в порядке, предусмотренном ХПК РБ.
| 
