Хозяйственный суд Могилевской области, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокурора Октябрьского района г.Могилева в интересах Могилевского КУП "ЖРЭУ" к открытому акционерному обществу "Торговый дом "Б" о взыскании 20880115 руб.,
установил:
Иск предъявлен о взыскании 20880115 руб., в том числе 17006202 руб. задолженности по арендной плате, 2238451 руб. задолженности по эксплуатационным расходам и 1635462 руб. коммунальных платежей за период с 12.11.2001 г. по 02.12.2004 г., расторжении договора аренды от 12.11.2001 г. N 546/01 и выселении из помещения по адресу г.Могилев, ул. Т., 54.
В обоснование иска прокурор и истец ссылаются на то, что 12 ноября 2001 года между открытым акционерным обществом "Торговый дом "Б" (Арендатор) и Могилевским дочерним УКП "ЖЭУ" (Арендодатель) заключен договор аренды N 546/01. Согласно договору последнее передало в срочное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Могилев, ул. Т. площадью 306,92 кв.м для использования под магазин, сроком на 11 месяцев по 12.10.2002.
Дополнительным соглашением к договору N 157/02 от 05.04.2002 срок действия договора аренды был продлен по 11 ноября 2006 года. Арендная плата на момент заключения договора составляла 2,5 долларов США за 1 кв.м, за все арендуемое помещение - 613,84 доллара США.
Согласно п. 2.3.1 заключенного договора Арендатор взял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату, а также суммы затрат по уплате налогов, эксплуатационным расходам, оплату коммунальных услуг и другие платежи в соответствии и в сроки, предусмотренные договором.
Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что арендная плата оплачивается самостоятельно Арендатором ежемесячно за текущий месяц не позднее 10 числа текущего месяца. Арендная плата уплачивается в белорусских рублях по курсу доллара США, устанавливаемого Национальным банком Республики Беларусь на день уплаты.
В соответствии с п. 3.8 договора оплата затрат по коммунальным услугам, не входящими в состав арендной платы (отоплению, водоснабжению, канализации), эксплуатационным и хозяйственным расходам, осуществляется Арендатором за каждый истекший месяц в течение трех банковских дней после поступления платежного требования Арендодателя в банк Арендатора.
Однако свои обязанности по договору Арендатор не выполняет, арендную плату и иные платежи не оплачивает, в связи с чем на ноябрь 2004 года задолженность по арендной плате с учетом курсовой разницы составляет 17006202 рубля, по эксплуатационным расходам 2238451 рубль, по коммунальным услугам 1635462 рубля (расчет прилагается).
Решением областной комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 05.01.2002 (протокол N 1) ОАО "Торговый дом "Б" на основании предоставленных документов и в связи с проведением капитального ремонта арендуемых помещений для размещения магазина по ул. Т., 54, было разрешено установить арендную плату в виде возложения на него затрат по улучшению арендуемых помещений с заключением в установленном порядке соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды сроком на 6 месяцев (12.11.2001 - 11.05.2002).
14.01.2002 между Арендатором и Арендодателем было подписано дополнительное соглашение N 128/02 о проведении взаимозачета в соответствии с протоколом N 1, который был проведен на сумму 5068260 рублей в июне 2002 года.
Несмотря на то, что в дополнительном соглашении не указан срок его действия, необходимо считать, что оно заключено на срок 6 месяцев, поскольку в соглашении имеется ссылка на соответствующее решение областной комиссии. Кроме того, предоставленное в пользование Арендатору нежилое помещение является городской коммунальной собственностью, в связи с чем Арендодателю было делегировано право заключить с Арендатором дополнительное соглашение о зачете взаимных требований по договору аренды сроком на 6 месяцев.
30 мая 2003 года решением областной комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (протокол N 2) ОАО "Торговый дом "Б" установлена арендная плата в виде возложения на него затрат по улучшению арендуемых помещений для размещения магазина по ул. Т., 54, с заключением в установленном порядке соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды сроком на 6 месяцев с 1 мая 2003 г. по 1 ноября 2003 г. До настоящего времени Арендатор отказывается подписывать дополнительное соглашение согласно протоколу N 2. Однако, на основании предоставленных им актов выполненных работ Арендодателем произведен взаимозачет в ноябре 2004 г. на сумму 4347772 рубля. 31 декабря 2002 года Арендатор и Арендодатель заключили между собой дополнительное соглашение N 1172/02 к договору аренды, согласно которого с 1 января 2003 года арендная плата за месяц составила 226,01 евро.
Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (протокол заседания N 22 от 10 августа 2004 г.) было установлено, что к предприятиям розничной торговли понижающий коэффициент 0,4 может применяться только в период фактического осуществления ими соответствующей деятельности при предоставлении необходимых документов.
Учитывая то, что Арендатором проводится ремонт в арендуемом помещении, с 10.08.2004 понижающей коэффициент к ставке арендной платы не применяется, соответственно Арендодателем в октябре 2004 г. был сделан добор арендной платы в сумме 519,62 евро (1547185 рублей).
08.11.2004 года Арендодателем в адрес Арендатора было направлено заказное письмо с предложением о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения в срок до 08.12.2004 года.
Прокурор и представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик не признал иск в полном объеме, ссылаясь на то, что сданное в аренду помещение находилось в технически непригодном состоянии для использования его по назначению. ДУКП "ЖЭУ" 22.10.2001 г. согласовало с ответчиком проведение капитального ремонта помещения. Учитывая предварительную договоренность о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы был заключен договор аренды. Предприятие понесло затраты по капитальному ремонту помещения в сумме 55473624 руб., а арендная плата составила 29086004 руб. В июне 2002 года в соответствии с протоколом N 1 был проведен взаимозачет на сумму 5068260 рублей. В октябре 2004 г. Арендодателем произведен взаимозачет на сумму 4347772 рубля. Оставшаяся сумма расходов арендодателем в зачет не принята. Так, не приняты в зачет расходы по электрике и сигнализации. При вселении помещение не было оборудовано сигнализацией, отсутствовали светильники. Арендодатель считает, что указанные улучшения являются отделимыми. Вместе с тем при их демонтаже ухудшится техническое состояние помещения. Не приняты в зачет установленные нами дверные блоки. Арендодатель ссылается на то, что они могут быть сняты, но по технологии снять дверную коробку без повреждения стен невозможно, а одно дверное полотно теряет свою цену. Ответчик просил обязать КУП "ЖРЭУ" произвести взаимозачет, принять в зачет работы по электрике, просил при исчислении арендной платы учитывать понижающий коэффициент 0,4 применяемый к предприятиям розничной торговли.
Прокурор и истец не согласились с доводами ответчика, ссылаясь на то, что согласно п.п. 4.3.9, 4.3.5 договора он может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению Хозяйственного суда в случае отказа Арендатора подписать изменения в настоящий договор в связи с централизованным изменением цен и тарифов, а также в случае невнесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Статья 590 ГК Республики Беларусь предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию Арендатора в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (протокол заседания N 22 от 10 августа 2004 г.) было установлено, что к предприятиям розничной торговли понижающий коэффициент 0,4 может применяться только в период фактического осуществления ими соответствующей деятельности при предоставлении необходимых документов. Учитывая то, что Арендатором проводится ремонт в арендуемом помещении, с 10.08.2004 понижающей коэффициент к ставке арендной платы не применяется, соответственно Арендодателем в октябре 2004 г. был сделан добор арендной платы в сумме 519,62 евро (1547185 рублей).
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам:
Согласно договору аренды от 12.11.2001 г. N 546/01 истцом передано ответчику в срочное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Могилев, ул. Т. площадью 306,92 кв.м для использования под магазин. Дополнительным соглашением к договору N 157/02 от 05.04.2002 срок действия договора аренды продлен по 11 ноября 2006 года.
Помещение по акту от 12.11.2001 г. передано ответчику в технически не пригодном состоянии для эксплуатации, что подтверждается подписями истца и ответчика. Размер арендной платы за один месяц на момент заключения договора составил за все помещение 613,84 доллара США.
Пунктом 3.5 договора предусмотрена уплата арендной платы самостоятельно арендатором не позднее десятого числа текущего месяца, на расчетный счет арендодателя в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты.
