Хозяйственный суд Брестской области рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску иностранного предприятия "А" г.Брест совместного общества с ограниченной ответственностью "Б" г.Брест к "В" открытому акционерному обществу г.Минск
СП "Г" общество с ограниченной ответственностью г.Брест к совместному обществу с ограниченной ответственностью "Д" г.Брест.
Иной участник процесса РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" г.Брест.
об установлении факта ничтожности соглашения об отступном от 23.11.2004 г., договора купли-продажи от 04.11.2004 г. в части, договора купли продажи N 30 от 30.12.2005 г. в части.
Исследовав и оценив непосредственно в судебном заседании все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, прибывших для участия в слушании дела, хозяйственный суд
установил:
Истцы - иностранное предприятие "А" г.Брест и СООО "Б" г.Брест предъявили иск к СООО "Д" г.Брест СП "Г" ООО г.Брест "В" открытому акционерному обществу г.Минск об установлении факта ничтожности соглашения об отступном от 23.11.2004 г., договора купли-продажи от 04.11.2004 г. в части, договора купли продажи N 30 от 30.12.2005 г. в части передачи железнодорожной ветки протяженностью 815,9 погонных метра, асфальтовой площадки для стоянки машин общей полезной площадью 7420 м кв., открытой площадки для машин (асфальтобетонной) общей полезной площадью 6620 кв.м, площадки для стоянки машин (асфальтобетонной) полезной площадью 5900 кв.м, часть благоустройства территории площадью 13055 кв.м.
В обоснование своих доводов истцы указали, что оспариваемые сделки не отвечают требованиям законодательства, а именно: в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее Кодекса) к недвижимым вещам относятся земельные участки и все объекты, которые неразрывно связаны с землей. Все имущество, переданное истцом - иностранным предприятием "А" является недвижимым, соответственно переход прав к покупателю (приобретателю) подлежит государственной регистрации.
Статьей 9 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее Закона) предусмотрена государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего недвижимого имущества.
Имущество, переданное сторонами по оспариваемым соглашениям и сделкам, является недвижимым, поскольку неразрывно связано с землей, перемещение этого имущества без соразмерного ущерба его назначению невозможно.
Далее истцы ссылаются на тот факт, что регистрация создания переданного по соглашению об отступном, а также договорам купли-продажи имущества не была произведена в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Следовательно, в отношении данного имущества, переданного по оспариваемым соглашениям и сделкам, не было соблюдено требование о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, поскольку отсутствует сама регистрация этого недвижимого имущества в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Иностранным предприятием "А" данное имущество приобреталось с аукциона по отдельным лотам. Передавалось в счет исполнения его обязательств перед банком по договору об отступном по отдельным актам приема - передачи имущества. Все это, по мнению истцов, свидетельствует о том, что все имущество является недвижимым. Это в очередной раз подтверждает обоснованность их требований.
Ответчики против исковых требований возражают. Суть всех их возражений сводится к следующему. При заключении соглашения об отступном и последующих сделок купли-продажи всеми субъектами сделок действующее законодательство соблюдено. Все договоры прошли государственную регистрацию. Регистрирующий орган при совершении процедуры регистрации нарушений законодательства также не усмотрел. Воля сторон при совершении сделок была направлена на передачу всего имущества, а не его отдельных частей. В настоящий момент на основании решения исполнительного комитета от 28.01.2006 г. N 137 одному из ответчиков - СООО "Д" передано право постоянного пользования земельными участками, в том числе для обслуживания зданий, сооружений и железнодорожной ветки. Это следует из Государственного акта на земельный участок.
Исследовав все имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных на то органах.
Статьей 165 ГК предусматривается, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 4 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) объектами государственной регистрации могут быть:
создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации;
сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.
Согласно ст. 8 Закона государственная регистрация права на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Право на недвижимое имущество возникает, переходит, прекращается с момента государственной регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества и государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество от продавца к покупателю влекут различные правовые последствия. Договор купли-продажи недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (моментом государственной регистрации являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 Закона)). С момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество прекращается право собственности на данное имущество у продавца и возникает право собственности у покупателя.
Согласно п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства. Осуществлением государственной регистрации такого перехода права исполняется обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).
Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора купли-продажи). В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 131 ГК не определяет случаев государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Круг сделок, подлежащих государственной регистрации, определен п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры: отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); об ипотеке; доверительного управления недвижимым имуществом; аренды и субаренды земельного участка; аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества; слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 7 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. В соответствии со ст. 11, 14 Закона специально уполномоченным органом в области государственной регистрации, обладающим правом регистрации права возникновения собственности на недвижимое имущество, является территориальная организация по государственной регистрации, т.е. областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.
Статьей 166 ГК предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество, основанием которого является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки (п. 5 ст. 10 Закона).
