Хозяйственный суд г.Минска, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "А" к индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. об установлении факта ничтожности договора,
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "А" - просит установить факт ничтожности договора купли-продажи торгового помещения N 49/01-48б от 07.04.2003 г., в котором он выступил продавцом, а ответчик - индивидуальный предприниматель Иванов И.И. - покупателем торгового (изолированного) помещения N 2, 37 площ. 9,5 кв.м на втором этаже торгового комплекса по ул.А., 11. Иск обоснован тем, что при заключении договора с отступлением от требований Закона РБ "О совместном домовладении" не был решен вопрос продажи доли в общей собственности. Эта доля не была определена, следовательно, не был письменно согласован предмет договора купли-продажи недвижимости. Истец считает, что такой договор, не содержащий всех данных об объекте, в том числе о его цене, является ничтожным исходя из ст. 169 ГК Республики Беларусь.
Ответчик и его представитель возражали на иск, указав на следующее. На момент заключения оспариваемого договора здание торгового комплекса по ул. А., 11 обладало статусом совместного домовладения. Общее имущество (лестницы, лифты, коридоры, технические этажа, другие места общего пользования) принадлежало сособственникам. Доля в праве собственности не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит к приобретателю вместе с ним. При этом она не может быть конкретизирована (в метрах и др.). К ответчику на основании договора купли-продажи изолированного помещения перешла и часть доли в праве общей собственности пропорционально 9,5 кв.м торгового помещения.
Из представленных и исследованных в судебном заседании материалов, пояснений представителей усматривается следующее. Решением Мингорисполкома от 05.02.2002 г. N 123 земельные участки площ. 0,0303 га, 03048 га и 0,0553 га были предоставлены ООО "А" во временное пользование на 1 год, и разрешено строительство торгового комплекса запчастей на ул. А. для выноса объектов мелкорозничной торговли с ул. Б.
Решением Мингорисполкома от 09.07.2002 г. N 974 ООО "А" получило участок 0,5374 га в постоянное пользование.
Между ООО "А" и ИП Ивановым И.И. был заключен договор N 49/01 от 27.02.02 г. на продажу торговых секций NN 51, 94 и 96 площ. 28,26 кв.м в строящемся торговом комплексе по цене за 1 кв.м 809 долл. США на общую сумму 22862,34 долл. США Покупатель обязался оплатить полную стоимость объекта в эквиваленте в белорусских рублях по курсу Нацбанка РБ на день платежа. Договор предусматривал внесение ответчиком авансов в ходе строительства. Окончательный расчет предполагалось произвести не позднее 1-го месяца после подписания акта госприемки торгового центра.
ООО "А" получило регистрационное удостоверение N 42183-262/100 от 17.02.2003 г. о праве собственности на здание торгового комплекса. В регистрационных документах отражено изменение (уменьшение) принадлежащих ООО "А" площадей с учетом заключенных 24.03.2003 г. и позднее договоров купли-продажи площадей с предпринимателями. В том числе договором купли-продажи N 49/01-48б от 07.04.2003 г. истец оформил отчуждение индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. торгового (изолированного) помещения N 2, 37 площ. 9,5 кв.м на втором этаже торгового комплекса по ул. А. 11. План помещения прилагался к договору. Стоимость стороны согласовали в сумме 13931896 руб., оговорив при этом, что она может быть изменена только путем подписания доп.соглашения. Покупатель обязался оплатить стоимость не позднее 07.04.2003 г. Продавец - не позднее той же даты передать в собственность торговое помещение.
Из представленных суду материалов следует, что ИП Иванов И.И. полностью оплатил согласованную договором стоимость. По акту от 07.04.2003 г. помещение было ему передано.
07.04.2003 г. между сторонами был заключен договор на предоставление истцом ответчику услуг, связанных с эксплуатацией и обслуживанием принадлежащих ответчику торговых секций (без учета мест общего пользования). Представители истца указали, что заключение данного договора подтвердило, что правовой титул ответчика распространился только на купленные им изолированные помещения. Представитель ответчика пояснил, что данный договор был заключен ошибочно. Истцу судебными решениями отказано во взыскании стоимости услуг с ответчика с учетом характера отношений участников совместного домовладения. В то же время, представители истца сослались на то, что постановлением Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда РБ отменено решение Хозяйственного суда г.Минска о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации товарищества собственников, дело передано на новое рассмотрение. Одним из оснований отмены коллегия указала на то, что суд 1-ой инстанции не дал оценку доводам о наличии спора о долях в общем имуществе.
Ответчик получил регистрационное удостоверение N 42183-265/26 от 05.06.2003 г. о праве собственности на изолированное помещение N 2, 37 площ. 9,5 кв.м по ул. А., 11.
При принятии решения суд исходит из следующего. В соответствии со ст. 169 ГК РБ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательные акты не предусматривают ее оспоримости или иных последствий нарушения.
Согласно части 1 ст. 525 ГК РБ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. При их отсутствии условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Также незаключенным договор будет являться и в случае несогласования условия о цене недвижимости (пункт 1 ст. 526 ГК РБ).
В соответствии с Законом РБ "О регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" предусматривается регистрация сделки и перехода права собственности на изолированное помещение.
Закон РБ " О совместном домовладении" (ст. 1) оперирует таким понятием как общее имущество, определяя его как обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестницы, лифты, коридоры, крыши и др. Используется также правовая конструкция "долей в праве общей собственности на общее имущество". Согласно ст. 8 Закона доли собственников изолированных помещений пропорциональны долям площади этих помещений в общей площади недвижимого имущества. Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на изолированные помещения и переходит исключительно вместе с ним. При образовании общего имущества порядок определения долей устанавливается в зависимости от вклада каждой из сторон либо в ином порядке, установленном собственниками.
В договоре купли-продажи N 49/01-48б от 07.04.2003 г. стороны согласовали все данные о проданном ответчику изолированном помещении N 2.37 (его площадь, местоположение, цену продажи). С учетом приведенных выше положений закона договор, не оговорив иного, закрепил для сторон действие общего правила, закрепленного в части 1 ст. 8 Закона "О совместном домовладении".
Считать договор незаключенным нет оснований.
Оспариваемый истцом договор соответствует законодательству.
При этом суд учитывает, что согласно ст. 59 Закона РБ "О регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" право на помещение в совместном домовладении и неразрывно связанное с ним право на общее имущество в совместном домовладении регистрируется одновременно в порядке, установленном республиканской организацией по государственной регистрации. Специальный порядок регистрации прав на имущество в совместном домовладении до настоящего времени не разработан. Поэтому указание в регистрационном удостоверении ответчика права собственности только на изолированное помещение не может служить доказательством того, что ИП Иванов И.И. не имеет доли в праве на общее имущество.
Суд исходит также из того, что между сторонами отсутствует судебный спор, связанный с определением долей в праве общей собственности.
На данных основаниях суд отказывает в иске с отнесением на истца судебных расходов.
Руководствуясь изложенным и ст.ст. 100, 108, 190 - 193, 202, 204 ХПК РБ, суд
решил:
В иске Обществу с ограниченной ответственностью "А" об установлении факта ничтожности договора купли-продажи N 49/01-48Б от 07.04.2003 г. отказать.
Настоящее Решение может обжаловаться в апелляционную инстанцию суда в 15-дневный срок.
| 
