1. Статьи 265, 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) допускают продажу недвижимого имущества без одновременного оформления прав на земельный участок, на котором оно расположено.
Глава 7 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон), регламентирующая вопросы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, Инструкция об удостоверении регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 17.11.2004 N 48, устанавливают требование о представлении для государственной регистрации лишь документов, выражающих содержание сделки с данным недвижимым имуществом. При этом, указания на обязательное оформление прав на земельный участок (который является самостоятельным объектом недвижимости) как на условие регистрации сделки с недвижимым имуществом названные акты законодательства Республики Беларусь не содержат.
В любом случае, впоследствии на основании ст. 268 ГК собственник недвижимого имущества при необходимости вправе требовать от собственника земельного участка предоставления ему права ограниченного пользования земельным участком (сервитута).
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, а также нормы ст.ст. 10, 24 Закона полагаем возможным заключение и регистрацию договора купли-продажи изолированного помещения и перехода права собственности на недвижимое имущество без оформления права пользования земельным участком.
2. В силу п. 3 ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) изолированным помещением признается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.).
Согласно ст.ст. 3, 52 Закона капитальные строения (здания и сооружения) и изолированные помещения являются самостоятельными видами объектов недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации, на которые ведутся отдельные регистрационные дела.
Учитывая вышеизложенное, полагаем, что правила п. 3 ст. 321 ГК касаются именно капитальных строений, и на передачу в залог изолированного помещения не распространяются.
Заместитель Председателя
Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь Л.Г.КОЗЫРЕВА
|
