Хозяйственный суд Брестской области рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Иванова И.И. г.Брест к УТПП "Б" г.Брест о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.
Исследовав и оценив непосредственно в судебном заседании все имеющиеся в материалах дела, заслушав пояснения представителей сторон, прибывших для участия в слушании дела, хозяйственный суд
установил:
Истец - индивидуальный предприниматель Иванов И.И. г.Брест предъявил иск к УТПП "Б" г.Брест о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.
В обоснование своих требований истец сослался на тот факт, что 24 сентября 2002 года сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - здания торговли и автосервиса с оборудованием, расположенный по адресу г.Брест, ул. А., дом 79. Обязанности по оплате покупателем выполнены в полном объеме. Истец указывает, что согласно статье 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее Кодекса) право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных на то органах. Регистрации подлежит право собственности и иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Статьей 9 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений прав на недвижимое имущество, в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Истцу отказано в совершении регистрационного действия, поскольку ответчиком право на продаваемый объект недвижимости зарегистрировано не было. Истец ссылается на статью 166 Кодекса и указывает, что такая сделка является ничтожной и просит при этом признать ее недействительной.
Ответчик никаких существенных возражений по существу требований не представил. В судебном заседании он просил спор разрешить по существу с принятием решения.
Исследовав все имеющиеся доказательства по делу, заслушав доводы и возражения представителей сторон, суд приходит к выводу, что требований истца не подлежат удовлетворению, исходя из следующих обстоятельств.
Если при рассмотрении иска о признании сделки недействительной в силу ее оспоримости и применении последствий недействительности будет установлено наличие предусмотренных законодательством оснований считать данную сделку ничтожной, хозяйственные суды отказывают в удовлетворении иска о признании сделки недействительной в силу ее оспоримости, одновременно констатируя в мотивировочной части решения ничтожность такой сделки.
По общему правилу, установленному статьей 169 ГК, все сделки, не соответствующие требованиям законодательства, являются ничтожными. Требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных актах, так и в подзаконных актах. При этом эти требования могут касаться формы сделки, условий ее совершения, результат сделки может противоречить требованиям законодательства.
В соответствии со ст. 4 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) объектами государственной регистрации могут быть:
создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации;
сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества и государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество от продавца к покупателю влекут различные правовые последствия. Договор купли-продажи недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (моментом государственной регистрации являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 Закона)). С момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество прекращается право собственности на данное имущество у продавца и возникает право собственности у покупателя.
Применительно к договору продажи недвижимого имущества приведенные положения ст. 131 и 165 ГК и Закона, определяющие предмет государственной регистрации, конкретизируются в соответствующих статьях главы 30 ГК "Купля-продажа".
Согласно п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства. Осуществлением государственной регистрации такого перехода права исполняется обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).
Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора купли-продажи). В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 131 ГК не определяет случаев государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Закон предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом в случаях:
1. указанных в законодательных актах;
2. предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида государственная регистрация не требуется (ст. 8 Закона).
Круг сделок, подлежащих государственной регистрации, определен п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры: отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); об ипотеке; доверительного управления недвижимым имуществом; аренды и субаренды земельного участка; аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества; слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности.
Проанализировав материалы дела, суд посчитал доводы истца необоснованными. Выводы хозяйственного суда опираются, в частности, на следующие доводы.
Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных на то органах. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 7 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. В соответствии со ст.ст. 11, 14 Закона специально уполномоченным органом в области государственной регистрации, обладающим правом регистрации права возникновения собственности на недвижимое имущество, является территориальная организация по государственной регистрации, т.е. РУП "Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру".
Статьей 9 Закона предусмотрена государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Статьей 166 ГК предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Стороны не зарегистрировали сделку купли-продажи здания, что подтверждено материалами дела.
Согласно ст. 8 Закона государственная регистрация права на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. Право на недвижимое имущество возникает, переходит, прекращается с момента государственной регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Правом на отчуждение имущества обладает собственник, или лицо, уполномоченное собственником. Продавцу продаваемое имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие согласование вопроса отчуждения с собственником. Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна.
Кроме того, статьей 525 Гражданского кодекса предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор от 24.09.2002 г. не содержит сведений о том, какое конкретно здание является предметом купли - продажи. Согласно техническому паспорту на здание на земельном участке находится фактически 5 строений. По паспорту здание, явившееся объектом купли-продажи, расположено по адресу ул. А., 79/1, а не просто А., 79.
Кроме того, о соответствующем земельном участке между сторонами также возник спор. Вопрос возник о том, какой земельный участок (размер, его границы, место положения) должен отойти к покупателю. Сторонами не урегулирован этот вопрос и на момент рассмотрения данного спора единого мнения о размере участка, необходимом для использования недвижимости (статья 523 п. 1 Кодекса) между сторонами нет. Следовательно, сторонами также не достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.
При таких обстоятельствах истцу в удовлетворении исковых требований следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 288, 290, 525, 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь, статьями 133, 190, 192, 193, 194 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд -
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Брестской области в срок не позднее 15 дней после его объявления.
| 
