Хозяйственный суд г.Минска, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИЧУПП "А" к ЗАО "Б" о выселении
установил:
21 июня 2004 г. ЗАО "Д" (Продавец) и ИЧУПП "А" (Покупатель) заключили между собой договор купли-продажи N 12/07, в соответствии с которым последнему перешло в собственность здание производственно-административного корпуса, расположенного в г.Минске по ул. П., д. 6, общей площадью 2831,3 кв.м.
На основании представленных документов, 02.08.2004 г. произведена государственная регистрация сделки перехода права собственности на капитальное строение и 09.08.2004 г. ИЧУПП "А" было выдано свидетельство (удостоверение) N 62-78.
На момент заключения договора у продавца здания имелось обременение по договору аренды N 1/02 от 01.06.2002 г. и дополнительных соглашений N 1 и 2 к нему с арендатором, ЗАО "Б".
Так, 01.06.2002 г. ЗАО "Д", именуемое как арендодатель, и ЗАО "Б", арендатор, заключили между собой договор аренды нежилого помещения N 1/02, в соответствии с которым последнему было передано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Минск, ул. П., 6 для организации производственной деятельности и размещения офиса.
Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 142,2 кв.м, в том числе: 71,3 кв.м - производственные и 70,9 кв.м - офисные площади. Договор заключен сроком действия по 01.06.2007 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 01 августа 2002 г. к договору аренды, стороны внесли изменения в пункт 1.2. договора, где указали окончание его действия - 31 мая 2004 года. Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в ЕГР под N 101000/130049-130050 от 28.08.2002 г.
Дополнительным соглашением N 2 от 10 февраля 2004 г. срок был продлен до 31 января 2005 года, однако зарегистрировано в установленном порядке не было.
12 августа 2004 г. истец направил в адрес ЗАО "Б" письмо исх. N 521, в котором сообщил о смене собственника здания с 09.08.2004 г. В нем указал, что договора аренды будут перезаключаться с ИП "А". Кроме того, помещения 3-го этажа и производственные помещения, которые он (арендатор) занимает, необходимы для собственного использования. Предложения по заключению договора аренды просил направить в срок до 01.09.2004 г., на что был получен ответ (исх. N 167 от 30.08.2004 г.) о том, что договор аренды заключен на срок до 01.06.2007 года, и что смена собственника помещений не является основанием для изменения или расторжения договора.
Письмом от 03.11.2004 г. исх. N 206 ответчик сообщил истцу, что помещения находятся в его полном владении, пользовании и распоряжении на основании договора купли-продажи недвижимости N 67 от 30.09.2002 г., акту приема-передачи недвижимости от 01.10.2002 г. и решения общего собрания акционеров ЗАО "Д" о продаже недвижимости ЗАО "Б".
В судебном заседании 21.02.2005 г. истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором указал, что основанием для предъявления иска послужил отказ ответчика от выселения из занимаемых им помещений. Общая площадь указанных помещений составила 132,4 кв.м офисных площадей и 71,3 кв.м производственных площадей. В свою очередь, часть офисных площадей, в размере 61,5 кв.м, ответчик занимает самовольно, без договора и иных правовых оснований.
В связи с добровольным частичным освобождением ответчиком производственных площадей (71,3 кв.м), истец просит суд выселить ЗАО "Б" из занимаемых нежилых помещений общей площадью 132,4 кв.м.
В судебном заседании представителям сторон разъяснены их процессуальные права и обязанности.
Представители истца поддержали иск.
Представители ответчика иск не признали по следующим основаниям.
В соответствии с договором аренды N 1/02 от 01.06.2002 г. ЗАО "Б" были переданы в аренду помещения на срок до 01.06.2007 г., который, в соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2004 г., был изменен и установлен до 31.05.2004 г. Согласно пункту 4.4. договора, арендодатель обязался письменно предупредить арендатора за три месяца о желании прекратить действие договора аренды, а в случае неуведомления арендатор продолжает пользоваться помещениями, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, то есть, на два года - до 31 мая 2006 года.
После смены собственника помещений, вопрос о расторжении договора аренды N 1/02 от 01.06.2002 г. новым собственником не ставился, следовательно, договор продолжает действовать. Истец в исковом заявлении не требует его расторжения. Кроме того, часть занимаемых помещений (61,5 кв.м) находится в собственности ЗАО "Б" на основании договора купли-продажи N 67 от 30.09.2002 г.
