Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Иванова И.И. к Открытому акционерному обществу "А" о понуждении к заключению договора купли-продажи
по встречному иску Открытого акционерного общества "А" к Индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. об установлении факта ничтожности предварительного договора купли-продажи,
установил:
Первоначальный иск предъявлен о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи магазина, расположенного по адресу: г.Гомель, ул. А., д. 1.
Определением от 11.12.2006 N 128-2/06 суд принял к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск Открытого акционерного общества "А" к Индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. об установлении факта ничтожности предварительного договора купли-продажи магазина.
Рассмотрение дела по существу в настоящем судебном заседании начато с рассмотрения встречного иска, поскольку его удовлетворение исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.
Во встречном исковом заявлении истец указывает на несоответствие формы предварительного договора купли-продажи магазина требованиям законодательства. В частности, в нарушение требований ст.ст. 131, 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости не зарегистрирован в установленном порядке. Обязанность регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости, по утверждению истца, вытекает из п. 2 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в которой закреплено правило о соответствии формы предварительного договора форме основного договора. Поскольку договоры купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации, истец по встречному иску считает, что и предварительный договор должен быть зарегистрирован. Несоблюдение требования о государственной регистрации предварительного договора, по мнению истца, влечет его ничтожность.
В судебном заседании представитель истца по встречному иску поддержал заявленные требования в полном объеме.
Ответчик по встречному иску в письменном отзыве иск не признает и просит отказать в его удовлетворении.
Ответчик считает, что правила ст.ст. 131, 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на предварительный договор, поскольку предварительный договор не является сделкой с недвижимым имуществом, не создает, не изменяет и не прекращает существование недвижимого имущества, не влечет за собой возникновение, переход или ограничение прав на недвижимое имущество. Предметом предварительного договора, по утверждению ответчика, является обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи.
Ответчик считает, что при заключении предварительного договора соблюдены все требования законодательства к его форме и содержанию: договор заключен в письменной форме, определены предмет договора, цена объекта купли-продажи, предусмотрена обязанность по государственной регистрации основного договора, а также другие условия, присущие договору купли-продажи недвижимости.
Кроме того, ответчик обращает внимание суда на то обстоятельство, что возможность регистрации предварительного договора (в случае, если бы такая обязанность была предусмотрена договором) имел только истец, как собственник объекта недвижимости, который располагает всеми необходимыми документами для регистрации. Ссылаясь на письмо филиала РУП "Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" от 03.01.2007 N 06/05 ответчик указывает на отсутствие практики государственной регистрации предварительных договоров.
В отзыве на встречный иск ответчик также ссылается на п. 2 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 "О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров", согласно которому момент заключения договора купли-продажи недвижимости связан с моментом подписания договора сторонами, а не с моментом регистрации перехода права собственности.
В судебном заседании представители ответчика по встречному иску поддержали доводы отзыва в полном объеме.
Заслушав представителей сторон по встречному иску, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.
В сентябре 2006 года истец и ответчик по встречному иску заключили между собой предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. При обозрении подлинных экземпляров договора дата его заключения точно не установлена. В экземпляре истца имеется рукописная запись о заключении договора 12 сентября, в экземпляре ответчика дата заключения отсутствует. Ответчик утверждает, что заключение договора имело место 13 сентября.
Поскольку даты заключения договора по данным истца и ответчика имеют несущественную временную разбежку, суд при рассмотрении встречного иска принимает во внимание месяц заключения договора без указания конкретной календарной даты.
В соответствии с условиями договора стороны приняли на себя обязательство не позднее 29 сентября 2006 года заключить договор купли-продажи магазина площадью 358,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Гомель, ул. А., д. 1. При этом истец выступил как сторона, продающая объект недвижимости, ответчик, как сторона, приобретающая его.
Цену объекта купли-продажи стороны определили равной 112 млн. рублей.
Условие об обязанности зарегистрировать предварительный договор в органах государственной регистрации, договор не содержит. В ходе судебного разбирательства представители сторон подтвердили, что государственная регистрация предварительного договора не производилась.
