Хозяйственный суд Минской области рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества "А" к Совместному белорусско-австрийскому обществу с ограниченной ответственностью "Б" о расторжении договора аренды и взыскании 11296210 руб.
Сущность спора: В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 59 от 01.01.2003 г. по арендным и коммунальным платежам, истец просит расторгнуть указанный договор и взыскать с ответчика 11296210 руб. задолженности по арендной плате, эксплуатационным расходам и коммунальным услугам.
В судебном заседании представители истца, заявленные требования поддержали в полном объеме.
В подготовительном судебном заседании представители ответчика, заявленные требования не признали, пояснив, что договор аренды N 59 от 01.01.03 г. считается не заключенным, т.к. при его подписании стороны не оговорили все существенные условия (не содержатся сведения о месте расположения помещения внутри здания, отсутствует план помещений и технический паспорт). Кроме того, представители ответчика не согласились с суммой задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам, заявив при этом ходатайство об обязании сторон произвести сверку расчетов по обязательствам вытекающим из вышеуказанного договора и просили суд обязать истца представить ответчику договор по водоснабжению между ОАО "А" и РКУП ЖКХ.
В судебном заседании представитель ответчика, также не признал исковые требования по вышеуказанным мотивам.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
В соответствии с действующим законодательством, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей у участников гражданских отношений является договор. В силу этого каждый договор должен отвечать установленным принципам и требованиям, таким как принцип свободы договора, наличию согласованной воли сторон для заключения договора, соблюдение соответствующей формы, соответствие договора законодательству, согласование сторонами договора всех его существенных условий.
Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.
01 января 2003 г. между сторонами был заключен договор аренды N 59, согласно которому ответчику были предоставлены нежилые помещения общей площадью 716,97 кв.м расположенные по адресу г.С., ул. Т., 10 (филиал ОАО "А").
В п. 1.2 договора стороны определили арендную плату за 1 кв. метр: кафе-бар - 202,2 кв.м = 2 евро, офис - 14,77 кв.м = 3 евро, стоянка 500 кв.м = 0,3 евро, в пересчете на белорусские рубли по курсу установленному Национальным Банком Беларуси на день оплаты.
В п. 2.2 договора Арендатор (ответчик) обязался своевременно оплачивать арендную плату; возмещать затраты на представленные коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, сануборка, утилизация мусора и другие виды услуг, подлежащие оплате Арендодателем (истцом) на основании расчетов.
Арендатор производит предварительно ежемесячную оплату за арендуемое помещение платежным получением за 5 дней до начала очередного месяца (п. 3.1).
Кроме расходов по оплате за аренду Арендатор возмещает эксплуатационные расходы и оплату за коммунальные услуги с учетом вспомогательных площадей согласно представленных расчетов (п. 3.2).
Согласно п. 3.4 при задержке оплаты за арендуемое помещение более чем на один месяц, договор может расторгаться досрочно Арендодателем в порядке, установленном Законом РБ.
По утверждению истца, ответчик систематически допускает задержку оплаты арендованного нежилого помещения и оплату предусмотренных коммунальных и эксплуатационных услуг. На момент заявления иска задолженность составила 11296210 руб., в связи с чем просит расторгнуть вышеуказанный договор и взыскать имеющуюся задолженность.
Проанализировав материалы дела, суд считает обоснованным требование о расторжении договора аренды и взыскании с ответчика 7770330 руб. задолженности по арендным, коммунальным и эксплуатационным платежам.
При вынесении данного решения суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 585 ГК Беларуси Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
В п. 4.2 договора аренды N 59 стороны предусмотрели условие расторжения договора по требованию одной из сторон - не внесение Арендатором арендной платы и возмещение затрат по коммунальным платежам, эксплуатационным расходам в течение одного месяца.
В соответствии со ст.ст. 590, 422 требование о досрочном расторжении договора может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Из материалов дела усматривается, что 25.05.2005 г. ответчику было направлена претензия, где установлен срок погашения задолженности и оговаривается дальнейшее расторжение договора в случае неуплаты долга.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 г. N 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" при рассмотрении споров необходимо учитывать, что хозяйственный суд может досрочно расторгнуть договор аренды на основании подпункта 3 части первой статьи 590 КГ как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.
В материалах дела имеется акт сверки взаиморасчетов, которым стороны определили имеющуюся задолженность в сумме 7770330 руб., а также письмо ответчика, в котором последний гарантирует погашение задолженности в сумме 5000000 руб. в оговоренные сроки, что подтверждает имеющуюся задолженность.
Доводы ответчика о том, что договор является незаключенным, не может быть принят судом.
В соответствии со ст. 402 ГК Беларуси договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В договоре аренды N 59 от 01.01.03 г. указана общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень) арендуемых помещений. Арендованные помещения приняты ответчиком по акту передачи (лист дела 9). Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке. Стоимость арендной платы стороны определили в договоре.
Ответчику ежемесячно представлялись расчеты по арендным платежам и оказанным коммунальным и эксплуатационным услугам.
Дополнительное соглашение N 1 от 01.10.04 г., касающееся уменьшения арендованной площади, не вступило в силу, так как согласно п. 1 ст. 422 ГК Беларуси, соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации, что ответчиком по условиям дополнительного соглашения сделано не было.
В судебном заседании стороны не пришли к согласию по размерам имеющейся задолженности по арендным платежам, коммунальным и эксплуатационным услугам.
Определением о назначении дела к судебному разбирательству от 28.06.05 г. суд удовлетворил ходатайство ответчика и обязал стороны произвести сверку расчетов по всем обязательствам вытекающим из договора аренды. При этом обязал ответчика направить своего представителя на предприятие истца. В случае не достижения какого либо результата при составлении акта сверки, представить согласованную кандидатуру экспертной организации, для составления аудиторского заключения и выявления конкретной задолженности.
Определение суда не выполнено, акт взаимной сверки в суд не представлен. При этом ответчик не согласен с расчетами по всем позициям договора, включая арендную плату, контрольно-пропускному режиму водоснабжению, вывозу отходов и т.д., требуя пересчитать все расходы за три года с учетом всех арендаторов истца. При этом, от назначения экспертизы стороны отказались.
Учитывая, что определения суда о сверке расчетов не выполнено, суд принимает за основу для удовлетворения требований истца по взысканию задолженности по арендной плате, эксплуатационным расходам и оплате за коммунальные услуги имеющийся акт сверки, подписанный и скрепленный печатями сторон, в котором устанавливается задолженность ответчика в сумме 7770330 руб.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 190 - 194, 201 ХПК Республики Беларусь,
решил:
1. Договор аренды N 59 от 01.01.2003 г. заключенный между Открытым акционерным обществом "А" и Совместным белорусско-австрийским обществом с ограниченной ответственностью "Б" расторгнуть.
2. Взыскать с Совместного белорусско-австрийского общества с ограниченной ответственностью "Б" в пользу Открытого акционерного общества "А" 7770330 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным услугам и 643517 руб. расходов по госпошлине, всего 8413847 руб.
Выдать приказ.
3. В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Минской области в течение пятнадцати дней со дня его принятия.
| 
