Вопрос. Юридическое лицо обратилось в банк с предложением о проведении сделки финансовой аренды (лизинга), предметом которой будет выступать приобретенное банком-лизингодателем в собственность у определенного лизингополучателем продавца объекта лизинга - здания, состоящего из помещений, часть которых уже сдана продавцом в аренду другим лицам на основании договоров аренды. Приобретая в собственность в вышеописанной ситуации здание, банк становится арендодателем по заключенным продавцом здания договорам аренды помещений, расположенных в этом здании.
Исходя из изложенного просим разъяснить:
1. Вправе ли банк в данной ситуации совершить сделку финансовой аренды (лизинга), объектом которой будет выступать здание, состоящее из сданных в аренду помещений?
2. Вправе ли банк при заключении такой сделки финансовой аренды (лизинга) в ходе ее исполнения передать лизингополучателю в финансовую аренду (лизинг) объект лизинга - здание в полном объеме, включая уже сданные в аренду другим лицам помещения, либо такая передача всего здания в финансовую аренду должна осуществляться после прекращения договоров аренды помещений?
3. Вправе ли банк в договоре финансовой аренды (лизинга) уполномочить лизингополучателя сдавать в аренду помещения, полученные по договору лизинга?
4. Необходимо ли в случае, указанном в статье 588 ГК Республики Беларусь, при переходе права собственности на арендуемое имущество оформлять замену стороны в договоре аренды договором о замене стороны или другими документами?
Ответ. По мнению Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, подобные ситуации могут регулироваться следующим образом.
1. Регулирование отношений по договору финансовой аренды (лизинга) в Республике Беларусь осуществляется главой 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь, Положением о лизинге на территории Республики Беларусь (далее - Положение), утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 31 декабря 1997 года N 1769 (в редакции постановления от 13 июля 2000 года N 1038), другими актами законодательства.
Объекты, которые могут быть переданы в аренду, указаны в статье 578 ГК. При этом данной статьей предусмотрено, что законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно статье 637 ГК предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Подпункт 1.2 пункта 1 Положения определяет объект лизинга как любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты (стоимостью свыше десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект независимо от срока службы или стоимостью до десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект со сроком службы свыше одного года), обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством.
Таким образом, законодательство Республики Беларусь не содержит запрета на совершение сделки финансовой аренды в отношении объекта (здания), часть помещений которого сданы в аренду. Статья 588 ГК также устанавливает возможность перехода права собственности на имущество, сданное в аренду, к другому лицу, гарантировав при этом права арендатора на сохранение договора аренды на прежних условиях.
2. В силу статьи 596 ГК к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, в том числе финансовой аренды, применяются положения параграфа 1 главы 34 ГК, если иное не установлено законодательством.
В соответствии со статьей 636 ГК, подпунктом 1.1 пункта 1 Положения лизингодатель, являясь собственником имущества, предоставляет его лизингополучателю во временное владение и пользование.
Согласно статье 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены - в соответствии с назначением имущества.
Исходя из вышеизложенного одним из признаков договора аренды является пользование арендованным имуществом. Поскольку часть помещений уже сдана в аренду другим арендаторам, по договору финансовой аренды могут быть переданы лишь оставшиеся помещения.
3. При заключении договора финансовой аренды (лизинга) лизингополучатель выступает в качестве арендатора и несет все его права и обязанности, предусмотренные законодательством и договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 586 ГК арендатор вправе, в том числе с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Дача согласия арендодателем может производиться различными способами, в частности, путем включения соответствующего условия в договор финансовой аренды либо путем дачи согласия на проведение каждой отдельной сделки по заключению договора субаренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иным законодательством (часть третья пункта 2 статьи 586 ГК). Исходя из этого на договор субаренды будут распространяться правила статьи 580 ГК о форме и государственной регистрации договора аренды.
4. Пункты 2 и 3 статьи 289 ГК устанавливают, что если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Исходя из этого при переходе права собственности на имущество к другому лицу в случае, определенном пунктом 1 статьи 588 ГК, одновременно с заключением договора купли-продажи данного имущества следует заключать договор уступки требования с прежним собственником в отношении заключенных им договоров аренды по правилам главы 24 ГК.
Заместитель Председателя
Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь Л.Г.КОЗЫРЕВА
| 
