Вопрос: В банковской практике имеют место случаи отказа в регистрации сделок с недвижимым имуществом (договоров залога недвижимости, подписываемых от имени банка лицом, уполномоченным на это доверенностью). При этом организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним ссылаются на то, что государственная регистрация таких сделок противоречит требованиям законодательных актов Республики Беларусь, а именно требованиям части 2 статьи 67 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон), в соответствии с которой документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица.
Однако статья 6 вышеназванного Закона предусматривает возможность участия юридических лиц в отношениях, регулируемых Законом, через своих представителей, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.
Статьей 183 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) установлен запрет на совершение через представителя сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Иные законодательные акты также не ограничивают заключение представителем сделок с указанным имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 49 ГК юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законодательством и учредительными документами. Законодательством предусмотрена возможность представительства перед третьими лицами на основании соответствующих полномочий. Такие полномочия в соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК могут быть основаны на доверенности, законодательстве либо акте уполномоченного на то государственного органа либо органа местного управления и самоуправления. Таким образом, данная норма не предусматривает возможности определения полномочий представителя в учредительных документах.
С учетом того, что согласно преамбуле вышеуказанного Закона он устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним, а также статьи 9 Закона, в соответствии с которой государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки, полагаем, что данный Закон не регулирует гражданско-правовые отношения о представительстве.
На основании изложенного просим разъяснить: правомерно ли подписание (заключение) сделок с недвижимым имуществом представителем юридического лица, действующим на основании доверенности.
Ответ: В соответствии со статьями 162 и 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) сделки с недвижимым имуществом, заключаемые юридическими лицами, должны совершаться в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации.
Правила совершения сделки в простой письменной форме изложены в статье 161 ГК, из которой следует, в частности, что документ, выражающий содержание сделки, может быть подписан лицом, должным образом уполномоченным на совершение сделки. В силу статьи 183 ГК сделка может быть совершена одним лицом от имени другого лица в силу полномочия, основанного на доверенности.
Часть третья пункта 1 статьи 161 ГК предусматривает, что законодательством могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и др.).
Согласно части второй статьи 67 Закона Беларуси от 22.07.2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица.
Принимая во внимание содержание обозначенной нормы, представляется, что предметом ее регулирования является один из случаев представления интересов и выражения волеизъявления юридического лица (например, пункт 1 статьи 49 ГК), когда от его имени действует лицо, осуществляющее функции соответствующего исполнительного органа юридического лица, который в соответствии с учредительными документами уполномочен без доверенности представлять интересы юридического лица, действовать от его имени, в том числе совершать сделки от имени и в интересах такого юридического лица.
Тем не менее, хотя нормы части второй статьи 67 Закона прямо не указывают на возможность подписания документов, являющихся основанием для государственной регистрации недвижимого имущества, представителем юридического лица, действующего на основании доверенности, следует обратиться к пункту 5 статьи 68 Закона, согласно которому в случае подписания договора, заявления, иного документа представителем гражданина, юридического лица или индивидуального предпринимателя регистратором проверяются полномочия такого представителя.
Следовательно, нормы Закона все же предусматривают наличие института представительства и допускают возможность представления и подписания документов, являющихся основанием для государственной регистрации недвижимого имущества, непосредственно представителем юридического лица, действующим на основании выданной ему на это доверенности.
Кроме того, согласно преамбуле Закон устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с Законом прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В этой связи необходимо отметить, что нормы части второй статьи 67 Закона устанавливают лишь определенные требования к самим документам, являющимся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, а не дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки с недвижимым имуществом.
Принимая во внимание вышеизложенное, следует, что на данном этапе законодательство Республики Беларусь, в том числе и нормы Закона, не ограничивают право юридических лиц на совершение сделок с недвижимым имуществом через своего представителя, действующего в силу полномочий, основанных на доверенности.
|