Представители истца с возражениями ответчика не согласились и указали на то, что ссылка на договор купли-продажи N 67 от 30.09.2002 г. необоснованна, поскольку решением хозяйственного суда г.Минска от 22.03.2005 г. (дело N 41-14/05) по иску ЗАО "Б" к ИЧУПП "А", ЗАО "Д" об установлении факта ничтожности сделки по купле-продаже недвижимости между ЗАО "Д" и ИЧУПП "А" от 21.07.2004 г. N 12/07, истцу было отказано в иске. В судебном заседании было установлено, что договор купли-продажи N 67 от 30.09.2002 г. не прошел государственную регистрацию, и на момент заключения договора N 12/07, собственником здания являлся ЗАО "Д", что подтверждается регистрационным удостоверением N 00519 от 06.05.2002 г. и техническим паспортом на объект недвижимости.
Оценив представленные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, суд считает требование подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии со ст. 100 ХПК РБ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Согласно статьи 1 Закона Республики Беларусь "Об аренде" (далее - Закон), аренда, представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 581 ГК РБ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 622 ГК РБ договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между ЗАО "Д" и ЗАО "Б" был заключен договор аренды нежилого помещения N 1/02, в соответствии с которым последнему было передано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Минск, ул. П., 6 Б на срок до 01.06.2007 г. Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2004 г., действие договора продлено до 31.05.2004 г.
Поскольку 10 февраля 2004 года стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к договору, согласно которому срок действия продлевался до 31 января 2005 года, ЗАО "Д" продолжало выставлять арендатору, ЗАО "Б", счета на оплату аренды. Однако, в связи с тем, что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, истец, по мнению суда, правильно указал, что договор аренды N 1/02 следует считать прекращенным именно 31 мая 2004 года, а не 31 января 2005 года, и не заявляет требования о его расторжении.
В судебном заседании представитель третьего лица, ЗАО "Д", подтвердил выставление счетов ответчику (арендатору) после 31 мая 2004 года и пояснил это тем, что сторонами было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору о его продлении. На основании изложенного, суд пришел к выводу, что утверждение ответчика о том, что прежде надо расторгнуть договор, а затем выселять, несостоятельно, поскольку срок действия его истек.
Несостоятельны доводы ответчика о том, что договор был пролонгирован до 31 мая 2006 года, поскольку арендодатель не предупредил о его расторжении за три месяца до окончания срока действия, поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, имея намерение продлить его.
По мнению суда, утверждения ответчика о том, что часть помещений, общей площадью 61,5 кв.м (21 кв.м, 19,4 кв.м и 20,2 кв.м), занимает на праве собственности на основании договора купли-продажи N 67 от 30.09.2002 г., несостоятельны поскольку, как правильно указали представители истца и третьего лица, решением хозяйственного суда г.Минска от 22.03.2005 г. по иску ЗАО "Б" к ИЧУПП "А", ЗАО "Д" об установлении факта ничтожности сделки по купле-продаже недвижимости между ЗАО "Д" и ИЧУПП "А" от 21.07.2004 г. N 12/07, истцу было отказано в иске.
В судебном заседании по вышеуказанному делу было установлено, что договор купли-продажи N 67 от 30.09.2002 г. не прошел государственную регистрацию, и на момент заключения договора N 12/07, собственником здания являлся ЗАО "Д", что подтверждается регистрационным удостоверением N 00519 от 06.05.2002 г. и техническим паспортом на объект недвижимости.
В соответствии со ст. 106 ХПК РБ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении хозяйственным судом другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники.
Таким образом, на основании изложенного, суд пришел к выводу, о том, что правовых оснований для занятия ответчиком помещений под офис площадью 70,9 кв.м на основании договора аренды и 61,5 кв.м на основании договора купли-продажи, не имеется.
Оценив все обстоятельства дела с точки зрения относимости, допустимости, а также доказательства в совокупности и опираясь на нормы законодательства, суд пришел к выводу об обоснованности искового требования.
В соответствии со ст. 133 ХПК РБ, судебные расходы по госпошлине суд относит на ответчика, как на сторону виновную в возникновении спора.
Исследовав материалы дела и руководствуясь статьями 190, 192, 193, 201, 202, 204 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь,
решил:
1. Выселить закрытое акционерное общество "Б" из занимаемого помещения общей площадью 132,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Минск, ул. П., д. 6 Б.
Приказ выдать после вступления решения суда в законную силу.
2. Взыскать с ЗАО "Б" (г.Минск) в пользу иностранного частного унитарного производственного предприятия "А" (г.Минск) 240000 (двести сорок тысяч) рублей в счет возмещения расходов по госпошлине.
Приказ выдать после вступления решения суда в законную силу.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и опротестование.
Апелляционная жалоба (протест) может быть подана в течение 15 дней после принятия решения (объявления резолютивной части) хозяйственным судом.
| 