Регистрационные действия в соответствии со ст. 31 Закона включают:
1. прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
2. принятие решения о совершении регистрационных действий;
3. совершение регистрационных действий;
4. удостоверение произведенной государственной регистрации.
При государственной регистрации сделки, а также основанного на ней права, ограничения (обременения) права заявление о государственной регистрации в соответствии со ст. 33 Закона должно быть подписано совместно сторонами сделки. Договором может быть предусмотрено подписание заявления одной из сторон (заявление о государственной регистрации заполняется в соответствии с Инструкцией, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. N 17).
Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами - фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества - до государственной регистрации права собственности в соответствии с пунктом вторым статьи 522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьими лицами.
Согласно ст. 220 ГК право собственности на строящиеся и вновь создаваемые сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества. Поскольку в силу требований ст. 4 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" одним из объектов государственной регистрации является создание недвижимого имущества и факт государственной регистрации создания в качестве объекта недвижимого имущества не имел места к моменту заключения сделок об отступном и купли-продажи, к такому объекту следует применять правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого такой объект создается.
Согласно ст. 10 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество, сделка с недвижимым имуществом не могут быть осуществлены ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 520 и п. 1 ст. 522 ГК сделка купли-продажи недвижимого имущества завершается выполнением продавцом обязанности передать покупателю отчуждаемый объект в собственность. При этом переход к покупателю права собственности на недвижимость должен быть подтвержден уполномоченным органом посредством осуществления соответствующей государственной регистрации такого перехода.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК Республики Беларусь. Согласно ст. 131 ГК государственная регистрация сделки по отчуждению объекта недвижимости, представляющая собой одно из оснований возникновения (перехода) права собственности, обусловлена наличием у продавца правоустанавливающего документа, свидетельствующего о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. Однако Кодекс не вменяет в обязанность участникам сделки осуществление ее государственной регистрации, когда в отношении предмета сделки (объекта недвижимости) в государственных организациях, осуществляющих регистрацию (учет) недвижимого имущества, до момента вступления в действие Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" отсутствует информация, необходимая для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, а право собственности на спорные объекты (за исключением зданий) не регистрировалось за балансодержателем с момента приемки объекта в эксплуатацию.
При желании иностранное предприятие могло зарегистрировать как асфальтовые площадки, площадки для стоянки машин, часть благоустройства, так и железнодорожную ветку в качестве объекта гражданских прав - недвижимость, поскольку сами земельные участки таковыми являются. Иностранное предприятие приобретала на аукционе не объект в целом, как следует из информационного письма Брестского горисполкома, а отдельные объекты, для которых не применимы определения "объект строительства" и "вспомогательные сооружения". Кроме того, в соответствии с Временным республиканским классификатором основных средств и нормативных сроков их службы, утвержденным Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21.11.2001 г. N 186 (в редакции от 10.09.2002 г. N 208, от 07.09.2004 г. N 208) все указанные объекты относятся к сооружениям, являются основными фондами и вполне могут использоваться самостоятельно. Для этого необходимо, чтобы горисполком вынес решение об использовании объектов по назначению. Предприятие с таким ходатайством не обращалось.
После введения в действие названного Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" процедура регистрации права собственности на такие объекты нашла свое отражение в Положении о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утвержденном постановлением Совета Министров РБ от 08.06.2004 N 689, во исполнение которого ответчик СООО "Д" приступил к реализации требования законодательства о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Как явствует из обстоятельств дела, ответчик СООО "Д" после заключения договора купли-продажи, согласно которому переход права собственности на объект был обусловлен осуществлением его государственной регистрации, произвел ряд действий, направленных на выполнение требований законодательства, регламентирующего процедуру регистрации сделок (приобрел право постоянного пользования земельным участком, на котором расположен предмет договора купли-продажи; обратился в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на приобретенный объект; получил разрешение произвести регистрацию права собственности на объект недвижимости по правилам специальной процедуры, предусмотренной вышеупомянутым Положением). Эти действия ответчика, приобретшего недвижимость, право собственности на которую не регистрировалось за истцом и уполномоченный регистрирующий орган не располагал информацией, необходимой для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, направленные на завершение процедуры государственной регистрации недвижимого имущества и сделки с ним, свидетельствуют об отсутствии со стороны ответчика нарушений действующего законодательства, позволяющих считать ничтожной сделки купли-продажи объекта недвижимости и соответственно, договора об отступном.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований истцов отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 130, 131, 169, 165, 166, п. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Республики Беларусь, статьей 55 Кодекса Республики Беларусь "О земле", статьями 9, 10 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", Положением о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, статьями 133, 190, 192, 193, 194 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд -
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Брестской области в срок не позднее 15 дней после его объявления.
| 
