Вопрос: На аукционе по продаже объектов, проводимом областным территориальным Фондом государственного имущества, приобретено незавершенное строительством встроенно-пристроенное здание детской поликлиники (помещение является цокольным этажом жилого дома).
Согласно пункту 3 статьи 220 ГК Республики Беларусь до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которых недвижимое имущество создается.
Статьей 44 Закона Беларуси от 22 июля 2002 года N 133-3 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) установлено, что основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества является вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).
Жилой дом, цокольный этаж которого (встроенно-пристроенное здание) являлся предметом сделки, сдан в эксплуатацию. Решение о консервации недостроенной его части (встроенно-пристроенного здания) отсутствует. Просим разъяснить, подлежит ли указанная сделка, совершенная на аукционе, государственной регистрации на основании статьи 44 Закона о государственной регистрации, если считать, что принятием решения облисполкома о продаже на аукционе незавершенного строительством здания произошло вычленение изолированного помещения из капитального строения, либо же в данном случае должен применяться пункт 3 статьи 220 ГК Республики Беларусь, не предусматривающий государственную регистрацию сделки по купле-продаже строительных материалов?
Ответ: На сегодняшний день является типичной ситуация, когда у приобретателей такого вида имущества, как незаконсервированное незавершенное строение, возникают вопросы о формах и порядке дальнейших действий по приданию приобретенному имуществу статуса недвижимого имущества. В вышеизложенной ситуации у приобретателя возник вопрос о возможности регистрации сделки с незаконсервированным незавершенным строением как сделки по приобретению изолированного помещения, вычлененного из капитального строения, то есть сделки с недвижимым имуществом.
В соответствии с пунктом 3.8 строительных норм Республики Беларусь "Приемка законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26 декабря 2000 года N 596, допускается приемка в эксплуатацию жилых домов без завершения строительных работ во встроенных и пристроенных помещениях, если это предусмотрено проектной документацией, при условии возведения несущих ограждающих конструкций по указанным помещениям, обеспечения достаточного сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций жилого дома в местах примыкания встроенных и пристроенных помещений и безопасных условий для эксплуатации сданного жилого дома. Приемка в эксплуатацию предприятий и учреждений, указанных в пункте 3.8 настоящих норм, размещенных во встроенных и пристроенных помещениях, должна производиться соответствующими приемочными комиссиями по отдельному акту.
На основании вышеизложенной строительной нормы застройщик сдает многоквартирный жилой дом в эксплуатацию и регистрирует создание капитального строения. При этом в техническом паспорте жилого дома как капитального строения не содержится описания незавершенного строительством встроенно-пристроенного помещения.
Вычленение изолированного помещения из капитального строения является самостоятельным основанием регистрации создания недвижимого имущества. В соответствии со статьей 44 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются, в частности:
- строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;
- вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).
В соответствии со статьей 52 Закона о государственной регистрации вычленение осуществляется на основании решения собственника капитального строения.
Однако решение о продаже незавершенного строительством незаконсервированного помещения не является равнозначным решению о вычленении этого помещения из капитального строения, так как создать и зарегистрировать изолированное помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества путем его вычленения из капитального строения можно только после государственной регистрации создания капитального строения (пункт 2 статьи 10 Закона о государственной регистрации), а также в том случае, если изолированное помещение является внутренней пространственной частью капитального строения, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
До тех пор, пока встроенно-пристроенное помещение не сдано в эксплуатацию, в едином государственном регистре недвижимого имущества нет описания этого помещения ни в качестве части капитального строения, ни как изолированного помещения.
Таким образом, незавершенное строительством встроенно-пристроенное помещение будет являться объектом недвижимости только после регистрации его создания по основанию, предусмотренному статьей 44 Закона о государственной регистрации, в результате его строительства и сдачи в эксплуатацию.
Следовательно, только после регистрации создания встроенно-пристроенного помещения сделки с ним будут квалифицироваться как сделки с недвижимым имуществом и соответственно будут подлежать государственной регистрации (пункт 4 статьи 9 и пункт 3 статьи 10 Закона о государственной регистрации).
Вышеизложенное еще раз подтверждает, что сделка по приобретению незавершенного строительством незаконсервированного помещения должна расцениваться как сделка по купле-продаже строительных материалов, не подлежащая государственной регистрации в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
| 