Таким образом, судом установлено, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав и сделок с ним не зарегистрирован.
В соответствии с п. 2 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со статьей 521 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу требований ч. 3 п. 1 ст. 161 Кодекса, законодательством или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки.
Дополнительные требования для сделок с недвижимым имуществом закреплены в ст.ст. 131, 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь и заключаются в обязательной государственной регистрации таких сделок.
Согласно абзацу 9 п. 2 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 "О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров" (в редакции Постановления от 06.04.2005 N 7) соблюдение формы договора является его регистрация в случаях и порядке, установленных ст.ст. 165, 320, 360..... Гражданского кодекса Республики Беларусь.
На основании вышеизложенных норм законодательства суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт несоблюдения сторонами требования о государственной регистрации предварительного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
По изложенным основаниям исковые требования истца по встречному иску об установлении факта ничтожности предварительного договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика по встречному иску суд не принимает во внимание в связи с их несостоятельностью.
Из пункта 1 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь следует, что стороны, по предварительному договору обязуются в будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Основным условием договора является условие о его предмете. Следовательно, предметы как предварительного, так и основного договора должны совпадать. В качестве предмета предварительного договора купли-продажи недвижимости не могут рассматриваться взаимные обязательства сторон по заключению договора в будущем.
Довод ответчика об отсутствии практики регистрации предварительных договоров не может повлиять на результаты рассмотрения встречного иска, так как отсутствие практики в конкретной организации государственной регистрации недвижимости не может свидетельствовать об отсутствии соответствующих требований законодательства.
Из содержания п. 3 ст. 9, п. 3.4 ст. 24 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" следует, что предварительные договоры и сделки с отлагательным условием должны регистрироваться в регистрационных книгах, поскольку могут стать основанием для возникновения, перехода, прекращения или ограничения прав на недвижимое имущество.
Относительно ссылки ответчика на п. 2 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 "О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров" в части, касающейся момента заключения договора, следует отметить, что данная ссылка не имеет отношения к предмету спора по встречному иску.
В связи с удовлетворением встречного иска, истцу за счет ответчика возмещаются расходы по уплате государственной пошлины за его подачу.
При рассмотрении первоначального иска суд установил следующее.
В обоснование исковых требований по первоначальному иску истец ссылается на заключенный с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимости, условия которого приведены судом в описательной части решения по встречному иску.
В связи с отказом ответчика заключить основной договор купли-продажи, истец по первоначальному иску на основании ст.ст. 290, 291, 399, 402 - 404, 415 Гражданского кодекса Республики Беларусь требует понудить ответчика заключить договор купли-продажи магазина площадью 358,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Гомель, ул. А., д. 1 на условиях, отраженных в предварительном договоре.
В судебном заседании представители истца по первоначальному иску поддержал исковые требования в полном объеме.
Ответчик письменный отзыв на первоначальный иск не представил. Присутствующий в судебном заседании представитель ответчика просил в качестве возражений на иск принять доводы встречного иска. Дополнительно представитель ответчика привел довод о том, что истец своевременно не выполнил обязательство по перечислению задатка, за объект недвижимости, что, в свою очередь, явилось основанием для одностороннего отказа ответчика от заключения основного договора купли-продажи.
Заслушав представителей сторон по первоначальному иску, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с ничтожностью предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Основания, по которым суд установил факт ничтожности предварительного договора, приведены в решении по встречному иску.
В связи с отказом первоначального иска, расходы истца по уплате госпошлины за его подачу возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 133, 190, 193, 207 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
По первоначальному иску:
Индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. в удовлетворении иска к Открытому акционерному обществу "А" о понуждении к заключению договора купли-продажи отказать.
По встречному иску:
Установить факт ничтожности предварительного договора купли-продажи магазина по адресу: г.Гомель ул. А., д. 1, заключенного между Индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. и Открытым акционерным обществом "А" в сентябре 2006 года.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Иванова И.И. в пользу Открытого акционерного общества "А" 310000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Минской области в 15-дневный срок после его принятия.
Приказ о принудительном исполнении решения по встречному иску выдать после вступления решения в законную силу.
| 
