МОТИВИРОВОЧНАЯ ЧАСТЬ
01.03.1997 г. между Частным торговым унитарным предприятием "Б" (арендодатель) - далее по тексту ответчик, и Обществом с ограниченной ответственностью "А" (арендатор) - далее по тексту истец, был заключен договор аренды N 24а на нежилое помещение общей площадью 1400 кв. метров и бытовое помещение общей площадью 110 кв. метров, расположенные по ул. П., 5 в г.Гомеле, со сроком действия договора с момента подписания и до 01.03.1998 г.
В соответствии с письмом N 161 от 10.03.1997 года ответчик дал согласие на проведение реконструкции, перепланировки и ремонта истцом помещений, арендуемых под производство и хранение оконных блоков из ПВХ по адресу г.Гомель ул. П. 5. На основании заявки ООО "А" и разрешения ответчика исполнительным комитетом было принято решение от 02.04.1997 г. N 393 о разрешении ООО "А" проведения проектно-изыскательских работ по реконструкции склада "смешанных товаров", расположенного по ул. П., 5 в г.Гомеле, под производство по сборке оконных блоков из ПВХ.
Согласно материалам дела, в соответствии с календарным планом работ на проведение проектно-изыскательских работ по реконструкции "смешанных товаров" под производство по сборке оконных блоков из ПВХ в рамках договора подряда N 26-П от апреля 1997 г., заключенного между ООО "А" (заказчик) и ООО ПКФ "С" (подрядчик), срок выполнения работ был определен с 14.04.1997 г. по 30.06.1997 г. Указанные работы были выполнены в период 1997 года, что подтверждается актами приемки выполненных строительных работ за апрель, июнь и октябрь 1997 г.
Так же, между ООО "А" (заказчик) и ПКФ "К" (подрядчик) был заключен договор подряда б/н от 05.08.1998 г., где предметом договора явилось выполнение работ по реконструкции склада с/т ОПС под производство оконных блоков из ПВХ, по результатам выполнения которых был составлен акт приемки объекта (производство по сборке оконных блоков из ПВХ на реконструируемом складе смешанных товаров) в эксплуатацию от 28.02.1998 г.
Согласно ст. 22 Закона "Об аренде" в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.
В соответствии с пунктом 2 статьи 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено настоящим договором.
Согласно условиям абзаца седьмого и абзаца одиннадцатого пункта 2.2 договора аренды N 24а от 01.03.1997 г. арендатор обязуется:
- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя
- по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении безвозмездно передать арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для помещения, в случае, если это не было оговорено между сторонами другим образом.
Суду не было представлено доказательств, что истец и ответчик каким-либо образом оговорили вопрос о возмещении ООО "А" стоимости затрат за произведенную реконструкцию, перепланировку и ремонт помещений, арендуемых под производство и хранение оконных блоков из ПВХ.
Ответчиком было дано согласие на проведение реконструкции, перепланировки и ремонта истцом помещений, арендуемых под производство и хранение оконных блоков из ПВХ в рамках действия договора N 24-а от 01.03.1997 года, по условиям которого арендатор безвозмездно передает арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений. Из текста указанного выше письма не следует, что ответчик дал согласие на возмещение истцу стоимости произведенных работ и материалов.
При таких обстоятельствах ст. 594 ГК Республики Беларусь применяться не может, так как абзацем 11 п. 2.2 договора аренды N 24-а от 01.03.1997 года предусмотрен иной порядок перехода права собственности на произведенные арендатором перестройки.
По истечении срока действия договора аренды N 24а от 01.03.1997 г. между названными сторонами был заключен новый договор аренды N 10-А от 01.03.19998 г. на нежилые помещения общей площадью 2624 кв. метра и бытовые помещения общей площадью 110 кв. метров, расположенные по ул. П., 5 в г.Гомеле, со сроком действий с момента подписания и до 31.12.2000 г., по условиям которого арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя, а также по истечении срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно произведенные без его разрешения улучшения помещения. Кроме этого, п. 3.1 вышеназванного договора говорит, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя и за свой счет решать вопросы перестройки и перепланировки арендуемого помещения (не влекущие ухудшения помещения).
Таким образом, договором установлено, что все перестройки арендованного помещения производятся с письменного согласия ответчика и за счет истца. О каком-либо возмещении произведенных перестроек в договоре речи не идет.
