Вопрос: Имеют ли право стороны предусмотреть в договоре аренды торгового объекта в торговом центре в качестве обязанностей арендатора следующее:
1) обязанность соблюдать Правила осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 07.04.2004 N 384, пункт 2.5.2 Декрета Президента Республики Беларусь от 14.01.2005 N 2 "О совершенствовании работы с населением";
2) обязанность организовать работу торгового объекта в соответствии с режимом работы торгового центра и обеспечивать соблюдение указанного режима работы;
3) обязанность осуществлять розничную торговлю товарами на торговом объекте в соответствии с согласованным в установленном порядке ассортиментным перечнем;
4) обязанность соблюдать запрет на курение, распитие спиртных напитков, употребление наркотических или токсических средств в торговом центре;
5) обязанность содержать торговый объект в соответствии с правилами санитарной и противопожарной безопасности.
Могут ли стороны предусмотреть в договоре аренды торгового объекта в торговом центре гражданско-правовую ответственность в виде штрафа за несоблюдение арендатором условий договора, содержащих перечисленные выше обязанности?
Включение в договор аренды торгового объекта вышеуказанных обязанностей арендатора и ответственности за их неисполнение необходимо для поддержания высокого качества обслуживания посетителей торгового центра и как результат - высокого рейтинга торгового центра, что является экономически выгодным как для арендодателя, так и для всех арендаторов торгового центра.
Ответ: Одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договорных отношений (часть вторая ст. 2, пункт 1 ст. 391 ГК). Часть третья ст. 2 ГК устанавливает, что участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Включение перечисленных выше обязанностей в договор не противоречит законодательству Республики Беларусь. Однако эти обязанности выходят за рамки собственно договора аренды, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК). Соответственно при заключении сторонами договора, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанного договора), к отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (пункт 2 ст. 391 ГК).
Также при установлении обязанностей, вытекающих из договора, необходимо учитывать, что по общему правилу согласно пункту 3 ст. 289 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Поэтому включение в договор обязанностей, исполнение которых не возлагается непосредственно на одну из сторон договора, влечет их недействительность.
За нарушение обязательства стороны в договоре вправе установить ответственность по правилам главы 25 ГК. Вместе с тем, такие обязанности как, например, соблюдение Правил осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 07.04.2004 N 384, пункта 2.5.2 Декрета Президента Республики Беларусь от 14.01.2005 N 2 "О совершенствовании работы с населением", содержание торгового объекта в соответствии с правилами санитарной и противопожарной безопасности, вытекают из законодательства Республики Беларусь и по своей сути не являются гражданско-правовыми, в связи с чем полагаем невозможным установление за их нарушение гражданско-правовой ответственности.
В том случае, когда несоблюдение одной из сторон своих обязанностей по договору наносит ущерб интересам другой стороны, данное обстоятельство может послужить основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 ст. 420 ГК). Кроме того, допускается расторжение договора в порядке норм об отдельных видах договоров.
Так, в силу п. 2 статьи 420 ГК существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, пунктом 2 статьи 422 ГК установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения расторгнуть договор. Непредставление истцом доказательств соблюдения указанного порядка по принятию мер к досудебному урегулированию спора с ответчиком влечет оставление искового заявления без движения по основаниям, предусмотренным абзацем 2 части первой статьи 162 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь. В случае, если существенное нарушение договора, послужившее основанием для его расторжения, причинило другой стороне убытки, они подлежат взысканию согласно статьям 415 и 423 ГК (п. 16, 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 "О применении норм гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров").
Управление законодательства
и международных отношений
| 