Пунктом 3.8 договора предусмотрено возмещение затрат на содержание арендуемого помещения арендатором на основании платежных документов арендодателя в 3-хдневный срок с момента их выставления.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства
Статьями 577, 585 ГК Республики Беларусь установлено, что обязательства по договору аренды должны исполняться надлежащим образом и в установленный договором срок.
В срок установленный договором обязательство по уплате задолженности по арендной плате в сумме 17006202 руб., задолженности по эксплуатационным расходам в сумме 2238451 руб. и коммунальных платежей в сумме 1635462 руб. не исполнено.
Однако требование прокурора о взыскании задолженности по арендной плате, задолженности по эксплуатационным расходам и коммунальным платежам удовлетворению не подлежит, поскольку ответчиком заявлено требование о зачете в уплату указанной задолженности стоимости работ по капитальному ремонту.
В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса Республики Беларусь для зачета достаточно заявления одной стороны.
Кроме того, в соответствии со ст. 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы предварительно уведомив об этом арендодателя.
Согласно соглашению от 14.01.2002 г. N 128/02 арендатор передает в счет арендной платы затраты понесенные им на выполненные работ капитального характера в арендованном нежилом помещении, расположенном по ул. Т., 54, а арендатор принимает указанные затраты и на их сумму уменьшает арендные платежи.
Доводы прокурора о том, что соглашение заключено на срок 6 месяцев, поскольку в соглашении имеется ссылка на соответствующее решение областной комиссии, судом во внимание не принимается, поскольку в соглашении имеется ссылка на решение от 01.01.2001 г. N 1, тогда как выписка приложена из протокола от 05.01.2002 г.
В порядке установленном статьей 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь в данное соглашение сторонами изменения не внесены.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о принятии в зачет платежей по договору аренды стоимости выполненных работ по капитальному ремонту помещения на сумму на сумму 34035645 руб., без учета 6387016 руб. стоимости отделимых улучшений, 5068260 руб. зачтенных в июне 2002 года и 4347772 руб. принятых в зачет в ноябре 2003 г.
Доводы ответчика о том, что при исчислении арендной платы необходимо учитывать понижающий коэффициент 0,4 применяемый к предприятиям розничной торговли, судом во внимание не принимается, поскольку в настоящее время торговая деятельность ответчиком в указанном помещении не осуществляется.
Иск о взыскании 17006202 руб. задолженности по арендной плате за 2238451 руб. задолженности по эксплуатационным расходам и 1635462 руб. коммунальных платежей, расторжении договора аренды от 12.11.2001 г. N 546/01 и выселении из помещения по адресу г.Могилев, ул. Т., 54 удовлетворению не подлежит.
Согласно ст. 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь 1524006 руб. госпошлины подлежит взысканию с ответчика, поскольку все необходимые документы (акты приемки выполненных работ, накладные на материалы) необходимые для проведения зачета были представлены ответчиком истцу после подачи искового заявления во исполнение определений суда от 07.02.2005 г. и от 18.02.2005 г.
Ответчик в нарушение ст. 61 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь не доказал, что он обращался к истцу с требованием о проведении зачета стоимости ремонта после ноября 2004 года (после проведения второго взаимозачета) и представил все необходимые документы в соответствии с соглашением от 14.01.2002 г. N 128/02.
Руководствуясь ст.ст. 290, 381, 422, 577, 583, 585, 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ст.ст. 108, 150, 153, 154 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь(в редакции 1998 г.), ст. 269 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь(в редакции 2004 г.)
решил:
В иске Прокурора Октябрьского района г.Могилева в интересах Могилевского КУП "ЖРЭУ" к открытому акционерному обществу "Торговый дом "Б" о взыскании 20880115 руб., расторжении договора аренды от 12.11.2001 г. N 546/01 и выселении из арендованного помещения по адресу г.Могилев, ул. Т., 54 отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Торговый дом "Б"(г.Могилев) в республиканский бюджет 1524006 руб. госпошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение пятнадцати дней после его принятия в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Могилевской области.
|