Затем между сторонами был заключен договор аренды N 24-А от 04.06.1998 г. на нежилые помещения общей площадью 45 кв. метров, расположенные по ул. П., 5 в г.Гомеле, со сроком действия с момента подписания и до 04.09.1998 г. Условия договора в части права арендатора на проведение перестроек и улучшений, а также в части их передачи арендодателю аналогичные условиям договора N 10-А от 01.03.19998 г.
На основании заявки ООО "А" от 04.09.1998 г. N 68 исполнительным комитетом со ссылкой на согласие руководства ответчика от 11.09.1998 г. было принято решение от 07.10.1998 г. N 1246 о разработке проектно-сметной документации по размещению участка по сборке деревянных блоков.
В рамках договора на создание (передачу) научно-технической документации N 53/98 от 20.10.1998 г., заключенного между ООО "А" (заказчик) и ИКП "П" (исполнитель), и согласно календарному плану работ по разработке строительного объекта "участка сборки деревянных блоков в здании склада универсальной торговой базы срок выполнения работ был определен с ноября 1998 г. по январь 1999 г. Указанные работы по созданию научно-технической документации и проектно-изыскательские работы были выполнены в марте 1999 года, что подтверждается актом сдачи-приемки научно-технической документации N 1/53 от 25.03.1999 г.
Таким образом, в рамках договоров аренды N 10-А от 01.03.1998 г. и N 24-А от 04.06.1998 г. расходы по решению вопроса перестройки и перепланировки, т.е. оплате работ по созданию научно-технической документации и проектно-изыскательских работ арендуемого помещения, арендатор согласно условиям договоров должен был решать за свой счет.
Кроме этого, истцом не было представлено доказательств получения письменного разрешения ответчика на проведение перестроек и перепланировок на участке по сборке деревянных оконных блоков.
При таких обстоятельствах нормы ст. 594 ГК Республики Беларусь применяться не могут, так как абзацем п. 3.1 договора аренды N 10-а от 01.03.1998 года и договора N 24-а от 04.06.1998 года предусмотрен иной порядок решения вопроса о возмещении арендатору стоимости затрат на перестройку и перепланировку в арендованных помещениях, а истцом письменного разрешения ответчика на проведение перепланировок и реконструкций получено не было.
Судом не приняты во внимание доводы истца о том, что на письме N 71 от 09.09.1998 года, направленного ООО "А" в адрес ответчика с просьбой разрешить проектные и строительные работы по размещению цеха по производству деревянных блоков, имеется резолюция ответчика "разрешить" с подписью и печатью, датированной 11.09.1998 года, так как резолюция выполнена ненадлежащим лицом, а также расшифровки подписи на указанном письме не имеется. Кроме этого, из текста указанного письма не следует, что ответчик согласен возместить стоимость всех произведенных проектных и строительных работ и из условий договора N 10-а от 01.03.1998 года такой обязанности ответчика не предусмотрено. Какого-либо дальнейшего согласования с ответчиком видов, стоимости работ, а также другой документации не последовало. Напротив, п. 3.1 договора установлено, что все перестройки арендованного помещения производятся за счет арендатора.
В дальнейшем, между ЧТУП "Б" (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был заключен договор аренды N 10/1 от 01.02.1999 г. на нежилое помещение общей площадью 3848 кв. метров, расположенное по ул. П., 5 в г.Гомеле, со сроком действия с момента подписания до 31.12.2005 г. Дополнительным соглашением от 03.01.2003 г. к договору стороны внесли изменения в части размера арендуемого помещения, согласно которому площадь арендуемых площадей составила 3166 кв. метров.
На основании заявки ООО "А" от 07.09.1999 г. N 186 исполнительным комитетом было принято решение от 21.12.1999 г. N 1733 о даче разрешения ООО "А" на производство работ по строительству объекта "участка сборки деревянных оконных блоков" на арендуемых площадях.
В рамках реализации решения Гомельского облисполкома между ООО "А" (заказчик) и ООО "Л" (подрядчик) был заключен договор подряда б/н от 21.04.2000 г., где предметом договора явилось выполнение строительно-монтажных работ на объекте - цех по производству деревянных оконных блоков, расположенном по ул. П., 5 в г.Гомеле, по результатам выполнения которого был составлен акт приемки объекта - участка сборки деревянных оконных блоков на реконструируемом складе смешанных товаров от 15.09.2000 г.
Согласно пункту 2.7 договора аренды N 10/1 от 01.02.1999 г. арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и согласования с собственником и арендодателем. При этом арендатор обязан предоставить проектную документацию на реконструкцию арендуемого помещения, оформленную и утвержденную в соответствии с требованиями НТД. Далее, в силу пункта 3.1 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя по согласованию с собственником арендодателя за свой счет решать вопрос перестройки и перепланировки арендуемого помещения в пределах, установленных законом.
Согласно Уставу Базы "Д", имущество базы (здания,) сооружения, оборудование, транспорт, другие денежные и материальные ценности) принадлежит на правах собственности потребсоюзу и находится в распоряжении базы на правах полного хозяйственного ведения. Так же п. 3.1 Устава установлено, что собственник имущества - потребсоюз - решает любые вопросы, связанные с правом собственности на принадлежащее ему имущество.
Представитель собственника имущества - потребсоюза - в судебном заседании пояснил, что ни один вид работ по перестройке и перепланировке на сдаваемых ответчиком в аренду площадях с 01.03.1997 года до 22.04.2004 года, истцом не был согласован с собственником имущества, проектно-сметная документация ему не представлялась, стоимость ремонтно-строительных работ так же не была согласована. Факт согласования заключения самих договоров аренды между истцом и ответчиком представитель собственника имущества подтвердил.
Вместе с тем, договор между ООО "А" (заказчик) и ООО "Л" (подрядчик) на выполнение строительно-монтажных работ на объекте - цех по производству деревянных оконных блоков, расположенном по ул. П., 5 в г.Гомеле, был заключен от 21.04.2000 г., то есть в период действия договора аренды N 10/1 от 01.02.1999 года. В нарушение условий п. 2.7 указанного договора истцом вопрос о возможности проведения строительно-монтажных работ, а также стоимости указанных работ не согласовывался ни с арендодателем, ни с собственником имущества - потребсоюзом. Так же не согласовывалась и проектная документация по указанному договору.
В соответствии с пунктом 2.8 договора аренды N 10/1 от 01.02.1999 г. при досрочном прекращении действия договора по инициативе арендодателя, арендатор обязан возвратить арендуемое помещение с учетом произведенных в нем перепланировок и перестроек. В этом случае арендодатель возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его письменного согласия. По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении по инициативе арендатора стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.
Согласно материалам дела, арендодатель - ЧТУП "Б" обратился в хозяйственный суд Гомельской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды N 10/1 от 01.02.1999 г. и выселении арендатора - ООО "А" из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 3166 кв. метров. 22.04.2004 года между истцом и ответчиком утверждено мировое соглашение, по которому был расторгнут договор аренды N 10/1 от 01.02.1999 года.
Мировое соглашение - это обоюдное соглашение сторон о расторжении договора. Инициатором подачи искового заявления в суд была ЧТУП "Б" (арендодатель), но причиной подачи такого заявления в суд явилось нарушение ООО "А" (арендатором) условий договора в части уплаты арендных платежей на основании п. 5.2 вышеуказанного договора.
Имеющиеся в материалах дела договор на проектирование и монтаж узла учета тепловой энергии от 14.05.1996 г., заключенный между ООО "А" и НПП "Т", а также акты сдачи-приемки выполненных работ в рамках исполнения указанного договора, не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку имели место до заключения договоров аренды.
Судом не приняты во внимание доводы истца о том, что настоящий спор следует рассматривать в рамках всех заключенных договоров аренды между истцом и ответчиком в совокупности и не соотносить произведенные перестройки и перепланировки к какому-либо одному договору аренды, так как на протяжении с 01.03.1997 года по 22.04.2004 года было заключено 4 самостоятельных договора аренды, где не совпадают как объекты, так и условия, на которых они сдаются.
В соответствии со ст. 594 ч. 3 ГК Республики Беларусь стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Аналогичные положения содержатся в ст. 22 Закона "Об аренде".
Таким образом, истцом суду не были представлены доказательства получения согласия как со стороны ответчика, так и со стороны собственника имущества на проведение перестроек и перепланировок на территории арендуемых помещений; согласований с арендодателем и собственником имущества проектно-сметной документации, а также стоимости ремонтно-строительных работ. Представленное суду разрешение арендодателя N 161 от 10.03.1997 года на проведение реконструкции, перепланировки и ремонта истцом помещений, арендуемых под производство и хранение оконных блоков из ПВХ, было дано в период действия договора N 24-а от 01.03.1997 года, по условиям которого по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для помещения, а, следовательно, у истца правовых оснований требовать у ответчика стоимости произведенных реконструкций и перепланировок не имеется.
В соответствии со ст. 133 ХПК Республики Беларусь при отказе в удовлетворении иска госпошлина взыскивается с истца.
| 
